Кредит последней надежды
Нецелевые кредиты под залог недвижимости фактически провалились сквозь землю из перечня банковских продуктов. // Юлия Погорелова.Издание «Деньги» № 33 (738) от 24.08.2009.
В тех же банках, где такие кредиты еще остались, ставки по ним, равно как и требования к заемщикам, очень значительно выросли, а суммы кредитования — упали. Однако эти кредиты пользуются популярностью: по большей части у небольших частных предпринимателей, лишенных из-за кризиса иных источников финансирования.
Пугливые кредиторы
Кредиты под залог имеющейся в собственности недвижимости на каждые цели уже давно были очень удачны как для банка, так и для заемщика. Заемщик имел возможность взять большую сумму под низкий процент, а банк появился залогодержателем недвижимости, цена на которую все время возрастала. Такую программу предлагал практически любой банк, наряду с этим не ограничиваясь оформлением в залог лишь муниципальный квартиры.
Банки готовы были кредитовать под залог загородных домов, нежилых помещений, земельных участков а также недостроенных объектов. Кредит возможно было оформить на 10-15 лет, большая сумма займа составляла до 80% от цены недвижимости, а минимальная ставка — 9,25% в долларах и 11% в рублях.
на данный момент банки пересмотрели собственный отношение к стали и залоговым кредитам более консервативными. Как правило банки готовы выдать кредит под залог муниципальный квартиры не надолго (до пяти лет) под 15-20% годовых в валюте и 20-25% годовых в рублях.
В условиях падения цен на недвижимость заметно сократились и суммы кредитов, потому, что банки страхуются от предстоящего падения стоимостей. Сейчас банки готовы выдавать максимум 50-60% от цены залога. Это ясно.
Скажем, в конце 2007 года типовая двухкомнатная квартира в ЮЗАО оценивалась в $350 тыс., на данный момент — в $270 тыс. В случае если раньше максимально возможно было взять за нее около 70% стоимости ($245 тыс.), то на данный момент заемщик может рассчитывать на значительно меньшую сумму — $135 тыс. (50% стоимости).
В Райффайзенбанке кредит возможно оформить максимум на 15 лет в рублях под 21,5-25% годовых, большая сумма — 13 миллионов рублей. Столичный кредитный банк обещает своим заемщикам до 60% от цены объекта на срок до 10 лет под 14% в валюте и 21% в рублях. Наряду с этим закладываемая квартира либо таунхаус должны размешаться в регионе присутствия банка, а вдруг в Столичной области, то не потом 70км от МКАД.
При подтверждении дохода по форме банка (а не по справке 2-НДФЛ) ставка возрастает на пара процентов.
Половину от цены объекта возможно взять в Газэнергопромбанке. Кредит выдается максимум на пять лет (для сотрудников фирм газовой и энергетической отраслей — максимум на 10 лет). Кредит возможно оформить в рублях по ставке от 22% годовых.
Такую же сумму под залог квартиры возможно взять и в Росбанке, где кредит возможно оформить в рублях максимум на пять лет по ставке 20-25% годовых. В долг Европа Банке кредит возможно оформить на пять лет в долларах и рублях под 23-26% годовых и 19-22% соответственно в зависимости от формы подтверждения дохода (с официальной справкой по форме 2-НДФЛ либо без нее). Действительно, данный банк выдаст кредит лишь на ремонт либо улучшение жилищных условий.
Совершенно верно равно как и для других видов кредитования, банки ужесточили и требования к заемщикам при кредитовании под залог недвижимости. Стандартные требования банков таковы: возраст заемщика — от 23-24 лет, у него должна быть постоянная регистрация на территории РФ, стаж работы на последнем месте работы — не меньше 3-6 месяцев при неспециализированном трудовом стаже на менее 1-3 лет, хорошая кредитная история. Большая часть банков требуют от заемщика официального подтверждения дохода по справке 2-НДФЛ.
Конечно, выдвигаются и требования к доходам. К примеру, по условиям Райффайзенбанка, минимальный чистый доход заемщика должен быть не меньше 25 500 рублей для Москвы, Столичной Санкт Петербурга и-области и 15 тыс. рублей — для других регионов.
Хитроумные заемщики
В случае если сказать об количестве рыночного предложения, выбор у заемщика на данный момент очень скудный. Большая часть банков в конце прошлого года свернули программы кредитования под залог недвижимости, посчитав их самые рискованными. Для банка риски при кредитовании под залог имеющегося жилья выше.
Потому, что у заемщика, берущего в долг единственное жилье, мотивация к погашению выше, нежели у человека, получающего квартиру под залог уже имеющейся собственности,- вычисляет помощник главы управления ипотечных продуктов Росбанка Янис Канестри.
Согласно точки зрения участника правления, начальника дирекции обслуживания физических лиц Райффайзенбанка Андрея Степаненко, две главные обстоятельства уменьшения количества предложений для того чтобы продукта на рынке — это повышенные риски (что менее выгодно для кредитора) и напрямую связанное с рисками повышение цены кредита (что, со своей стороны, менее весьма интересно для клиента).
Вместе с тем специалисты уверены, что будущее у данного сегмента рынка все же имеется. Подобно программам ипотечного кредитования на первичном рынке, каковые сейчас стали деятельно возобновляться, в скором времени банки будут неспешно возвращаться и к кредитованию под залог недвижимости. на данный момент банки неспешно возвращаются к этому виду кредитования.
Ставки по нецелевым кредитам под залог недвижимости близки к запретительным. Исходя из этого, не обращая внимания на высокие риски, для банка это весьма прибыльный вид кредита. И в случае если заемщик подойдет под все требования банка, он возьмёт таковой кредит,- вычисляет глава управления ипотечных сделок кредитного брокера Фосборн Хоум Стефан Кухарский.
Еще одним причиной, содействующим восстановлению рынка кредитования под залог недвижимости, есть ухудшение спроса на подобные кредиты со среднего бизнеса и стороны малого, лишившегося из-за кризиса иных источников финансирования.
В большинстве случаев, большая часть банков не задают вопросы у потенциального заемщика-физического лица документального подтверждения целевого применения кредита. Среди целевой аудитории таких кредитов возможно выделить клиентов, каковые направляют полученные средства на создание либо развитие собственного бизнеса, и клиентов, каковые применяют кредит для оплаты строительства новой квартиры либо личного жилого дома, но наряду с этим не желают документально подтверждать банку соответствующие затраты,- говорит Андрей Степаненко.
И не смотря на то, что многие банки дают предупреждение о том, что кредит под залог недвижимости не может быть использован для предпринимательской деятельности, именно на подобные цели эти кредиты на данный момент частенько и берутся. Большая часть предпринимателей, фактически лишенные возможности оформить специальный кредит для малого либо среднего бизнеса, рассчитывают поддержать собственный дело средствами, вырученными от залога квартиры.
На протяжении кризиса личным предпринимателям сложно взять кредит под собственный бизнес, исходя из этого они закладывают квартиры и применяют деньги для поддержания бизнеса. Не обращая внимания на то что отмечается повышение количества заявок на ремонт квартир, в 80% случаев кредиты оформляются как раз для потребностей бизнеса,- говорит директор по формированию компании Кредит Макс Сурен Айрапетян.
Секреты оценки
В условиях падения цен на недвижимость и повышенных рисков банки стали более требовательно относиться и к предмету залога. Они готовы кредитовать в первую очередь под залог самые ликвидных квартир в Москве либо Столичной области, реже — под залог загородных домов с почвой. Базисные требования остались прежними.
Сущность трансформаций в том, что в текущей обстановке любой залогодержатель желает верить вкачестве и ликвидности предмета залога, исходя из этого устанавливают дополнительные требования к этажности, физическому износу объекта и т. п. Однако банки не подходят только формально к данному вопросу, и при несоответствия многоквартирного жилого дома определенным чертям объект обеспечения возможно рассмотрен в личном порядке,- говорит Андрей Степаненко.
Раньше банки готовы были кредитовать под залог квартиры, даже если она была единственным жильем заемщика. на данный момент они таковой смелостью не отличаются. В случае если заемщик, заложивший квартиру, перестает платить по кредиту, а позже в суде обосновывает, что это его единственное жилье, банк не сможет ее реализовать для погашения долга.
Исходя из этого на данный момент банки дают кредиты только под залог квартир, каковые не являются единственным жильем и в которых никто не прописан.
Кроме этого повышенное внимание уделяется оценке квартиры. И затраты на эту процедуру лягут на плечи заемщика. В среднем оценка недвижимости обойдется заемщику в 3-6 тыс. рублей за квартиру и 10-20 тыс. рублей — за загородную недвижимость.
Оценка, но, займет не более трех дней.
При принятии ответа о выдачи кредита банки все чаще руководствуются в первую очередь ликвидностью закладываемого объекта. Как поведали в оценочных компаниях, на первый замысел выходят как раз критерии ликвидности, к каким банки относят расположение, тип дома, где расположена квартира, темперамент перекрытий, возможность и наличие согласования произведенных в оцениваемых жилых помещениях переустройств и перепланировок и т. д.
Обычно банки отказывают потенциальным заемщикам в выдаче кредита под залог предлагаемого ими имущества, основываясь на суждении оценщика о низкой ликвидности объекта. Исходя из этого сейчас оценщики особенно шепетильно изучают как раз характеристики ликвидности объектов, зависящие прежде всего от размещения объекта. К примеру, при других равных условиях мельчайшим спросом будут пользоваться квартиры и загородные дома, расположенные в территориях с высокой интенсивностью транспортных потоков, рядом от производственных фирм, аэропортов и других объектов, снижающих комфортность проживания,- говорит председатель совета директоров компании Департамент свободной оценки Алексей Гапонов.
В большинстве случаев, оценочные компании определяют для банка рыночную цена квартиры — как правило методом сравнения оцениваемой квартирами с ее аналогами в данном районе, в зданиях для того чтобы типа и т. д. При принятии ответа о сумме кредита банк кроме этого руководствуется ликвидационной ценой.
При определении рыночной цене квартиры мы находим подобные объекты и наблюдаем на их цена. Мы основываемся на нескольких главных факторах: расположение, тип дома, в котором находится квартира, этажность, уровень отделки и т. д. При выдаче кредита заемщику банк ориентируется на ликвидационную цена квартиры, которая образовывает 60-70% от рыночной. Ликвидационная цена — это цена квартиры при экстренной (срочной) реализации объекта.
Наряду с этим банк неимеетвозможности выдать клиенту кредит выше ликвидационной стоимости,- говорит специалист по оценке Центра свободной экспертизы собственности Любовь Мелешко.
Значительно чаще банки рекомендуют обратиться за оценкой в аккредитованные самим банком компании. Заемщик вправе обратиться в другую компанию и совершить свободную оценку, но банки относятся к этому скептически, и это может стать предлогом для отказа в кредите. На практике совершить независимую оценку квартиры у свободного оценщика у заемщика не окажется.
Банк, само собой разумеется, не отыщет официальных обстоятельств не принять такую оценку, но в кредите откажет. Помимо этого, на данный момент участились случаи, в то время, когда банк по окончании получения оценки уменьшает цена на 10% и от данной суммы выдает в долг максимум половину,- говорит Стефан Кухарский.
С ним согласен и председатель совета директоров инвестиционной группы Sesegar Дмитрий Цыбанков: Заемщикам не имеет смысла проводить собственную оценку недвижимости. Это выгодно лишь большим компаниям, каковые три раза в год оценивают собственные активы, чтобы выяснить, на какой кредит они смогут рассчитывать. Не смотря на то, что оценка в компании-партнере банка может сулить заемщику кое-какие неудобства: в большинстве случаев, компании, аккредитованные банком, занижают цена объекта на 15-20%.Особенно это актуально на протяжении кризиса.
