Олеся бухтоярова: «титульное страхование сегодня служит инструментом против рейдерства»
Посткризисные трансформации ландшафта на русском рынке снова сделали актуальной проблему страхования прав собственности. О сегодняшней ситуации в титульным страхованием в интервью Bankir.Ru говорит глава агентства № 7 департамента агентских продаж страховой компании РОСНО Олеся Бухтоярова.
— Поведайте, прошу вас, об истории титульного страхования, в далеком прошлом ли появилось само понятие, которое связано с правами собственности на недвижимость?
— Чтобы понять откуда появилось титульное страхование, для чего оно и какие конкретно его возможности в Российской Федерации, нужно начать с совокупности регистрации прав на недвижимое имущество.
на данный момент принято разделять две главных совокупности – титульная регистрация прав, которая распространена в Австралии и Европе, и регистрации актов о недвижимости, так называемая актовая совокупность регистрации, которая распространена в Соединенных Штатах. Главные отличия этих совокупностей в том, что при актовой совокупности государство не несёт ответственность за те права, каковые не зарегистрированы, и все риски возлагаются конкретно на клиента недвижимости. При титульном страховании риски конкретно лежат на стране, на регистраторе и государство гарантирует права тех лиц, каковые зарегистрированы и отвечает перед участниками сделки.
При актовой совокупности, распространенной в Соединенных Штатах, весьма актуальны и пользуются спросом услуги титульных страховых компаний, юристов, каковые оценивают частоту титула, а в Европе это не распространено, потому, что роль страховщика берет на себя государство, которое формирует компенсационный фонд за счет регистрационных сборов и из него делает выплаты пострадавшим.
Многие специалисты, сравнивая эти две совокупности регистрации, говорят, что американская актовая совокупность – устаревшая, а титульная – более передовая и перспективная.
В Российской Федерации законодательно введенная совокупность регистрации предусматривает регистрацию не только самих сделок с недвижимым имуществом, вместе с тем и прав на него. Однако, в нашем случае государство не принимает на себя обязательство возмещать вероятные убытки пострадавшим. Этим русский совокупность регистрации прав близка к американской актовой совокупности регистрации сделок.
Соответственно, появляется потребность в страховании титула сделок.
— Таковой вид страхования есть необходимым?
— Такое страхование есть необязательным, относится к имущественному страхованию, и осуществляется как страхование имущества в следствии потери права собственности. Это разрешает пользоваться определенными конструкциями ГК и при смене хозяина страховка может переходить к новому хозяину.
Однако, в ряде правоотношений, к примеру, при предоставлении кредитов, такое страхование возможно «добровольно-принудительным», по причине того, что банки, выдавая кредит под обеспечение в виде залога недвижимости, должны быть уверены, что с этим залогом ничего не случится. При происхождения неприятностей за счет страховых компаний будут покрыты убытки заемщика, и он из этих средств сможет рассчитаться с банком.
— От каких рисков защищает этот вид страхования?
— Сам по себе титул права – это термин западный. Сейчас по позициям арбитражного суда нет утраты права собственности без утраты объекта собственности. Другими словами в действительности это риск потери имущества. У нас в РОСНО страхуется как раз риск потери имущества.
Прекращение права собственности имеется лишь выплаты потери и причина имущества страхового возмещения происходят по окончании того, как хозяин прекратил собственные права и неимеетвозможности больше распоряжаться данной вещью. К таким рискам относятся и вступившие в силу ответа суда о прекращении прав собственности.
— Так чем отличается титульное страхование от имущественного?
— Грубо говоря, титульное страхование – часть имущественного страхования. Имущественное страхование – это страхование от любых обстоятельств, по которым возможно утратить имущество – пожар, наводнение, землетрясение и т.д. Титульное же страхование – это утрата имущества в следствии юридических пороков, в то время, когда, к примеру, человек приобрел вещь, на которое уже имеется чье-то право.
— Обязаны ли риэлтерские компании выдавать гарантии своим клиентам, в то время, когда совершаются сделки при покупке либо продаже квартир?
— Риэлтерские компании в большинстве случаев, никаких обеспечений не выдают. Другими словами они берут деньги за информационные услуги. Находят объект, говорят, какой он хороший, и все. То же самое приблизительно происходит и с правами. Была в обиходе и практика выдачи большими риэлтерскими компаниями необычных гарантийных обязательств, но нужно иметь в виду, что такая деятельность для риэлтерской компании не есть профильной.
Риэлтерская компания, кроме того выдавая такие обязательства, не занимается формированием резервов под вероятные страховые случаи. И, конечно, при происхождении неприятностей у клиента, перед риэлтером постоянно встаёт вопрос: а из каких денежных средств покрыть гарантию перед клиентом? Так что в любом случае гарантия риэлтерской компании не заменит титульное страхование.
— Олеся Геннадьевна, поболтаем о расходах для потребителей страховых одолжений. Как определяется средняя цена страховки?
— Цена страховки, в случае если мы говорим о титульном страховании, напрямую связана с массовостью, по причине того, что страховщику принципиально важно организовать нужный для выплаты резерв. Для установления страхового тарифа страховщик предварительно исследует статистику наступления страховых случаев. В частности, по титульному страхованию — статистику оспоренных сделок, статистику регистрации права собственности согластно судебному вердикту.
Учитывая среднюю цена сделки, количество сделок, совершаемых на рынке, он осознаёт, сколько в ценовом выражении возможно понести убытка. Это все воздействует на назначение тарифа. В случае если много собственников на рынке прибегает к услугам страховых компаний, и неспециализированные поступления по страхованию значительно перекрывают ожидаемые убытки либо, по крайней мере, не разрешают страховым компаниям быть заведомо убыточными, то и тарифы будут назначаться низкие.
К примеру, в Соединенных Штатах больше 90% объектов недвижимости застраховано, исходя из этого и тарифы в том месте низкие, существенно ниже одного процента от рыночной цены недвижимости! В целом, тариф зависит от срока страхования, истории права количества и собственности сделок, и их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента и т.д.). Страховка на год стоит, в большинстве случаев, от 0,3% (но может, в очень сложных случаях, доходить и до 1,0%) от страховой суммы, устанавливаемой на основании настоящей цене объекта недвижимости, и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости.
Наряду с этим в РОСНО действуют бонусные предложения и специальные программы, в рамках которых возможно заключить контракт титульного страхования на льготной основе. Среди них возможно назвать программы с риэлторами, программы для лиц, уже являющихся клиентами РОСНО, программы для сотрудников группы компаний РОСНО и сотрудников корпоративных клиентов РОСНО, программы по достраховыванию титула по ипотекам на сумму авансового взноса, бонусное включение в полис титульного страхования страховой суммы на ведение дел в суде (без доплаты премии по этому покрытию) и др.
— А в связи с трансформацией денежной обстановке в мире может ли измениться цена титульной страховки?
— Риски, непременно, повысились, потому, что объекты недвижимости всегда представляли собой сокровище. В текущей ситуации недвижимость – это имущество, которое достаточно ликвидно и скоро обращается в деньги. Увеличивается и криминальный нюанс, который связан с интересом к объектам недвижимости.
Увеличилось количество рейдерских захватов. И, нужно подчернуть, что, не обращая внимания на декларации о борьбе с рейдерством, количество объектов недвижимости, которое выбывает в следствии «недружественных» атак, увеличивается.
Это относится, в первую очередь, коммерческих объектов, но в прошедшем сезоне отмечены и атаки на имущество физических лиц. В то время, когда небольшие собственники остаются один на один с замечательными рейдерскими структурами, они не всегда могут им противостоять.
Те компании, каковые специализировались на бизнесе по отъему собственности у юридических структур, сейчас ведут собственный дело в рамках закона, имеют штат юристов, что разрешает сказать о том, что рейдерский бизнес уже достаточно развит и вышел на большой уровень квалификации. Рейдерский захват начинается с тщательного анализа того, что происходило с объектом недвижимости либо предприятием и, пользуясь прорехами законодательства, промашками управления, рейдеры отнимают объект либо предприятие.
А при перепрофилировании объекты возможно реализовывать существенно дороже, я уже не говорю о, к примеру, почва вблизи мегаполиса, каковые возможно применять под жилищное строительство либо недвижимость в центре городов, которое возможно перепрофилировать. К примеру, в Москве свободных участков под застройку не осталось ни для офисного строительства, ни для жилищного. Свободны по большей части территории промышленных территорий.
Ясно, что захват таких объектов всегда был и остается лакомым куском. Интерес постоянно вызывают и такие объекты, как магазины либо конторы в 20, 30, 50, 100 квадратных метров на первых линиях, на громадных проходных улицах.
В случае если атака направлена на права собственности, на расторжение сделок, биться с рейдерами мелкому хозяину фактически нереально. И помощь большой страховой компании была бы весьма кстати, потому как у нас и по закону при страховании и при наступлении страхового случая смогут быть согласованы мероприятия, направленные на понижение убытка, к примеру, наем юриста за счет страховщика.
— Для коммерческой недвижимости сохраняется такой же подход по страхованию титула?
— Мало второй. Право собственности юридически приблизительно одно да и то же. Однако риски пара иные, по причине того, что субъектами сделок выступают риски и юридические лица в том месте больше лежат в плоскости правомочности сторон по сделке, соблюдения закона при приватизации объектов недвижимости, предприятий, земельных участков, согласия собственников при отчуждении этих объектов недвижимости.
— В случае если я беру квартиру на вторичном рынке жилья, в какой момент я могу застраховать титул?
— Рекомендуется это делать в момент совершения сделки. Возможно, само собой разумеется, обратиться в любое время по окончании регистрации, в то время, когда у вас уже имеется права собственности, зарегистрированные в соответствии с законом. Но может оказаться и без того: вы взяли документы из регистрационной палаты, еще через месяц вы пришли за страховкой, но внезапно вы нежданно приобретаете иск, что может прийти из любого региона России.
У вас имеется страховка, но на руках иск, что уже не попал в воздействие контракта страхования.
Исходя из этого мы рекомендуем всем, кто получает недвижимость, позаботиться о страховке титула конкретно при оформлении сделки и при подаче документов на регистрацию. В случае если не известно почему национальный регистратор откажет вам в регистрации, то страховая компания вернет вам страховой взнос.
— Олеся Геннадьевна, какие конкретно, на ваш взор, возможности развития титульного страхования в Российской Федерации?
— Возможности развития титульного страхования в Российской Федерации, непременно, имеется, в случае если будут соблюдены определенные условия, к примеру, случится усиление ответственности за регистрационные действия, усилится роль национальных органов, будет более шепетильно проработана законодательная база. Это минимизирует многие риски, что повлияет самым ярким образом на цена титульной страховки. В этом случае защита страховой компании титула сделки станет более действенной.
Так что каждые шаги страны в этом направлении нужны, необходимы и приветствуются коммерческими страховыми компаниями, по причине того, что упорядочивают не самый прозрачный в Российской Федерации рынок – рынок недвижимости.
