Сети, генплан и площади квартир. – в туле состоялся диалог девелоперов, архитекторов и журналистов
В Туле деятельно реализовываются проекты комплексной застройки, но до сих пор актуальными остаются неприятности обеспечения инженерными сетями, транспортной доступности, обеспеченности социальной инфраструктурой. И вдобавок в Туле, да и не только тут, наметилась тенденция к уменьшению площади квартир. Из-за чего? Обстоятельство несложна – понижается платежеспособность. И вдобавок тут чувствуется дефицит диалога власти и девелоперов.
Эти и другие вопросы обсудили в среду участники круглого стола, организованного «Тульским Бизнес изданием».
Ветхие неприятности
Мероприятие было посвящено региональному постройке: проблемам точечной застройки, концепциям современных жилых комплексов, трудностям, с которыми сталкиваются застройщики.
Так, по словам начальника компании «Ин-групп» Александра Велигодского, с 2006 года, в то время, когда застройщик начал комплексную застройку в городе, сейчас мало что изменилось в плане проблем и вопросов, каковые стоят перед компанией. «В первую очередь, это относится сетей, каковые приходится прокладывать для освоения новых территорий, — отметил Александр Велигодский.
– Комплексное освоение в историческом центре города нереально, негде. И в то время, когда мы выходим на десятки гектар, сходу появляется необходимость провести работы по электроснабжению, газификации, канализации и т.п. Как пример: лишь для «Левобережного» мы совершили 36 км автострады электроснабжения. А сети, каковые мы прокладываем, мы прокладываем на будущее.
И те огромные вложения, каковые приходится выполнять для освоения новых территорий, они, к сожалению, не приносят прибыли.
Вторая неприятность – мы строим не только дома, мы строим всю инфраструктуру: дороги, публичные сооружения, детские сады. К сожалению, те программы, каковые были у области и города по выкупу детских садов, они закончены. Другими словами, следующие детские сады мы будем обслуживать сами.
Еще одна неприятность – обеспеченность транспортом. На примере «Левобережного»: в прошедшем сезоне мы сдалипервые очереди строительства, в текущем году сдаем уже восьмую очередь, но до сих пор возим людей сами, 1,5 года за собственный счет организовываем перемещение лайнов к району».
И все же, по словам Велигодского, прекрасно, что в Туле, наконец, умирает точечная застройка. «Комплексное освоение территории за эти пара лет стало нормой, а экзотикой».
Директор агентства недвижимости «Новостройки Тулы» Михаил Хайкин, выступая на протяжении круглого стола, отметил: «На сегодня все девелоперы действуют в рамках регламентов, созданных страной для комплексной застройки. Наряду с этим девелопер должен самостоятельно решать те неприятности, каковые связаны с передачей объектов соцкультбыта на обслуживание страны. Это долгий и кропотливый путь.
Строить элитное жилье в Туле с учетом запрета точечной застройки нереально. И другого варианта, не считая загородной застройки, нет. Создать комфортные условия для жизни возможно лишь в формате комплексной застройки».
Но, таковой формат не по нраву архитектору Газису Хуснутдинову. В собственном выступлении он подверг критике последовательность проектов комплексной застройки и высказался за то, дабы в городе длилась точечная застройка.
Для примера архитектор привел Париж, где в свое время были выстроены 5 городов-спутников, но со временем, из-за необеспеченности социальной и транспортной инфраструктурой, люди начали покидать эти территории. «И в том месте появилось гетто, — выделил архитектор. – И тульские проекты ожидает такая же будущее. Все города Европы ведут точечную застройку, город обязан развиваться внутри, а не на окраинах, в Тулы ветхие дома нужно заменять новыми».
Позднее на протяжении дискуссии, но, стало известно, что архитектор изучил проекты застройки только частично, не узнав, например, какие конкретно районы возводятся вместе с детскими садами, школами и т.п.
По словам Валентина Бочкова (холдинг «ЕгорьЕвский»), центр Тулы сейчас – это, по большей части, личное жилищное строительство. И в случае если тут будет вестись строительство многоквартирных домов, сходу возрастет нагрузка и на инженерные сети, и на транспорт.
«Комплексную застройку возможно осуществлять на свободных территориях, в том месте человек себя ощущает более свободным, меньше криминогенных факторов, лучше инсоляция помещений. Само собой разумеется, центр Тулы нужно кроме этого расселять, но это инвестиции и колоссальные усилия, которых сейчас нет в нужном количестве».
Генеральный план без реализации
Архитекторы обратили внимание участников мероприятия на градостроительную документацию, в которой именно и прописаны моменты как по сетям, так и по транспортным схемам.«Основной вопрос: что мы строим и как мы будем жить в Туле? – отметил председатель совета директоров ОАО «Туластройсервис» Владимир Аверин. – Темпы строительства растут, это прекрасно, но какова структура этого строительства? В новом Главном замысле нет ничего нового, как был пустырь между Пролетарским и Центральным районом, так и остался, как был пустырь между Пролетарским и Зареченский районом, также остался, лишь показались между частным сектором 14 и 22-этажные дома. Это один из качеств».
Начальник архитектурной мастерской «Линия» Виктор Жежома в собственном выступлении отметил: «В Генпланах Тулы различных времен на все районы за счет страны были созданы детальные проекты планировки. Были удовлетворены потребности в инженерных сетях, транспортная нагрузка. Все было просчитано.
Необходимо создавать рабочую группу по реализации Генерального плана, определять больные точки, намечать пути реализации.
В Главных замыслах отражены транспортные схемы, обозначены все точки: многоэтажное жилье, личное жилье и т.д., возможно под эти точки подводить коммуникации. Кто-то обязан этим заниматься, следить, отчитываться. Без госучастия реализация Генерального плана неосуществима».
«Отсутствие контакта с властью – это не хорошо, — выделила в собственном выступлении особый гость круглого стола — журналист ИД «Коммерсант», шеф Координационного совета Клуба основных редакторов Марта Савенко.
– Объединяться необходимо на всех уровнях: девелоперы, архитекторы и т.д. Объединение дает собственные плоды. И в кризис с властью говорить несложнее, в кризис они желают вас слушать, нуждаются в этом. Показателен пример Казани, в том месте нет закрытости, в том месте всегда ведётся диалог власти и девелоперов.
А благоустроенный город – это инвестиционное преимущество».
А вот создатель Университета «Гелиотектуры» (Москва) Сергей Непомнящий представил участникам круглого стола собственный неповторимый проект. Гелиотектура — метод решения проблем с перегрузкой дорог к удаленным районам, с дефицитом инженерных коммуникаций, с отсутствием арендаторов в реконструируемых строениях. Сущность в том, что данный способ разрешает обеспечить солнцем, озеленением и видовыми панорамами весьма комфортную застройку, многократно более плотную, чем подобная классическая застройка той же этажности.
Атриумно-террасные дома. Гелиотектура в произвольных масштабах ориентирована на большое применение солнечного света и приближение человека к природе
А вот так они выглядят зимний период
Практически, такая застройка — это один громадный дом с зимними садами в и зелеными террасами снаружи. Наряду с этим внешние инженерные сети выясняются в технических помещений, жилье тесно связано с объектами обслуживания, публичные помещения — с потребителями — и все в малейшей пешеходной доступности друг от друга.
Сергей Непомнящий предлагает реконструировать город, создавая новые весьма эргономичные квартиры, другие пространства и офисы не расширяя, а уменьшая территорию застройки, расширять же предлагается озеленения и зоны отдыха.
Гелиокластер Внуково — мегадом-невидимка, как бугор, поднимающийся из окружающей его природы. Количество строительства 6 млн кв. м
Пара слов о размере
Обсуждался на протяжении мероприятия и вопрос метража возводимых квартир. Тульский рынок недвижимости предлагает сейчас квартиры-студии площадью 23-28 кв. м, и это весьма хороший метраж. Такое вывод озвучила Марта Савенко: «Что такое мелкие площади, вы не понимаете.
В Подмосковье уже сейчас строят студии по 16-18 кв. м, и это стандарт. А 28 кв. м – это красивые квартиры. Сейчас, в случае если застройщики будут строить громадные по метражу квартиры, мы возьмём коммуналки: люди будут объединяться семьями и брать, например, двухкомнатную квартиру на две семьи. По причине того, что денег у людей нет, идет тенденция к уменьшению площади квартир.
Нет денег, падает платежеспособный спрос, а вдруг платежеспособный спрос понижается, строить лишнее не требуется».
Спикера поддержал и Валентин Бочков (холдинг «ЕгорьЕвский»). Он выделил, что Тула продолжительное время была в числе отстающих по вводу жилья регионов, и сейчас в новом жилье потребность так же, как и прежде сохраняется. Но уровень заработных платов снизился, а это значит, что люди смогут позволить себе недвижимость маленького метража в новостройках простой без изысков архитектуры: «Возможно строить громадные помещения, но такие квартиры просто не будут пользоваться популярностью.
Возможно строить дома с высококлассной архитектурой, но кроме того в масштабах мира таких домов строится мало. Сейчас туляки смогут позволить себе квартиры комфорт и эконом класса, и на них имеется спрос».
Что касается качества проектов и комфорт проживания, согласно точки зрения Михаила Хайкина это второй по окончании цены фактор, на что сейчас ориентируются клиенты: «На сегодня, в случае если разбирать рынок Тулы, возможно сказать о том, что он будет перенасыщен в течение трех лет. Без шуток усилится борьба между девелоперами и застройщиками. Проекты будут соперничать уже по собственному качеству, и рынок, в действительности, сам себя и отрегулирует.
По причине того, что девелоперы руководствуются только экономикой, клиент, выбирая жилье, учитывает следующий фактор и свою платёжеспособность – комфорт проживания. В то время, когда будет масса проектов довольно платежеспособного спроса, человек будет выбирать самый качественный проект, и девелоперам нужно будет приспосабливаться».
Итогом круглого стола стала договоренность с ведущими застройщиками Тулы о создании информационной площадки с участием «Клуба основных редакторов рынка недвижимости», первым и до тех пор пока единственным резидентом которого в Туле, напомним, есть главред издания Professional Светлана Кузнецова.
