Ответы на вопросы предпринимателей: имущественные и земельные отношения
Напомним, в последних числахЯнваря произошла встреча губернатора с предпринимателями Тульской области. На протяжении общения члены правительства и глава региона ответили на вопросы участников встречи.
Кроме этого предприниматели имели возможность направить собственные вопросы на портал «Открытый регион 71».Ответы на них публикуются на страницах портала правительства Тульской области.
В числе затронутых предпринимателями тем – имущественные и земельные отношения:
Планирует ли облгосадминистрация в скором будущем какие-либо мероприятия по повышению и упрощению прозрачности доступа малых фирм к распределению земельных участков для постройки на территории областного центра?
В соответствии со статьями 39.1 и 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для постройки коммерческих объектов осуществляется в аренду на торгах, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной нормы.
Наряду с этим процедура торгов подразумевает возможность участия в них неограниченного круга лиц, поскольку есть открытой по составу участников.
Механизм проведения торгов прозрачен, потому, что осуществляется в электронной форме, разрешающей обезопасисть интересы любого участника.
Помимо этого, информация о проведении аукциона размещается в средствах массовой информации (на сайте РФ в сети «Интернет» (torgi.gov.ru), на сайте департамента имущественных и земельных взаимоотношений министерства экономического Тульской области в сети «Интернет» (dizo.tularegion.ru) и доступна для ознакомления всеми желающими.
Порядок оформления в аренду либо в собственность земельных участков для постройки объектов. Из-за чего необходимо сперва купить земельный надел в собственность либо в аренду, а лишь затем начинается процедура согласования строительства?
В соответствии со статьями 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для размещения коммерческих объектов осуществляется на торгах.
Наряду с этим в соответствии с статье 39.1 Земельного кодекса РФ продажа на аукционе находящихся в национальной либо муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с главным видом разрешенного применения которых предусмотрено строительство строений, сооружений, не допускается, за исключением случаев проведения аукционов по продаже земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса РФ (для ИЖС, ЛПХ).
Предоставлению земельного надела для постройки предшествует процедура определения возможности его формирования для определенной цели с учетом градостроительной документации.
Строительство объектов на земельных наделах, не принадлежащих застройщику на определенных правах, в соответствии с нормами гражданского и градостроительного законодательства не допускается.
Объекты, возведенные на земельных наделах, не предоставленных в соответствии с правилами, являются самовольными постройками.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не получает на нее право собственности.
Помимо этого, чтобы получить разрешение на постройку объекта капитального строительства (в рамках ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) нужно наличие правоустанавливающего документа на земельный надел.
В связи со сложившейся экономической обстановкой, доходы многих предпринимателей быстро сократились, а налоговая и кредитная нагрузка осталась прошлой, а в некоторых случаях налоговая нагрузка увеличилась существенно, в частности налог, исчисляемый исходя из кадастровой цены недвижимости. Уже в текущем году будет нужно резервировать финансовые средства для уплаты этого вида налога. При таких условиях на грани выясняется выполнение кредитных обязательств, поскольку многие проекты небольшим и средним бизнесом осуществляются на привлеченные кредитные средства.Чтобы сохранить до тех пор пока еще существующий небольшой и средний бизнес было бы целесообразно:
— оказать помощь предпринимателям в реструктуризации кредитных обязательств в достаточно маленькие сроки;
— уменьшить налоговую нагрузку на предпринимателей, имеющих кредитные обязательства (не потребительские кредиты, а кредиты, направлявшиеся на финансирование коммерческих проектов). В частности, для предпринимателей, имеющих громадную кредитную нагрузку, ввести налоговые каникулы либо предусмотреть льготную ставку по кадастровому налогу либо освобождение от уплаты кадастрового налога до окончания выплаты кредитов (либо уменьшения кредитной нагрузки до определенного предела — определять лично);
— использовать ставку кадастрового налога, исходя из прозрачных оценочных параметров (район города, в котором расположен объект недвижимости).
Для чего устанавливать такую кадастровую цена объекта, в случае если после этого приходится снижать ее в соответствии с правилами? Кто-то обращается в суд, а кто-то применяет административный ресурс.
В итоге можем видеть, что кое-какие объекты недвижимости в историческом центре города в самых проходных местах имеют кадастровую цена 1 кв.м существенно ниже, чем объекты на краю города. В случае если для этого нужна объективная свободная оценка, то из-за чего её обязан заказывать предприниматель? Значит те госорганы, каковые устанавливали кадастровую цена объекта недвижимости, были заведомо необъективны?
В рамках национальной программы Тульской области Развитие среднего и малого предпринимательства в Тульской области МФО ТОФПМП предоставляет микрозаймы субъектам МСП в размере до 1,0 млн. рублей по льготной процентной ставке от 8,25% до 14,5% на срок до 5-и лет с вероятной отсрочкой главного платежа до 6 месяцев. 29 марта 2016 года размер микрозайма возрастает до 3-х млн.рублей.
Кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение 3 лети не реже чем один раз в течение 5 лет с даты, по состоянию на которую была совершена национальная кадастровая оценка. Последняя оценка была в 2012 году. Эта оценка проводилась ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по заказу Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра.
В 2016 году запланировано проведение очередной национальной кадастровой оценки, которая будет затрагивать более 1,36 млн. объектов капитального строительства. Заключен соответствующий госконтракт. В следствии предполагается уточнение информации о кадастровой стоимости имущества.
направляться подчернуть, что национальная кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами оценки и в соответствии с законодательству об оценочной деятельности отчет об определении кадастровой цене подлежит экспертизе в саморегулируемой организации оценщиков.
Со своей стороны, порядок обжалования результатов национальной кадастровой оценки, кроме этого регулируется закономот 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и обязан соответствовать установленным требованиям, каковые не регулируются нормативными актами субъекта РФ. В соответствии со статьей 24.18 данного законарезультаты определения кадастровой цене смогут быть оспорены , если результаты определения кадастровой цене затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде либо комиссии по рассмотрению споров о итогах определения кадастровой цене.
Указанная рабочая группа создается органом, осуществляющим функции по национальной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ.
В Тульской области указанная рабочая группа создана при Управлении Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра по Тульской области (адрес: 300041, г. Тула, ул. Сойфера, д. 20а, тел.: 8 (4872) 30-11-50).
Рассмотреть возможность дифференцированного подхода на имущественный и кадастровый налог относительно загруженности объекта и тд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 380 Налогового кодекса РФ установление дифференцированных налоговых ставок допускается лишь в зависимости от категорий плательщиков налогов и (либо) имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Возможность выкупа помещения, находящееся сейчас в аренде с учетом рассрочки, погашаемой арендной платой (помещение было восстановлено полностью за счет собственных средств).
Обязательность отчуждения из госсобственности субъектов РФ либо муниципальной собственности арендуемого имущества по заявлениям арендаторов предусмотрена лишь закономот 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Указанный Закон обуславливает право на выкуп арендуемого имущества сроком постоянного применения имущества в соответствии с контрактами аренды, отсутствием задолженностей, требованиями к статусу арендатора как субъекту малого либо среднего предпринимательства, и иными условиями. При осуществлении выкупа арендуемого имущества в соответствии с указанным закономпо инициативе клиента может устанавливаться рассрочка на период до 5 лет, и производиться зачет цены неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя. В остальных случаях, в то время, когда вышеуказанный Закон не подлежит применению, а также в случае если имущество находится в частной собственности, возможность выкупа помещений, находящихся в аренде, и условия расчетов зависят от воли сторон — хозяина (продавца) и клиента.
В то время, когда тульские госслужащие окажут помощь предпринимателю – арендатору не ощущать себя временщиком и окажет помощь ему быть уверенным, что при надлежащем выполнении собственных обязанностей недвижимое имущество остается в его пользовании, при пролонгации соглашения аренды на новый срок?
В собственности субъектов РФ находится имущество, нужное для осуществления полномочий субъектов РФ, для обеспечения деятельности органов власти, национальных гражданских служащих, работников национальных унитарных учреждений и предприятий субъекта РФ в соответствии с законами субъекта РФ (статья 26.11 законаот 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об неспециализированных правилах организации законодательных (представительных) и аккуратных органов власти субъектов РФ»).
В целях реализации указанных задач госимущество закрепляется на праве своевременного управления и праве хозяйственного ведения, соответственно, за органами власти, предприятиями и государственными учреждениями.
В случаях, в случае если отдельные объекты либо отдельные помещения в них временно не употребляются в указанных целях, правообладателем имущества (орган госвласти, национальное учреждение либо предприятие, за которым имущество закреплено на праве своевременного управления либо хозяйственного ведения) возможно принято решение о временном предоставлении имущества в аренду.
Так, временный темперамент правоотношений обусловлен назначением имущества (в главной массе это помещения в строениях образовательных учреждений и учреждений здравоохранения) и его потенциальной востребованностью для потребностей организации деятельности соответствующих правообладателей в целях осуществления ими установленных функций (т.е. может появиться необходимость в применении объектов для собственных потребностей национальных учреждений и (либо) органов аккуратной власти области). Арендаторы имеют обязательственные отношения с арендодателями. К тому же, действующее законодательство уже содержит определенные механизмы, снабжающие обеспечения прав арендаторов национального и муниципального имущества, а также воздействующие на сроки правоотношений.
Так, в соответствии с части 9 статьи 17.1 законаот 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите борьбы» по окончании срока контракта аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение для того чтобы договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, выполнившим собственные обязанности, осуществляется без конкурса, аукциона, в случае если иное не установлено соглашением и срок действия контракта не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по итогам оценки рыночной цене объекта, проводимой в правовом поле, регулирующим оценочную деятельность в РФ, в случае если иное не установлено вторым законодательством РФ;
2) минимальный срок, на что перезаключается соглашение аренды, обязан составлять не меньше чем три года. Срок возможно уменьшен лишь на основании заявления арендатора.
Так, , если в соответствии с действующим законодательством имеются основания для применения части 9 статьи 17.1 законаот 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите борьбы», добросовестный арендатор в праве претендовать в основном перед иными лицами на заключение соглашения аренды на новый срок без торгов на срок до 3 лет.
По отношению к вопросам предоставления прав пользования и владения в отношении национального и муниципального имущества законодательство РФ о защите борьбы носит особый темперамент и подлежит применению в основном перед соответствующими нормами гражданского законодательства РФ.
Нами придуман, создан и апробирован расчетный модуль для действующей методики национальной кадастровой оценки почвы, разрешающий сгладить существующую на данный момент проблему с пересчетом кадастровой цене земельных участков. Возможно ли приобрести помощь со стороны управления Субъекта Федерации для внедрения отечественных идей в действующую методику национальной кадастровой оценке земель?
Национальная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с требованиями закона«Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки, каковые утверждены распоряжениями Министерства экономики России.
Методики национальной кадастровой оценки земель кроме этого утверждены распоряжениями Министерства экономики России.Правительством РФ с 1 января 2016 года установлены дополнительные требования к Исполнителю работ по определению кадастровой цене: наличие в штате по главному месту работы не меньше 12 оценщиков, наряду с этим, не меньше 5 оценщиков в течение 5 прошлых лет должны являться участниками саморегулируемой организации оценщиков и иметь опыт составления отчетов об определении кадастровой цене. Указанные меры направлены на улучшение качества кадастровой оценки.
Предложения к действующим методикам вероятно направить в саморегулируемую организацию оценщиков.
Будет ли недвижимость в исторических центрах носить целевой темперамент с преференциями для арендаторов и собственников, каковые трудятся в соответствии с назначением помещения?
Вопрос поставлен в широком смысле и относится ко всей недвижимости в исторических центрах безотносительно правообладателя.
Объекты недвижимости имеют функциональное назначение, которое определяется при их строительстве и проектировании. конструктивные особенности и Месторасположение объектов определяют их предстоящее применение.
Вопросы о видах разрешенного применения объектов капитального строительства регулируются в правовом поле РФ о градостроительной деятельности (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
В соответствии с указанному регулированию, главные и вспомогательные виды разрешенного применения объектов капитального строительства выбираются их правообладателями, за исключением органов власти, муниципальных органов власти, национальных и муниципальных учреждений, национальных и муниципальных унитарных фирм, самостоятельно без согласования и дополнительных разрешений.
Одновременно с этим направляться учитывать, что применение правообладателями имущества может осуществляться определенным ими методом, в случае если это не противоречит градостроительному законодательству, законами не нарушает права и защищаемые законом интересы вторых лиц. Наряду с этим, соответственно, подлежат учету требования строительных, санитарных, правил и природоохранных норм, другие отраслевые нормы. В исторических центрах кроме этого особенное значение покупают положения законодательства РФ об объектах культурного наследия (монументах культуры и истории) народов РФ.
Так, со стороны добросовестных правообладателей предполагается соблюдение назначения имущества и целевого характера использования.
Со своей стороны, вопрос о предоставлении национальных и муниципальных преференций урегулирован статьей 19 законаот 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите борьбы». Национальная либо муниципальная преференция предоставляется в оговоренных указанным закономслучаях на основании нормативных правовых актов. Преференция предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением намерено оговоренных законодательством случаев.
Учитывая изложенное, предоставление преференций быть может, в случае если это предусмотрено нормативными правовыми актами, в установленном законодательством порядке.
В качестве примеров преференций при рассмотрении вопросов предоставления госимущества Тульской области в аренду смогут быть приведены следующие:
1)при отсутствии прямо предусмотренных законодательством оснований предоставления имущества в аренду без торгов, в соответствии с закономот 26.07.2006 N 135-ФЗ О защите борьбы по согласованию с антимонопольным органом имущество возможно предоставлено в аренду без торгов, а также в целях сохранения, применения, государственной охраны и популяризации объектов культурного наследия, развития культуры, сохранения и искусства культурных сокровищ;
2) в соответствии с Законом Тульской области «О гос собственности Тульской области» при аренде объекта культуры и (памятника культурного наследия истории), находящегося в собственности области, арендатор, инвестировавший в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные закономОб объектах культурного наследия (монументах культуры и истории) народов РФ, и обеспечивший их исполнение, в праве на льготную арендную плату в размере 50% рыночного размера арендной платы;
3) на основании распоряжения правительства ТО при проведении торгов по сдаче в аренду объекта культурного наследия, находящегося в плохом состоянии начальная цена торгов устанавливается в размере 1 рубль за 1 объект (Распоряжение правительства Тульской области от 16.12.2015 N 568).
Источник: Управление пресс-службы и протокола аппарата правительства Тульской области
