Константин апрелев: «думаю, очень мало найдется желающих брать в этом году ипотечный кредит»
Вице-президент «Русском гильдии риэлторов» Константин Апрелев в интервью поведал о тенденциях рынка недвижимости и о рисках для клиентов, которые связаны с ипотекой.
— Никаких всплесков в скором будущем не предвидится. Да, в ноябре-декабре активность рынка была очень заметна, но уже в январе все начало затихать. Кроме того, 10% продавцов собственные квартиры с продажи, потому как не знали, что им делать с рублями.
— В осеннюю пору квартиры в новостройках скупали целыми блоками…
— …Да, было такое. Считаю это решение не самым разумным. Клиенты смогут попасть в неприятные обстановки.
Нет никакой гарантии того, что проект сдадут в обещанные сроки, и застройщики выполнят собственные обязательства.
— Точно, те, кто скупают квартиры много, люди грамотные, и они скоро осознают, что к чему. И в полной мере быть может, что уже весной начнут избавляться от квадратных метров.
— Да, инвестиционное жилье возвратится на рынок, но реализовать его по осенним стоимостям уже будет нереально.
— Значит ли, что стоимости отправятся вниз?
— Рублевые скорректируются в сторону понижения. Как? Пологаю, что не очень сильно, приблизительно от 2 до 10%. Очень многое упирается в экономические и политические неприятности.
Но все показывает, что 2015 год станет годом клиента, каковые и будут определять цена жилья.
— Константин Николаевич, все же новостройки более комфортны, недороги, исходя из этого и пользуются спросом. Но в том месте одна неприятность — застройщики. А что если они разорятся?
Как, на ваш взор, осознать, у какого именно застройщика брать надёжнее?
— Оцените опытность девелопера. В случае если компания пережила прошлый кризис, то, думаю, пройдет и данный. В случае если же для того чтобы опыта у управления не было, то смогут быть неприятности.
По крайней мере, такая возможность высока. Это клиентам на заметку.
Кроме этого оцените обязательность застройщика. Вовремя ли он сдавал объект в эксплуатацию и оформлял в собственность участников квартиры.
Косвенной обстоятельством происхождения неприятностей возможно задержка выплат подрядчикам либо расчет с ними квартирами, а не деньгами. Это станет первым звонком о том, что у застройщика не все складывается гладко, не обращая внимания на ранее «рекордные» количества продаж…
Помимо этого, не лишне будет знать об количестве кредитной нагрузки компании. Какие конкретно заимствования он брал? В случае если валютные, то в рублях нужно дать больше.
А доходность не весьма увеличилась. Но взять эти сведенья, к сожалению, достаточно сложно.
— А что, на ваш взор, будет с ипотекой? Нынешние ставки потянут немногие.
— Количество ипотечных сделок сократится в разы (2-8 раз). И не только высокие ставки тому виной, многие люди утратили доходы либо работу либо уверенность в завтрашнем дне. Ипотека в текущем году будет финансировать рынок улучшений жилья. К примеру, люди захотят поменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, а денег чуть не достаточно.
Вот тогда они прибегнут к ипотечному кредиту. Что практически всем в полной мере по силам. Применять ипотеку для более больших приобретений решаться не многие.
— Как вы вычисляете, из-за чего банки так повысили ставки?
— Многие банки, в особенности в февраль и январь, выставили легко заградительные ставки. И тут влияние оказывает не столько высокая учетная ставка ЦБ, у банков просто не хватает долгих кредитных ресурсов. Из-за чего? Не создан рынок вторичных ипотечных закладных. На западе существует вторичная эмиссия ипотечных закладных.
Это что может значить? Банки, каковые выдают ипотеку, производят в соответствии с определенными стандартами ипотечные закладные, те из них, каковые соответствуют определенным стандартам по рискам покупают специальные ипотечные университеты, подобные отечественному АИЖК, и производят вторичные ипотечные закладные, каковые со своей стороны дешёвы населению, страховым компаниям и разным, включая пенсионные, фондам, каковые по закону обязаны определенную долю собственных средств размещать в таких полезных бумагах.
У нас в стране не создан университет рефинансирования ипотеки и по данной причине нет стабильного притока недорогих денежных средств, каковые возможно направлять в ипотеку. В то время, когда в банках не хватает средств, они не готовы брать на себя риски долговременного кредитования, исходя из этого многие и выставили заградительные ставки в 26-32%.
— Может, несложнее тогда им отказаться от ипотеки?
— Отказаться они не смогут по коньюктурным соображениям, а также, в случае если желаете, и политическим, но кредитовать себе в убыток они не готовы.
— А помощь правительства?
— Да, правительство решило оказать помощь рынку, но лишь новостроек. Ответ о выделении 20 млрд рублей — это прекрасно. Но все эти финансовые средства смогут быть реализованы лишь в этом году. А что будет позже?
Пока не известно. И если не будет средств для субсидирования ставки по кредиту, то заемщику тогда придется кредит выплачивать, исходя не из 12% годовых, а намного выше. Исходя из этого, думаю, мало найдется желающих брать в текущем году долгосрочный кредит.
Риск через чур большой.
Второе — неясно кто будет оператором. Если не АИЖК, а министерство строительства и ЖКХ, то, в этом случае, кто будет осуществлять жилищно-коммунальную реформу? Распределение субсидий банкам возможно более увлекательная, не смотря на то, что и не профильная для министерства задача… Нужно все же бы это проводить через АИЖК. И лучше бы направить эти деньги на реструктуризацию тех заемщиков, каковые испытывают неприятности с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
Правительство в это же время говорит: берите ипотеку, а мы вам ставки проиндексируем. Это неверное ответ. Люди начнут брать кредиты, а стройка, например, не будет закончена.
И что, снова одураченные участники?
— Очень при ипотеке страдают те, кто приобрел на первичном рынке, а застройщик обанкротился…
— Да, у нас, к сожалению, не создан защитный механизм от банкротства застройщика. Он может позволить себе остановить работы, а у участника, забравшего ипотеку, нет возможности прекратить платить по кредиту. Мало государств применяют ипотеку на первичном рынке. И они не имеют неприятностей с «одураченными участниками».
А в некоторых странах, в случае если застройщик не успевает сдать собственный объект в установленный срок, то он за собственный счет арендует жилье клиентам квартир, пока не достроит дом.
— Кризис и риэлторы. Тут также имеется неприятности. Говорят, что агенты начинают больше «левачить».
— К сожалению, такая неприятность имеется. Агент, чтобы сохранить собственные доходы, начинает выполнять сделки вне компании. И часто это результат того, что компания ослабляет требования. Все это несет угрозу особенно большому бизнесу, где имеется управленцы и высококвалифицированные специалисты на окладах. Доходы уменьшаются, им приходится увольнять сотрудников, а иногда и самим искать работу. Часто в кризис с рынка уходят до половины компаний.
И разоряются не только небольшие и средние, но и те, каковые днем ранее считались фаворитами рынка.
— В кризис стал весьма вопросвыбора компании. Как человеку не совершить ошибку?
— на данный момент стало значительно несложнее. Русским Гильдией Риэлторов создан единый реестр аттестованных сертифицированных компаний и специалистов. Если вы желаете проверить квалификацию риэлтора либо надежность компании, возможно зайти на сайт (RGR.RU), соберите город, в котором живете, либо компанию, либо эксперта, каковые предлагают вам услуги.
В случае если компания сертифицирована, и агент аттестован, то имеете возможность довериться им. По крайней мере, и эксперт, и компания будут отвечать занадёжность и качество услуги в соответствии с профессиональными стандартами и кодексом этики!
Источник
