Ипотека без господдержки: как изменятся спрос на жилье и ставки по кредитам
Участники рынка поведали, что может случиться со ставками и спросом на жилищные кредиты при прекращения государственные программы субсидирования ипотеки
Вероятное завершение программы национального субсидирования ипотеки, о котором 19 января заявил помощник главы МинФина Алексей Моисеев, может привести к росту ставок по падению спроса и жилищным кредитам на новостройки. В случае если отмена госсубсидий случится и власти не предложат никаких других мер помощи рынка, это скажется на доступности квартир в новостройках для россиян, поведали «РБК-Недвижимости» представители банков, девелоперских и риелторских компаний.
В Минфине объявили прекращение программы национальной помощи ипотеки в запланированные ранее сроки — в последних числахМарта 2016 года. «Субсидирование ставки продлеваться не будет. Это не свидетельствует, что не будет вторых мер помощи ипотеки, но субсидирование ставки продлеваться не будет», — сообщил Алексей Моисеев.
Позднее в Минстрое РФ уточнили, что решения о завершении программы национального субсидирования ипотеки у правительства до тех пор пока нет. «В марте планируется подвести итоги действия данной программы, и лишь тогда будет принято решение, продлевать ее либо нет», — заявил сообщил глава пресс-службы ведомства Олег Ракитов. Сейчас на совещании публичного совета при Минстрое РФ глава министерства Михаил Мень сделал еще одно заявление: «Я думаю, ответ будет хорошим по продлению данной программы».
В чем содержится программа госсубсидирования ипотеки
Программа субсидирования ипотеки была запущена в марте 2015 года чтобы оказать помощь гражданам в приобретении жилья по окончании резкого роста ставок по кредитам из-за увеличения главной ставки в декабре 2014-го до 17%.
Ставка по кредитам, выданным в рамках таковой программы, не должна быть больше 12% годовых, отличие с рыночными процентными ставками банкам компенсирует государство.
Программа направлена на приобретение недвижимости на первичном рынке, сумма кредита неимеетвозможности быть больше 8 миллионов рублей. для Москвы, Столичной Санкт Петербурга и-области и 3 млн — для остальных городов, а начальный взнос должен быть не меньше 20%. Воздействие программы заканчивается 1 марта 2016 года. Программа изначально была запланирована на год.
Кроме этого ее закрытие предусмотрено , если главная ставка Центрального банка опустится до 8,5%.
Госсубсидирование ставок помогло замедлить падение количеств выданной ипотеки.
За время работы программы с апреля 2015 года, по оценкам главы Минстроя РФ Михаила Меня, каждый четвертый долгосрочный кредит забран в банках посредством господдержки.
Что будет с ипотекой без господдержки
Отмена субсидий по ипотечным ставкам приведет к большому росту процентов по жилищным кредитам. на данный момент средние ипотечные ставки на приобретение жилья в новостройке в рамках государственные программы субсидирования в Российской Федерации составляют 10,5–11,5% годовых, приводит эти глава департамента розничных продаж ЮниКредит Банка Сергей Васяткин. «При отмены программы госсубсидирования ипотеки ставки в сегменте новостроек сходу взлетят на 2–3% и окажутся выше, чем на вторичном рынке жилья, поскольку тут выше риски», — говорит представитель банка. «По окончании отмены программы ипотеки с государственной поддержкой ставки смогут вырасти на 4%, сумма ежемесячных платежей для ипотечных заемщиков значительно увеличится. Это может существенно сократить количество продаж в массовых сегментах», — прогнозирует управляющий партнер риелторской компании «Бест-Новострой» Софья Лебедева.
Вероятнее, заемщикам, если не будет продлена программа льготной ипотеки, нужно будет ориентироваться на ставки в размере 13–14%, подтвердила пресс-служба агентства «НДВ-Недвижимость». «По окончании отмены госсубсидирования банки начнут рассчитывать цена кредитов, исходя из размера главной ставки, предполагаемой операционных расходов и прибыли. Так, ожидается пересмотр существующих ипотечных программ и удорожание кредитов», — отметили в агентстве.
Спрос может уменьшиться на 40%
Увеличение ставок, в случае если государство ничего не предложит вместо их субсидированию, может привести к большому понижению спроса на первичном рынке жилья в Российской Федерации, прогнозируют участники рынка. «На начальной стадии количество сделок по приобретению квартир в новостройках может уменьшиться на 40%», — сообщается в материалах инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.
При таком падении застройщики будут вынуждены снижать цены для удержания спроса, считает директор направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. Президент девелоперской группы «Гранель» Ильшат Нигматуллин растолковывает, что застройщики смогут трудиться с маржей не ниже 5–10%, разрешающей завершить строительство начатых проектов в срок и начать развитие новых площадок. «Но кроме того при сокращения маржи до минимума девелоперы в личном порядке будут предлагать акции и скидки, к каким привыкли клиенты», — додаёт он.
Скидки и акции смогут предоставляться под видом коммерческого субсидирования ипотечных ставок застройщиками. «Девелоперы будут вынуждены запускать личные инструменты стимулирования спроса, наверное — субсидирование, которое активно использовалось и в течение действия государственные программы», — растолковали в пресс-службе Est-a-Tet. В случае если большая часть банков, как говорят в компании, подтянется к нижней границе ипотечных ставок — 13–13,5%, то застройщики смогут предложить ставки в районе 11%. «Так, для клиентов отмена субсидирования возможно не столь болезненной, как думается на первый взгляд», — резюмируют аналитики. Не смотря на то, что риелторы «НДВ-Недвижимости» уточняют, что использование коммерческого субсидирования будет ограничено денежными возможностями девелоперов.
Аналитики Est-a-Tet не исключают вариант успешного развития событий на рынке новостроек и без госпомощи. «В возможности полугода спрос может возвратиться к среднегодовому показателю 2015 года кроме того при отсутствии господдержки. По окончании первого «шока» потенциальные заемщики, нацеленные на приобретение жилья, возвратятся на рынок, потому, что рост ставки на два процента нельзя считать значительным для людей, которым нужно улучшение жилищных условий», — прогнозируют в инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. Ставка 13–14%, как говорится в материалах компании, не есть запредельной и соответствует докризисному уровню.
Что предложат власти вместо субсидиям
Представители как Министерства финансов, так и Минстроя заверяют, что какое бы ответ в итоге ни было принято, строительный рынок не останется без помощи страны.
Опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» участники рынка поведали, что они готовы к разного рода неожиданостям. «Ответ о прекращении действия программы ипотеки с государственной поддержкой — болезненный для рынка, но ожидаемый ход. Еще в декабре мы начали давать предупреждение об этом потенциальных клиентов, параллельно начав диалог с властью о вероятных будущих мерах по сохранению доступности и стимулированию спроса жилья», — говорит президент девелоперской ГК «Мортон» Александр Ручьев.
«Программа госсубсидирования ипотечных ставок не была запланирована на неестественное поддержание строительной отрасли и рынка недвижимости в течение продолжительного срока. Ее роль заключалась в недопущении резкого провала. Но в условиях, в то время, когда спрос на ипотеку, а также с государственной поддержкой, начал падать, продление программы теряет суть», — высказывает собственный вывод Софья Лебедева.
В Москве, например, количество сделок, идеальных посредством ипотеки, согласно данным Росреестра, в 2015 году уменьшилось на 23,5% если сравнивать с 2014-м.
Других госсубсидированию ипотеки вариантов помощи рынка, согласно точки зрения Сергея Васяткина из ЮниКредит Банка, не довольно много. самая эффективной он вычисляет помощь строительным компаниям, талантливую снизить цена возводимого жилья.
Как раз помощь застройщиков, по словам управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, может стать самый вероятным сценарием будущей господдержки отрасли. «У нас имеется информация о том, что с окончанием господдержки для физических лиц покажется программа субсидирования уже для юрлиц, в частности в виде льготных кредитов. В этом случае застройщики смогут предлагать клиентам долгие рассрочки по оплате купленных квартир на удачных условиях», — говорит Мария Литинецкая.
Подобной информацией с «РБК-Недвижимостью» поделилась Софья Лебедева. «на данный момент Министерство финансов, Минстрой, Министерства экономики и АИЖК разрабатывают «новую конструкцию помощи рынка жилья», направленную прежде всего на застройщиков и лишь позже на потребителей. В базе концепции лежит мысль поддержать застройщиков на ранних этапах строительства — начиная со стадии прокладки коммуникаций», — поведала риелтор. Такая мера, согласно ее точке зрения, мотивирует компании к новому постройке и будет действеннее ипотеки с государственной поддержкой, которая сейчас по большей части снабжает продажу готовых новостроек и домов в высокой степени готовности.
О том, что объектом стимулирования со стороны страны смогут стать девелоперы и строители, говорит и генеральный директор девелоперской группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков. Наталья Круглова из Strategy Capital Advisor, но, считает, что механизм помощи застройщиков, каковые будут получать льготы, обязан использоваться в обязательном порядке вкупе с регулированием со стороны правительства их ценовой политики.
