Ипотека: все стороны медали
Приобретение квартиры – это не та история, в то время, когда необходимо кидаться в омут с головой. Особенно в случае если речь заходит о приобретении недвижимости в долг. Что направляться учесть заемщику при выборе ипотечной программы?
Предположим, вы задумались над тем, дабы улучшить жилищные условия: переехать, наконец, в собственную квартиру со съемной, либо приобрести «трешку» вместо «двушки», либо перебраться поближе к центру. Желание имеется, но… осуществить его не по карману. И вот тут на ум приходит ипотека.
Кто-то говорит, что это – кабала, но так как, согласитесь, накопить пара миллионов самому как правило не редкость тяжело. Само собой разумеется, у ипотеки имеется как достоинства, так и недостатки. Да и нюансов в этом вопросе довольно много.
Ипотечному заемщику направляться их знать, дабы избежать в возможности неприятностей, забрав кредит в первом попавшемся банке, согласившись на каждые условия в погоне за мечтой о скорейшем приобретении недвижимости.
Брать либо не брать?
В августе-сентябре 2011 года условия для заемщиков на рынке ипотечного кредитования были очень привлекательными. Рынок был насыщен банковскими предложениями, разнообразными акциями, скидками. Многие кредиторы в борьбе за клиентов устроили «соревнование» между собой по понижению ставок, внедрению и смягчению условий дополнительных привлекательных опций.
После этого появились опасения по поводу возможности «второй волны» кризиса. И обстановка на рынке ипотеки начала меняться.на данный момент последовательность банков начали повышать ставки по кредитам, а также ипотечным.
Правда, пока это увеличение довольно малого – в среднем на 1%. «Тем, для кого приобретение жилья посредством ипотеки есть вопросом актуальным, я бы дал совет поспешить и успеть забрать кредит уже на данный момент», – рекомендует генеральный директор банка «Западный» Дмитрий Леус, доказывая собственную позицию тем, что понижения ставок в ближайшее время не предвидится. Скорее, напротив. «В кризисных условиях банки, в большинстве случаев, не только увеличивают процент за пользование кредитом, но еще и ужесточают условия андеррайтинга, – поясняет специалист. – Иными словами, к рассмотрению клиентских заявок банки подходят тверже, и взять согласие банка на получение ипотечного кредита будет сложнее». «Многие банки на данный момент начали ужесточать условия кредитования, это есть следствием удорожания кредитных ресурсов. Лучше успеть запрыгнуть в вагон низких ставок на данный момент», – подтверждает глава Управления ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Год – не срок
Принимая ответ об ипотеке, первоначально необходимо оценить собственные возможности. Подойти к этому вопросу направляться с большим скептицизмом. Так как данный кредит вам, возможно, нужно будет обслуживать два–три десятка лет.
Но, как отмечает глава управления ипотечного и потребительского кредитования СМП банка Наталья Коняхина, срок кредитования любой заемщик определяет для себя сам. «По большей части, люди берут долгосрочный кредит на 10–15 лет, а погашают за 5–7 лет», – говорит она. «Чем продолжительнее срок – тем больше переплата, – предостерегает Дмитрий Леус. – В случае если разрешает доход, то я бы дал совет выплатить долгосрочный кредит досрочно».
При принятии ответа о покупке квартиры посредством кредита потенциальным клиентам принципиально важно осознать, что ипотека – это не верно страшно и недоступно, как время от времени думается. Более того, для многих долгосрочный кредит есть единственной возможностью приобрести собственное жилье, не накапливая требуемые суммы годами и не теряя деньги из-за инфляции. Согласно точки зрения Дмитрия Леуса, ипотека – уже давно достаточно эргономичный, отлаженный и дешёвый инструмент ответа жилищного вопроса.
Иначе, ошибочно было бы вычислять, что кредит – это что-то неважное либо необязательное. Долг нужно будет возвращать на регулярной базе. Соответственно, нужно вычислить, какую часть домашнего дохода возможно будет отдавать в счет погашения долга, не пересев наряду с этим на «воду и хлеб».
Условности
Принимая ответ об ипотеке, не только вы оцениваете возможности и свои силы, но и банк – ваши.
Как отмечает Наталья Коняхина, у заемщика, первым делом, должна быть стабильная работа. «Прекрасно, в случае если в собственности имеется квартира, дача, машина либо второе имущество, – говорит специалист. – Большое значение имеет и хорошая кредитная история».
«К официальному подтверждению дохода многие банки относятся более лояльно, – говорит Дмитрий Леус. – Я считаю, что грубо говоря особенного смысла в справке по форме 2-НДФЛ нет, поскольку кроме того имея на руках такую справку, совершенно верно спланировать доходы на 10–15 лет вперед (другими словами на срок ипотечного кредита) легко нереально». Исходя из этого сейчас многие банки разглядывают возможность подтверждения доходов заемщика справкой по форме банка. Действительно, необходимо учитывать, что в этом случае ставки по ипотечному кредиту смогут быть немного выше.
Возраст клиентов на момент получения кредита значительно чаще находится в диапазоне от 27 до 45 лет. Но, бывают и более широкие возрастные «рамки». «У нас, к примеру, кредит смогут оформить люди от 21 года до 60 лет», – отмечает Леус.
Лучшая ставка
Еще одним ответственным нюансом, над которым необходимо задуматься, – это валюта, в которой вы станете брать кредит.
«Лучше брать долгосрочный кредит в той валюте, в которой заемщик приобретает доход, дабы в условиях негативной экономической обстановки не столкнуться с повышением цены кредита из-за скачков валютных котировок», – утверждает Наталья Коняхина. «Для заемщика с доходами в рублях кредит обязан браться лишь в рублях без каких-либо оговорок, – соглашается Сергей Арзанцев. – Рассчитывать на падение курса американского доллара и евро к рублю бессмысленно». «В случае если у заемщика рублевый доход, то конкретно в рублях, – говорит и Дмитрий Леус (банк «Западный»). – Это как минимум окажет помощь избежать рисков, которые связаны с колебаниями валютных котировок». Согласно его точке зрения, не следует кроме этого обольщаться предложениями, которые связаны с плавающими ставками, каковые в большинстве случаев привязаны к таким инструментам как MosPrime, Libor либо ставке рефинансирования Центробанка. «Не рекомендую делать этого, – подмечает Леус. – Изменение ставок в ближайшее время вероятно лишь в сторону увеличения, и каждая неопределенность в этом вопросе – лишний неудобство для заемщика».
Иначе, сделав нехитрый расчет, возможно заметить, что именно предложения с плавающими ставками являются достаточно привлекательными. К примеру, в одном ипотечном банке имеется программа, где первые пять лет действует ставка в 9,75%, а последующие годы – 4,5% плюс ставка MosPrime (сейчас данный индекс образовывает 6,64%*).
Банк, где комфортно
Выбирая банк, в котором вы собираются взять долгосрочный кредит, необходимо обратить внимание и на кое-какие второстепенные, но не меньше значимые подробности.
«Лучше брать кредит в стабильном банке с хорошей репутацией, для которого долгосрочное кредитование есть приоритетным направлением бизнеса», – вычисляет Наталья Коняхина (СМП банк). «Сперва необходимо спросить, в какой валюте банк готов выдать вам кредит, – дополняет Дмитрий Леус. – После этого разглядеть ставки, и в обязательном порядке определить, какие конкретно требования предъявляет банк к предмету залога, другими словами к получаемой недвижимости».
По словам Сергея Арзянцева, обращать внимание необходимо не только на размер предлагаемой ставки, но и возможность банка кредитовать разные варианты недвижимости, такие, к примеру, как квартиры с перепланировкой либо квартиры, пробывшие в собственности продавца менее трех лет. «Вы имеете возможность кроме этого обратить внимание и на то, учитывает ли банк дополнительные доходы, подтвержденные не только справкой 2-НДФЛ, и возможность привлечения дополнительных созаемщиков не из супругов», – дополняет специалист. Время от времени это не редкость вправду принципиально важно. К примеру, в то время, когда не достаточно каких-нибудь 5 тыс. рублей «белого» дохода, для получения заветного «лимита» на приобретение понравившейся квартиры.
В это же время, нельзя забывать о качестве банковского обслуживания. Неизменно смотрите на уровень сервиса при первом посещении. В случае если в банке за клиентом закрепляют персонального менеджера, это отлично.
По крайней мере, сие свидетельствует, что в будущем вам не нужно будет бегать от одного эксперта к второму, пробуя узнать какие-то вопросы. Да и пакет документов, что требуется для получения кредита и оформления сделки, достаточно объемный. Потому легко нужно, дабы в банке был как минимум один человек, важный за процедуру сотрудничества кредитора с вами.
Помимо этого, не забывайте, что приходить в банк вам нужно потом ежемесячно, другими словами много-много раз. Принципиально важно, дабы в том месте отсутствовали очереди, и был эргономичный график работы офиса. До сих пор видятся банки, каковые закрываются в 18.00.
Это очень необычно, учитывая то, что у многих их клиентов рабочий сутки заканчивается как минимум одвременно с этим, в противном случае и позднее.
По словам Сергея Арзянцева, кроме этого сходу стоит узнать и все разовые платежи по кредиту, каковые вам потребуется оплатить при получении займа.
Нюансы погашения
Существуют два метода погашения ипотечного кредита – дифференцированными платежами и аннуитетными.
При аннуитетном платеже вы ежемесячно отдаете банку однообразную сумму денег (наряду с этим сперва погашаются в основном проценты). При дифференцированной схеме размер платежей ежемесячно – различный. Большим он будет в начале, а после этого начнёт уменьшаться (благодаря тому, что проценты начисляются на все меньшую и меньшую сумму долга).
Сергей Арзянцев (Номос-банк) уверен в том, что дифференцированный платеж – это маркетинговый движение, используемый некоторыми игроками, дабы продемонстрировать меньший количество переплаты по кредиту и якобы громадную выгодность для того чтобы предложения. На самом же деле таковой график платежей ничем не лучше, а также менее удачен для заемщика. По словам специалиста, настоящая цена денег и при аннуитете, и при дифференцированном платеже при однообразной ставки не будет различаться.
Дмитрий Леус придерживается другой точки зрения и приводит таковой пример. Предположим, вы забрали 1 млн. рублей на 10 лет под 11,25% годовых. При аннуитетных платежей в течении всего срока обслуживания долга вы станете выплачивать одну и ту же сумму – 13 854 рубля.
Наряду с этим состав платежей будет изменяться следующим образом: в первоначальный месяц погашение главного долга составит 4607 рублей, проценты – 9246 рублей, в рубль и 27 486 последний месяц 271 рублей, соответственно. За целый срок действия кредита переплата по процентам составит 676 412 рублей (не учитывая единовременных и ежемесячных страховки и комиссий).
При дифференцированных платежах первый платеж будет включать сумму главного долга – 8333 рубля, и проценты – 9246 рублей, другими словами общая сумма платежа будет больше, чем в первом примере – 17 579 рублей. После этого размер задолженности по главному долгу будет уменьшаться на 8333 рубля, и процентные платежи – также: второй месяц – 17 805 рублей, третий месяц – 17 703 рубля и т.д. В последний месяц общая сумма платежа составит 8408 рублей, из которых 8333 рубля – главной долг, и 74 рубля – проценты.
За целый срок действия кредита переплата по процентам составит 566 893 рубля (кроме этого не учитывая единовременных и ежемесячных страховки и комиссий).
Так, при равной процентной ставке общая сумма задолженности при дифференцированных платежах будет меньше на 109 519 рублей, чем при аннуитетных. Получается, что дифференцированный платеж для заемщика удачнее.
И все же, согласно точки зрения Сергея Арзянцева, в дифференцированной схеме имеется один нюанс. «В то время, когда вам «реализовывают» дифференцированную схему, вам сравнивают переплату со схемой аннуитета при условии, что вы не станете осуществлять досрочное погашение кредита, но забывают о том, что никто не мешает вам платить столько же, сколько и при дифференцированной схеме, погашая часть кредита досрочно, – говорит он. – В случае если делать так, то ваша структура платежей будет полностью аналогичной дифференцированной схеме, а итоговая переплата окажется совершенно верно такой же».
* Цифры настоящи на момент написания статьи
