Ипотека коммерческой недвижимости: ухабистые дороги россии
Рынок русском коммерческой ипотеки именуют на данный момент развивающимся. Вернее было бы заявить, что он будет в зародышевом состоянии. Дело в том, что действующим законодательством не предусмотрен таковой вид кредитования – происхождение ипотеки предусматривается лишь при залоге жилых домов и квартир, а коммерческая ипотека – это кредит под залог коммерческой недвижимости.
По действующим на данный момент программам коммерческой ипотеки, залогом могут служить оформленные в собственность заемщика имущественные комплексы, строения, строения либо их части. Причем, совсем не обязательно, дабы кредитование требовалось для приобретения той недвижимости, которая послужит залогом. В качестве залога может выступать уже имеющаяся в распоряжении (собственности) предприятия коммерческая недвижимость.
Другими словами, приобретение одной недвижимости происходит под залог второй.
Обстановка осложняется тем, что по большей части коммерческая ипотека нужна среднему и малому бизнесу, каковые нуждаются в расширении. А у таких фирм в большинстве случаев коммерческой недвижимости не имеется, им и ипотека нужна как раз чтобы таковую недвижимость купить.
По закону банк может принять в залог объект недвижимости лишь по окончании того, как клиент оформил на него права. Но для этого объект нужно приобрести. А как приобрести, в случае если для этого требуется кредитование?
Получается замкнутый круг, из которого ищут владельцы предприятий и обходные пути, и банки, и кредитные брокеры.
Одним из самых распространенных «обходов» есть проведение сделки в два этапа. Сперва содержится соглашение купли-продажи, и по этому контракту права собственности на объект коммерческой недвижимости переводятся в пользу клиента. После этого новый хозяин регистрируется в органах УФРС. И лишь позже недвижимость оформляется в залог в банке, а продавец приобретает кредитные средства.
Для продавцов коммерческой недвижимости такая обстановка не через чур занимательна, поскольку деньги они приобретают в самом лучшем случае лишь через месяц по окончании того, как их собственность юридически переходит к второму лицу. Но в то время, когда другого выхода нет, приходится пользоваться кроме того неудобным.
Подобные сложности стали причиной тому, что условия и сроки коммерческой ипотеки особенно удачными назвать запрещено, а уж если сравнивать с ипотекой жилья – так и вовсе невыгодными. По причине того, что средние ставки по ипотечному кредиту на нежилую недвижимость для юрлица составляют 16-18%, а сроки кредитования – 5-7 лет.
Примечательно, что фактически во всем мире коммерческая ипотека удачнее, чем жилая. Так как нежилое помещение приобретается для дела. Или это офис, или склад, или производственные площади и без того потом. Другими словами, данное помещение нужно для зарабатывания денег.
При грамотном ведении дел на предприятии, прибыль, которая получается при наличии собственного, не снятого в аренду, помещения, перекрывает проценты по кредиту, забранному для его приобретения. Зарубежные банки с радостью выдают кредиты юридическим лицам – так как эти деньги будут использованы для извлечения прибыли, что в некотором роде гарантирует и возврат кредита, и выплату процентов, другими словами, прибыль самого банка. Российские банки, увы, связаны пробелами в законодательстве.
Часть неприятности еще и в том, что у зарубежных фирм прозрачная бухгалтерия, чего нельзя сказать о российских. Большая часть доходов русских компаний официально не декларируется, что в некоторых случаях приводит легко к казусам: у богатого предприятия в полной мере может оказаться неизменно убыточный баланс, либо – с минимальной прибылью, которой только-только и хватает, что на выплату аренды и оплату помещения официальных заработных платов сотрудникам.
А ведь при предоставлении коммерческой ипотеки, как и при с ипотекой жилья, нужна проверка кредитоспособности заемщика. И в случае если частное лицо может включить в перечень доходов еще заработную плат супруга и без того потом, то юрлицо таковой возможности лишено.
Так как для физических лиц процесс получения ипотечного кредита значительно несложнее, чем для юридических, естественным образом появился еще один обходной путь для приобретения коммерческой недвижимости: она оформляется на частное лицо. К примеру, на обладателя предприятия.
При таком варианте условия ипотечного кредитования значительно более привлекательны: начальный взнос – от 20 до 30% (это определяется в зависимости от категории заемщика), ставки – 12-13,5%, а сроки кредитования – от 3 до 25 лет. форма подтверждения и Пакет документов дохода – фактически такие же, как и при жилой ипотеке. Значительно разнится сумма ежемесячных платежей и, конечно же, размер доходов заемщика.
Ну так и цена коммерческой недвижимости значительно выше, чем жилой.
Специалисты предвещают бурное развитие коммерческой ипотеки, но для этого требуются определенные трансформации в законодательстве. Пока же все начинается медлительно, но однако – неудержимо. средний бизнес и Малый испытывает недостаток в коммерческой ипотеке.
София ВАРГАН
