Михаил семенов: «сегодня заемщик выбирает банк»
Как выжить строительной корпорации в кризис, где отыскать финансирование на развитие, и о том, как сейчас застройщики трудятся с банками, поведал Bankir.Ru Михаил Семенов, председатель совета директоров РЕНОВА Строй Групп.
— Что происходит на строительном рынке на данный момент? Как он видоизменился на протяжении кризиса?
— Сходу хотелось бы разделись строительный рынок коммерческой и жилья. На рынке коммерческой недвижимости не происходит каких-то кардинальных трансформаций. Арендные ставки в том месте остаются низкими, предложение большое, оно очень сильно превышает спрос.
Моментального толчка в экономике до тех пор пока нет, дабы спрос был таким взрывным как в 2007-2008 годах. В сфере развлекательных центров инвестиционных денег кроме этого пока не видно.
Что касается жилья, то в этом сегменте отмечается на данный момент всплеск активности. Количество сделок находится на уровне пикового 2008 года. Таковой рост спроса на квадратные метры во многом связан с тем, что стала дешевее ипотека.
Был принят последовательность национальных мер по помощи ипотечного рынка.
Деятельность Агентства по ипотечному кредитованию(АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) также сказалась, да и со стороны банков увеличилось желание финансировать приобретение жилья. К тому же, мы видим эффект отложенного спроса, что накопился за время кризиса. Люди копили на приобретение квартиры, ожидая предстоящего падения стоимостей, но на данный момент осознали, что потом ожидать не нужно.
Рынок уперся в себестоимость процесса, что делает предстоящее понижение стоимостей маловероятным.
— Кое-какие специалисты говорят, что цены уже растут.
— Цены мало ушли от кризисного уровня, но я бы не заявил, что это оформившаяся тенденция роста. Возможно заявить, что на данный момент случилась коррекция цен на жилье. Количества возвратились, строители, заметив спрос, размораживают объекты.
— Рост спроса на жилье на данный момент – это устойчивая тенденция?
— Да, такая тенденция, непременно, имеется. Но тут весьма тяжело угадать конкретные скорость увеличения спроса. Приведу пример. Допустим, в Екатеринбурге до кризиса в год продавалось 750 тыс. квадратных метров. Аналитики подсчитали, что рынок сузится в несколько раз. Мы имели возможность, соответственно, прикинуть, исходя из собственной доли на рынке, во какое количество сократятся отечественные продажи.
Но что, в случае если рынок сузился в 5 раз? Да, само собой разумеется, аналитика может служить неким ориентиром, но на нее тяжело опираться в смысле планирования.
Так и по сей день. Тяжело угадать спрос. Тяжело оценить активность населения.
Приобретение недвижимости – это, по большей части, достаточно спонтанное ответ, не обращая внимания на то, что приобретение квартиры происходит по статистике в среднем раз в 4-5 лет. Так что мы стараемся консервативно планировать. В случае если рынок выясняется более платежеспособным, чем мы запланировали, – это прекрасно.
Мы перевыполним замысел по продажам.
— Прекрасно, спрос растет, а есть ли спрос платежеспособным? Банкиры показывают, что практически ищут платежеспособных ипотечных заемщиков.
— В сегменте жилья экономного класса присутствует как раз платежеспособный спрос. Накопился отложенный спрос. Плюс у нас в стране фундаментально дефицит готового жилья — спрос превышает предложение.
— Какие конкретно главные неприятности на строительном рынке Вы бы отметили?
— Неприятности у всех неповторимые, а у нас их нет. Во-первых, мы не обременены значительным долгом. Все отечественное финансирование находится в проектах. Особенность отечественного бизнеса содержится в том, что мы не кредитовались в рамках консолидированной группы. Нам нужно уложиться в сроки строительства, дабы бережно выполнить государственный заказ.
Это не просто, но мы стараемся справляться.
Не смотря на то, что, само собой разумеется, сотрудничество с страной, не считая очевидных плюсов, имеет последовательность нюансов. В строительном бизнесе тяжело обеспечивать определенную себестоимость. Государство же задает фиксированные параметры.
Имеется риск выйти за пределы допустимых расценок.
— Что Вы имеете возможность сообщить об ипотеке? Ожила ли она?
— За два года ипотека стала намного более дешева, чем раньше. Несомненно, фаворитом по выданным ипотечным кредитам есть Сбербанк, но данный вид кредитования занимателен весьма многим банкам. Я бы заявил, что у российских кредитных организаций имеется рвение поместить в том направлении деньги.
Причем, в этом сегменте и со спросом все в порядке.
— О потребительском кредитовании на данный момент большое количество говорят. Кое-какие банки уже начали наращивать кредитный портфель в этом направлении. А что с настоящим сектором, например, со строительным рынком?
С радостью ли банки кредитуют девелоперов?
— У российских кредитных организаций имеется ликвидность, ее нужно куда-то направлять. Но банки, напуганные кризисом и нарастающими нехорошими долгами, желают выдавать средства только в хорошие руки. Другими словами, желание кредитовать строительный сектор у банков имеется, но мало осталось живых девелоперов, которым возможно дать кредитные ресурсы.
Банки ищут качественных заемщиков, а их мало. В случае если сказать о отечественной работе, то нам на данный момент стало легче. В кризисные 2008-2009 года приходилось продолжительно и жадно согласовывать условия выданных нам кредитов, а на данный момент мы видим возможности выбирать банк, которому дадим бизнес.
— По каким схемам происходит сейчас финансирование строительных проектов: строят на личные деньги, по схеме долевого строительства либо еще как-то?
— С позиций долевого строительства рынок не ожил. Стройка отправилась, но неравномерно. Риск недостроя в долевой постройке так же, как и прежде высок. Следовательно, для девелоперов опираться на долевое постройку время еще не настало. Не смотря на то, что, непременно, уже имеется успешные примеры — в Столичной области, к примеру.
Но, обратите внимание, государство шепетильно отслеживает риски, которые связаны с участниками.
Имеется такие застройщики, кто возводит объекты за личные деньги. Но мы думаем, что необходимо вести бизнес верно. В этом смысле мы постоянно будем пользоваться кредитным плечом. Мы не изобретаем велосипед. Соотношение до кризиса собственных денег и средств банка было 30/70. В кризис банки пробовали приблизить данный показатель к 50/50 а также к 60/40.
Но на данный момент обстановка снова разворачивается в обратную сторону.
— С какими банками Вы трудитесь – большими федеральными либо региональными?
— Мы стараемся выстроить доверительные и долгие отношения с банками. И по сей день нам занимательны эластичные банки, каковые готовы соперничать за отечественный бизнес. В отечественном «портфеле» имеется и кредиты больших федеральных банков, но мы совсем не игнорируем мелкие банки.
Нам ответственны кредитные организации, каковые знают специфику отечественной деятельности.
— Другими словами на данный момент пришло время выбирать банк клиенту, как в кризис?
— Банк, выдавая кредит, берет на себя риск. Одно дело забрать риск на людей, каковые кризис прожили и не просрочили ни одного платежа в исторически сложном периоде. А совсем другое дело — забрать риск на заемщика, в кредитной истории которого одни реструктуризации и просрочки.
Так что мы понимаем собственную сокровище для рынка и банков. На сегодня «рулит» как раз обстановка «клиент – банкир», а нам занимательны кредитные организации, у которых отечественное обслуживание выстроено на самом высоком уровне. Мы вправе так позиционировать себя — как важный игрок в этом сегменте. Мы ведем себя адекватно как клиент.
Да, деньги — это товар, их возможно забрать где угодно. Мы берем в зависимости от того, как у нас складываются взаимоотношения с тем, кто нас финансирует. Мы готовы дать бизнес верному банку.
Все зависит от качества оказываемых нам одолжений.
Тут принципиально важно все в комплексе: быстрота решений, гибкость условий, стремительная обработка документов. Строительное направление у банка должно быть развито. У большинства достаточно больших кредитных организаций этого нет, а, со своей стороны, кое-какие региональные банки средней руки под это заточены.
— Оказывает помощь ли Вам государственная помощь при получении кредитов?
— Само собой разумеется. Для банка лучше, в то время, когда он видит меньший риск и может отфондировать риск государственного контракта в ЦБ. Такому заемщику возможно и ставку ниже дать, и на своем балансе риск данный им несложнее показывать.
A priori условия кредитования для застройщиков с государственной поддержкой более конкурентны.
— Что сооружает на данный момент РЕНОВА Строй Груп?
— Во-первых, идет строительство нового жилого района – Отвлечённый – в Екатеринбурге. Это для нас первый проект комплексного освоения территории. В ходе проекта возможно введено до 9 млн. квадратных метров жилья.
Не факт, что столько и будет выстроено. Тут вопрос функции рыночного спроса, и как мы его разовьем. В принципе, спрос возможно и необходимо развивать.
Как пример могу назвать работу с громадными количествами жилья для армейских. Территориальная расположенность вторых отечественных проектов — Столичная область, Краснодар, Пермь, Ярославль.
— Каковы стратегические замыслы?
— У нас разрабатывается стратегия компании до 2015 года. И базой отечественной деятельности будет комплексное освоение территорий. У нас за плечами имеется один успешный проект, что подарил нам большой опыт сотрудничества со всеми властями – федеральными, региональными, муниципальными; познание того, как трудиться с страной; опыт выстраивания мега-проектов.
— Где планируется потом брать средства на постройку?
— Недвижимость, в особенности комплексное освоение территорий, — изрядно капиталоемкий процесс. Собственных ресурсов кроме того у большой группы на это не хватит. Причем, этот продукт имеет возможность быть масштабированным – к примеру, в государствах ближнего зарубежья.
Вследствие этого, мы предполагаем, что выстроим некую комплексную модель, при которой источники финансирования будут диверсифицированы. Деньги начнут поступать от широкого круга инвесторов – это и средства группы, и фонд прямых инвестиций, и банковские кредитные средства.
— А IPO РЕНОВА Строй Груп несобирается?
— Публичное размещение на открытом рынке (IPO), размещение облигаций, банковские кредиты – это все инструменты привлечения финансирования. Фонды прямых инвестиций, на отечественный взор, значительно более привлекательный механизм, чем IPO. Да, IPO разрешает значительно стремительнее реализовать будущий финансовый поток.
Я не верю, что рынок будет платить на данный момент те мультипликаторы, каковые были до кризиса.
В случае если будет благоприятная рыночная конъюнктура, то нельзя исключать, что мы выйдем на IPO. Но для успешного бизнеса это не есть необходимостью. В случае если честно, IPO — это сказка, поведанная банкирами. Я, по большому счету, считаю, что в то время, когда выполняют IPO – в большинстве случаев, значит, выходят из бизнеса либо желают поделить риски.
Тогда возможно весьма интересно IPO.
— Сотрудничаете ли Вы с АИЖК? В Агентстверассказывали, что они содействуют сведению надежных на их взор заемщиков и банков.
— Да, само собой разумеется. АИЖК, например, создали хорошие программы для различных категорий заемщиков, кроме стандартного ипотечного кредита, – «Новостройка», «Материнский капитал», «Военная ипотека», «Переменная ставка». Для банков у АИЖК функционирует программа «Стимул».
Застройщики, среди них и мы, и банки принимали участие в консультациях чтобы сделать ипотеку дешевее совместными усилиями. Нереально сделать какую-то ипотечную программу в отрыве от настоящего сектора. Дружно мы изыскивали возможности для понижения ипотечных ставок для определенных категорий граждан, к примеру, молодых семей с детьми.
— Как Вы оцениваете эффективность программы «Стимул» от АИЖК?
— Пройдет какое-то время, перед тем как банки нормально воспримут данный «Стимул». на данный момент уже кое-какие кредитные организации заметили в программе источник понижения собственных рисков, поскольку в схеме реализации программы присутствует поручитель выкупа. В принципе, это и есть главным моментом для трансформации взора банков на программу.
— Брали ли Вы какие-то активы в кризис?
— По логике жанра мы присматривались к активам на рынке на протяжении кризиса, но так и не заметили хороших предложений по приобретению стрессовых активов. Происходили разовые сделки, каковые, грубо говоря, несли в себе неприятности реструктуризации нехороших долгов. Кредиторы, каковые, фактически, на балансе и несли эти нехорошие долги, заняли позицию ожидания, считая, что это как-то решится само собой.
Так, многие стрессовые активы так и остались в руках прошлых обладателей.
Но я наблюдаю в будущее с оптимизмом. В то время, когда на рынке улучшается обстановка, она нужна, а также для держателей стрессовых активов, а на данный момент как раз так и происходит. У обладателей стрессовых активов, не обращая внимания на хорошие настроения, ресурсов нет, исходя из этого на данный момент они будут более сговорчивы.
Возможностей по приобретению активов в скором времени увеличиться. Так как всегда «сидеть» на активе без средств для его обслуживания никто не станет.
