Комнатная ипотека
Кто, из-за чего и на каких условиях берет кредит на приобретение помещения?
Кредит не для всех
Ипотека на помещение (равно как и приобретение таковой недвижимости) – явление не самое популярное. Но в некоторых случаях это приобретение не редкость весьма востребованным. Прежде всего людьми, у которых еще нет никакой собственности в Москве, либо теми, кто не располагает достаточными средствами для приобретения квартиры в столице.
Помимо этого, кредит на помещение берут те, «кто уже обладает квадратными метрами в коммуналке и желает выкупить оставшуюся жилплощадь. При таких условиях в качестве залога под ипотеку выступает вся квартира. Банков, готовых предоставлять ипотеку на помещение при таких обстановках, много.
Второй тип клиентов, получающих посредством ипотеки легко отдельную помещение, оформляют под залог лишь получаемые квадратные метры», – информирует эксперт работы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ольга Чеканова.
«В большинстве случаев, помещения в Москве берут приезжие чтобы «закрепиться» в столице: для прописки, в надежде на снос, расселение и т.д. Часто помещения берут с целью вложения средств, если не хватает на квартиру. Помимо этого, многие столичные пенсионеры разменивают квартиры в столице на вариант в области и помещение, дабы позже ее сдавать», – делится собственными наблюдениями председатель совета директоров БН «Агент 002» Сергей Шевченко.
В большинстве случаев помещения покупают одинокие люди в возрасте от 26 до 40 лет, в основном дамы. По словам исполнительного директора «Миэль-Сеть контор недвижимости» Алексея Шленова, главным требованием клиентов помещений есть «хорошая удобный путь и транспортная доступность к себе и на работу, и количество неизменно живущих в квартире людей». Согласно точки зрения специалиста, «среди клиентов большим спросом пользуются помещения в зданиях в пределах ЦАО по адекватной цене.
Объекты, состоящие более чем из четырех помещений, клиентами рассматриваются редко. Предпочитаемый метраж помещения – не меньше 12 кв.м. Кроме этого клиенты интересуются наличием в самой комнате балкона».
Качественный ремонт не есть решающим причиной при принятии ответа о покупке, не смотря на то, что, непременно, «удовлетворительное в целом состояние комнаты и общественных мест крайне важно».
Во всем остальном требования к жилью те же, что и при покупке отдельной квартиры: люди не через чур жалуют первый и последний этажи, уделяют громадное внимание наличию в доме лифта.
Банкам развивать программы ипотечного кредитования приобретения помещений – не через чур весьма интересно. Во-первых, высоки риски, связанные, а также, с потенциальной реализацией и оценкой объекта залога. Во-вторых, под сомнение ставитсяплатежеспособность заемщика (состоятельные клиенты предпочитают все же покупать квартиры).
В-третьих, требуемые суммы кредита малы, что делает таковой вид долговременного кредитования менее привлекательным если сравнивать с классической ипотекой.
«Круг банков, занимающихся кредитованием помещений, весьма мал. По большей части банки весьма не хорошо относятся к кредитованию долей и комнат, поскольку вычисляют эти объекты неликвидными, каковые при неплатежеспособности заемщика будет тяжело реализовать», – подтверждает Евгения и «генеральный» директор Таубкина.
«Сейчас все большее распространение на рынке муниципальный недвижимости приобретает приобретение помещения в коммунальной квартире с привлечением ипотечного кредита, и сейчас кое-какие банки внесли предложение клиентам таковой продукт, как долгосрочный кредит на помещение, но в целом таких банков мало», – соглашается Алексей Шленов.
Значительно охотнее банки кредитуют заемщиков, каковые желают приобрести последнюю помещение в квартире, в то время как все остальные уже находятся в их собственности. Так как при таких условиях в залог кредитной организации переходит вся квартира, а сам механизм сделки делается более понятен и прозрачен.
«Сейчас банки достаточно нехотя кредитуют ипотечных заемщиков, желающих купить отдельную помещение. Дело в том, что для кредиторов данный вид ипотеки связан с множеством рисков. В первую очередь, при происхождения у заемщика сложностей в обслуживании кредита, реализовать на рынке помещение банку будет тяжелее, чем квартиру», – поясняет Ольга Чеканова.
самый известным игроком, предоставляющим ипотеку на отдельные помещения, есть Сбербанк. «В различное время о готовности кредитовать такие приобретения заявляли кроме этого Транскапиталбанк (объекты, имеющие отдельные документы) и банк «Зенит», – дополняет Чеканова.
По словам главы управления розничного кредитования Сберегательного банка Натальи Алымовой, «на данный момент большинство русского рынка ипотечного кредитования приходится на вторичное жилье. Наряду с этим в Сбербанке продукт «Приобретение готового жилья» распространяется на квартиру, долю и комнату в праве собственности на квартиру. Отдельной статистики по цели кредитования на приобретение помещения в банке не ведется.
В целом количество таких сделок маленькое: по большей части покупают квартиры».
Особенности сделки
Приобретение помещения в ипотеку – сделка, сопряженная с рисками для обеих заёмщика – и сторон, и кредитора. Банки часто выдают кредиты на помещения по повышенным ставкам, требуют от заемщика больший пакет документов и предъявляют особенные требования к объекту залога.
«При целевом кредите на приобретение жилья возможно кроме того не заключать контракт об ипотеке, потому, что ипотека появляется в силу закона, а условие о залоге включается в текст кредитного соглашения. В то время, когда же с применением ипотеки приобретается последняя помещение в квартире, банк желает взять в залог всю квартиру. В этом случае нужно заключить отдельный контракт об ипотеке и наложить обременение на всю квартиру.
Это нестандартная схема, и не все банки готовы поменять собственную договорную базу», – говорит Евгения Таубкина.
По словам начальника ипотечной работы компании «Релайт-Недвижимость» Ирины Кажикиной, к помещениям, каковые желают приобрести по ипотечному кредиту, предъявляются дополнительные требования. Во-первых, «помещение должна быть выделена в отдельный объект, и на нее должно быть свидетельство о праве собственности». Кроме этого «в зависимости от требований банка-кредитора возможно требование о том, что в долг возможно купить лишь последнюю помещение в квартире – другими словами по окончании ее приобретения заемщик делается хозяином всей квартиры».
Среди требований, каковые банки предъявляют к получаемой недвижимости: квартира должна быть подключена к центральным коммуникациям; иметь бетонные перекрытия; не пребывать в ветхом либо аварийном доме; все перепланировки в ней нужно узаконить. Помимо этого, получаемая помещение в обязательном порядке должна иметь отдельный лицевой счет.
«Долгосрочный кредит возможно взять лишь на помещение с отдельным лицевым счетом, в квартире в доме с бетонными перекрытиями, центральными коммуникациями. Кроме этого объект обязана одобрить страховая компания. Особые требования банки смогут предъявлять к историческим строениям и знаменитым домам в центре Бульварного кольца», – резюмирует Алексей Шленов («Миэль-Сеть контор недвижимости»).
При покупке помещения в коммунальной квартире в обязательном порядке должны быть соблюдены требования законодательства, касающиеся преимущественного права приобретения. Другими словами заемщик обязан предварительно взять нотариально заверенное согласие на продажу доли от собственников вторых помещений.
«Банк в обязательном порядке потребует нотариальное согласие вторых собственников помещений о том, что они не претендуют на приобретение выбранной вами помещения, потому, что соседям в собственности преимущественное право приобретения. Это осложняет процесс привлечения средств, большая часть банков не трудятся на этом рынке», – констатирует основной экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
«Один из нюансов содержится в том, что приоритет на приобретение помещения имеют соседи по жилплощади, на переговоры с которыми и оформление отказа от приобретения уходит масса времени. Помимо этого, отследить полную «историю» помещения достаточно сложно, а результаты проверки не всегда соответствуют требованиям банков», – утверждает Ольга Чеканова.
Практически во всех банках действуют ограничения на кредитование «близкородственных сделок»: другими словами приобретения части квартиры у своих родителей, родных братьев либо сестер. Также будут появиться неприятности при совершении сделки купли-продажимежду бывшими супругами: в то время, когда заемщик желает приобрести долю в квартире бывшего мужа либо жены. Не смотря на то, что в этом вопросе очень многое зависит тот того, сколько времени прошло с момента развода: чем больше – тем выше шансы на одобрение кредитной заявки.
Наряду с этим «условия андеррайтинга заемщиков такие же, как и при кредитовании квартиры», – отмечает Евгения Таубкина.
«По практически всем ипотечных кредитов на приобретение помещения либо иного объекта на вторичном рынке жилья Сбербанк принимает в залог получаемое помещение, а для сумм до 300 тыс. рублей хватает поручительства физических лиц без оформления залога», – говорит Наталья Алымова.
«Сложность с оформлением ипотечных кредитов на отдельные помещения содержится в том, что клиенты, получающие данный тип жилья, обычно имеют маленькой стаж работы в столице и не самую высокую квалификацию, а, следовательно, являются не весьма благонадежными заемщиками для банка», – делится собственными наблюдениями Ольга Чеканова («Инком-Недвижимость»).
По словам Александра Осина, ставки по ипотечным программам на приобретение помещения «подобны ставкам по простой ипотеке и составляют в среднем около 12,1% годовых». Согласно данным Евгении Таубкиной («НБИК»), величина ставки завит от размера собственных средств заемщика: «при начальном взносе от 10% – средняя ставка образовывает 13–14%; при начальном взносе от 30% и сроке кредита на 10 лет – ставка понижается до 11,9%».
Цена вопроса
Приобретение помещения обходится значительно дешевле, чем квартиры, в особенности в Москве.
«Цены на помещения в Москве начинаются от 1,6 млн. рублей – за такую сумму возможно приобрести помещение площадью 9 кв.м в трехкомнатной квартире в спальном районе, – информирует Сергей Шевченко (БН «Агент 002»). – Очень сильно воздействует на цена помещений не район и не площадь (как это характерно для квартир), а количество вторых живущих лиц. Так, помещение в «двушке» будет дороже помещения в четырехкомнатной квартире: она обойдется в 2 млн. рублей, в то время как в четырехкомнатной квартире возможно подобрать вариант за 1,8 млн. рублей».
Согласно данным специалиста, «в Подмосковье возможно отыскать помещение ценой от 600 тыс. рублей – действительно, в древесном доме с удобствами во дворе. Хороший же вариант возможно отыскать в пределах 50-километровой территории за 1 млн. рублей».
Средняя сумма кредита на приобретение помещения в Москве образовывает 1,5 млн рублей. Берут эти деньги взаймы все же редко. «Часть кредитов на приобретение помещения мала: возможно, не более 5% от общей суммы займов ипотечного рынка. Обстоятельство и в том, что для потребителя, в большинстве случаев, нет принципиальной отличия – платить в месяц по ипотечному кредиту порядка 33 тыс. рублей за квартиру либо 10–15 тыс. рублей, но за помещение», – растолковывает Александр Осин (УК «Финам Менеджмент»).
Понижению «комнатного спроса» в столице содействует и активное строительство в Подмосковье, куда сместился потребительский спрос.
«Количество сделок по приобретению помещений с ипотечным кредитом ничтожно мало. Общее число сделок купли-продажи с помещениями от общего количества сделок с жилой недвижимостью в Столичном регионе образовывает менее 10%, а ипотечных сделок в этом количестве не более 10%. Кредиты на приобретение помещений берут достаточно редко», – констатирует Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»).
Соответственно, банкам не весьма интересно развивать такие программы. «Полагаю, что при росте настоящих доходов населения, реализации программ увеличения доступности жилья, сегмент будет развиваться более не сильный если сравнивать с простой ипотекой темпами», – уверен Александр Осин.
Но для тех, кто желает жить как раз в Москве, но не имеет на это достаточного количества средств, приобретение помещения может стать единственным вариантом начального обустройства.
У приобретения помещений возможно и еще одна цель – инвестиционная.
«Цены на помещения остаются стабильными на протяжении кризиса, исходя из этого это достаточно надежный актив для сохранения накоплений», – подтверждает Сергей Шевченко.
