Ипотека с привязкой к реальности
Ипотечные кредиты под переменные ставки банки начали предлагать четыре года назад. // Юлия Погорелова,«Деньги» № 46 (751) от 23.11.2009 года.
В то время, когда базовые индексы шли вниз, заемщики подсчитывали экономию, а в кризис, напротив,— ринулись перекредитовываться под фиксированную ставку. на данный момент предложения с переменными ставками снова удачнее, чем с фиксированными. И дабы привлечь клиентов, банки начинают привязывать ставку к более стабильным и понятным для заемщика показателям.
Ипотека
Пара месяцев подряд ставки по ипотекам понижаются. Снизить ставку на пара пунктов возможно, не только предъявив совершенную кредитную историю либо карточку постоянного клиента, но и воспользовавшись предложением банка поменять кредит с фиксированной ставкой на кредит со ставкой, изменяющейся вместе с рыночной конъюнктурой,— с так называемой плавающей ставкой.
Базой плавающей ставки есть базовый индекс, изменение которого и воздействует на уменьшение либо повышение итогового значения ставки. В большинстве случаев, плавающая ставка привязывается к межбанковским ставкам LIBOR и EURIBOR (для валютных кредитов) либо MosPrime (для рублевых кредитов). на данный момент ставка EURIBOR на год образовывает 1,22% (на 13.11.09), LIBOR на шесть месяцев — 0,54%, на год — 1,13% (на 9.11.09), MosPrime на три месяца — 7,61%, на шесть месяцев — 8,39% (на 13.11.09).
Заемщик следует за денежным рынком в течение всего срока кредита: при удешевления денег на рынке происходит автоматическое рефинансирование кредита на более удачных условиях, при удорожания — повышение цены кредита.
В текущем году продуктовая линейка банков пополнилась и новым продуктом — ипотекой с комбинированными ставками: в первые пара лет кредита (в большинстве случаев, не более пяти) ставка фиксированная, потом — плавающая.
самые низкие плавающие ставки по ипотечному кредиту предлагают банки Дельтакредит и Нордеа. В Нордеа на первый год кредита ставка будет фиксирована в зависимости от метода подтверждения дохода — 7-9% в валюте и 13,5-15,5% в рублях. После этого цена кредита привязывается к индексам LIBOR1Y/EURIBOR1Y и MosPrime6M, к данной ставке прибавляется 5-7% и 4,5-6,5% годовых соответственно. Возможно пойти и вторым методом, зафиксировав ставку на пять лет — 8-10% годовых в валюте и 13,75-15, 75% годовых в рублях.
После этого в воздействие вступает плавающая ставка, наряду с этим премия банка по рублевому кредиту будет меньше — MosPrime6M плюс 3,75-5,75% годовых.
В банке Дельтакредит рублевые ставки привязаны к MosPrime3M, к данной ставке прибавляется 5-7% годовых, в долларах ставка составит LIBOR1Y плюс 6-8,5% годовых. Рублевый кредит заемщик может сперва зафиксировать на первые пять лет на уровне 12,5-15,5% годовых. Наряду с этим кредит возможно оформить с начальным взносом 30% от цены квартиры максимум на 20 лет (с комбинированной ставкой — на 25 лет).
На 30 лет возможно оформить кредит в Юникредит банке. Ставки привязаны к индексам на шесть месяцев, а надбавка образовывает 8,5% в валюте и 8% в рублях. Зафиксировать ставку возможно максимум на три года либо пять лет, наряду с этим она составит 10-10,5% в валюте и 14-14,5% в рублях. В ОТП банке в первоначальный год кредита ставка фиксированная — 12,8% годовых в долларах и евро, 12,5% — для швейцарских франков.
После этого ежемесячные платежи будут рассчитываться по формуле LIBOR1Y плюс 10%. Сведбанк выдает кредиты максимум на 25 лет в валюте и 10 лет в рублях с 30% начального взноса. Ставки в валюте составят LIBOR1Y плюс 8-15,25% годовых, в рублях — 19,5-23% годовых (первые три года), после этого MosPrime6M плюс 9,5-13%.
В соответствии с отчету компании Кредитмарт, в октябре средняя долларовая ставка по ипотечному кредиту составляла 15,54%, рублевая — 18,68% годовых. С учетом сегодняшних значений индексов минимальные ставки в банке Нордеа составят 6,13% годовых в долларах и 12,61% годовых в рублях, в банке Дельтакредит — 7,13% годовых в долларах и 12,89% годовых в рублях, в Юникредит банке — 9,04% годовых в долларах и 16,39% годовых в рублях, в Сведбанке — 9,13% годовых в долларах и 17,86% годовых в рублях, в ОТП банке — 11,3% годовых в долларах.
При выборе индикатора, к которому привязываются ставки по кредиту, банки руководствуются несколькими параметрами — источниками привлечения средств, их срочностью и структурой. Чем больше период пересмотра, с тем громадным запозданием реагирует плавающая ставка на трансформацию индекса. Прекрасно это либо не хорошо для банка/заемщика, возможно сообщить лишь по конкретной обстановке. В случае если индекс вырос, а ставка еще нет — налицо потери и выгода заёмщика банка, в другом случае все напротив.
Помимо этого, пересмотр ставок связан с дополнительными операционными затратами банка. Исходя из этого кредитная организация вынуждена обнаружить некоторый компромисс,— говорит председатель совета директоров компании Кредитмарт Юлия Купко.
В текущем году банки нашли и новые инструменты, к каким возможно привязывать плавающую ставку. Так, банк Восстановление привязал ставку по кредиту к трансформациям курса доллара США и Евро по отношению к рублю, а ВТБ 24 — к ставке рефинансирования ЦБ. И в случае если в Восстановлении будут считаться, что несобираются за счет этого продукта прироста ипотечного портфеля, то в ВТБ 24 уже на данный момент отмечают повышение количеств выдачи фактически на 10% за три месяца (с 3-4% до 14-15%).
В банке Восстановление рублевая ставка составит 18-20% годовых, а при трансформации доллара США и Евро на 5% ставка будет пересчитываться два раза в год. Наряду с этим кредит возможно оформить со стандартными 30% начального взноса, действительно, не надолго — 3-10 лет. В ВТБ 24 кредит возможно оформить максимум на 50 лет с 20% первого взноса, и в первоначальный год минимальная фиксированная ставка составит 13,1% годовых, а в последующие годы минимальная надбавка к ставке рефинансирования — 3-6% годовых (в зависимости от страховки).
В большинстве случаев, такие продукты вычислены на определенную категорию людей — на тех, кто разбирается в финансах и готов рисковать. Как отмечает вице-президент по формированию бизнеса банка Дельтакредит Динара Юнусова, целевая аудитория таких кредитов — денежно грамотные заёмщики и люди, планирующие досрочное погашение в течение года. Плавающая ставка не подходит для русского менталитета — необходимо всегда отслеживать обстановку в экономике, готовьсяк риску.
А на данный момент люди опасаются за собственный денежное положение и опасаются прогнозировать на таковой продолжительный срок, как 15 лет (средний возраст кредита). Могу привести очень показательный пример. В то время, когда АИЖК разрабатывало ипотечную программу обеспечения жильем солдатах Военная ипотека, были введены плавающие ставки.
Но они не прижились, и программа перешла на фиксированные ставки,— говорит председатель совета директоров Свободного бюро ипотечного кредитования Евгения Таубкина.— Случаи, в то время, когда ипотека оформлялась под плавающую ставку, возможно пересчитать по пальцам. По большей части такие кредиты оформляли предприниматели — они более взвешенно подходят к разным денежным инструментам, тем более они брали нецелевой кредит на развитие бизнеса на маленький период — до трех лет.
Банки, предлагая программы с плавающими ставками, растолковывают пользу заемщика так: в то время, когда индекс отправится вниз, заемщик будет экономить, а также покроет затраты при резкого увеличения индекса. Действительно, в последнем случае, как продемонстрировала практика, заемщика охватывает паника и он торопится рефинансировать собственный кредит. В банке Дельтакредит сказали, что разглядывают возможность ограничения верхнего предела ставок по ипотекам с плавающей ставкой.
В ВТБ 24 объявили, что в личном порядке готовы зафиксировать проценты при резкого роста ставки рефинансирования. Вероятный к рассмотрению вариант без утраты всех преимуществ плавающей ставки — подключение к данной схеме страны либо его агентов (к примеру, АИЖК) для предоставления банку обеспечений при феноменального роста цены денег.
В этом случае в кредитный контракт возможно будет внести ограничение большого размера ставки, превышение которого банку будет компенсировать государство. В случае если аналогичных шагов со стороны страны предпринято не будет, то банки вряд ли начнут подобную практику самостоятельно. В случае если, само собой разумеется, высокая конкурентная среда не вынудит это сделать раньше.
Но об этом на данный момент сказать не приходится,— вычисляет Юлия Купко.
Самый удачен кредит с плавающей ставкой для банков. Кредитные организации сами занимают деньги на рынке, исходя из этого, устанавливая плавающие ставки по ипотекам, привязанные к разным индикаторам финансового рынка, они тем самым снижают собственные риски. Банк приобретает постоянный размер маржи — отличие между ставкой привлечения денег и плавающей ставкой кредита заемщика.
Так как ставка по кредиту за счет собственной переменности постоянно будет соответствовать рыночной стоимости ресурсов, у банка отсутствует необходимость закладывать в размер ставки для заемщика величину этого процентного риска, которая присутствует в совокупностях фиксированных ставок. Помимо этого, переменные ставки значительно облегчают возможность фондирования ипотечных операций, поскольку в этом случае возможно завлекать кратковременные ресурсы и осуществлять их рефинансирование по мере необходимости с учетом текущей цене ресурсов,— говорит глава управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.
В случае если оформить на данный момент рублевый кредит на 3 млн рублей под 13% годовых на 20 лет, ежемесячный платеж составит чуть более 35 тыс. руб. В случае если индекс, к которому привязана ставка, сократится на 2%, заемщик каждый месяц будет платить на 4 тыс. рублей меньше, за год сумма переплаты процентов сократится приблизительно на 50 тыс. рублей. В случае если же индекс вырастет до 28% (как было в начале года), итоговая ставка составит уже 32%.
Тогда во второй год ежемесячные платежи вырастут до 76 тыс. рублей.
Сложность при расчетах пребывает в том, что на данный момент банки в первоначальный год кредита с плавающей ставкой используют фиксированную ставку, а лишь позже — переменную. И в случае если в индексе MosPrime аналитики видят потенциал к понижению, то валютные индексы, считают они, достигли собственного минимума. На сегодня индикаторы финансового рынка стабильны, причем во всем мире. Прежде всего это связано с мерами, предпринятыми денежными властями наибольших экономик в мире,— рынки накачали деньгами.
LIBOR3M, самый известный финансовый индикатор, находится на минимальных значениях — ~0,3% (до кризиса обычной величина была на уровне ~4-5%), EURIBOR6M чуть выше — около 1% при считавшемся обычным уровне около 4%. Нам думается, что со второй половины 2010 года ставки на финансовых рынках начнут достаточно враждебно расти, связано это будет с возможным ужесточением финансово-кредитной политики центральных банков ведущих экономик мира. Исходя из этого резонно брать кредиты под плавающие ставки лишь с хеджированием, в другом случае экономия, которую заемщик может взять сейчас (в кратковременной возможности), обернется для него убытком в будущем,— вычисляет старший аналитик отдела анализа рынка долговых инструментов инвестиционного банка КИТ Финанс Михаил Зак.
Такие инструменты, как ставка рефинансирования ЦБ и бивалютная корзина, специалисты именуют более понятными для заемщиков, но недоступными. Возможно, подобные предложения и более понятны для заемщиков (особенно в то время, когда речь заходит о ставке рефинансирования), но более надежными их вряд ли возможно назвать (к примеру, в январе 2000 года ставка рефинансирования составляла 55% против сегодняшних 9,5%, и где гарантия, что она не вырастет опять?).
Бивалютная ставка и корзина рефинансирования в нашем случае являются совершенно верно такими же индикаторами финансового рынка, как LIBOR, MosPrime и пр.,— вычисляет Юлия Купко. Согласно точки зрения ведущего экономиста УК Финам Менеджмент Александра Осина, в ближайшее время ставка рефинансирования может понизиться еще примерно на 1%. Данное предположение делается исходя из вероятного понижения уровня инфляции в первой половине 2010 года до отметки порядка 8% годовых.
Но средне- и долговременные инфляционные риски в русском и всемирный экономике остаются высокими. Если судить по опыту 2008 года, Центральному банку будет сложно удерживать ставку рефинансирования ниже уровня инфляции в течение долгого периода времени. По мере восстановления активности в экономике, роста количества финансовой массы ЦБ начнет увеличение ставок.
В итоге обслуживание кредита, привязанного к ставке рефинансирования, в ближайщее время может оказаться дороже, чем выплаты по простому займу. Однако в возможности пяти-семи лет русским регуляторам, быть может, удастся значительно снизить инфляцию. Для ипотечного кредита, привязанного к ставке рефинансирования, на мой взор, время еще не пришло,— говорит Александр Осин.
