Получить выгоду от заложенной недвижимости
Какую недвижимость принимать в залог и что с ней позже делать при реализации права на заложенное имущество? В зависимости от типа недвижимости смогут использоваться разные сценарии применения этого актива.// Алексей Пашкевич.БО2b №2/5 (120) март 2009.
Недвижимость в качестве залога
Банки, по понятным обстоятельствам, повысили требования по обеспечению кредитов. Усиливая гарантийные обязательства залогодателя, денежные структуры пробуют обезопасисть собственный бизнес и сократить вероятные риски. Наряду с этим банк может предложить одно либо пара дополнительных условий:
— более высокие, чем в большинстве случаев, проценты по кредиту;
— повышенное дисконтирование залогового имущества;
— хеджирование рисков методом заключения контракта в жёсткой валюте;
— требование личного поручительства предпринимателя своим имуществом.
Для заемщика эти четыре условия обычно выглядят четырехкратной защитой банка от выдачи кредита. В итоге компании вынуждены жить собственным капиталом, а кредитные сумки банков сжимаются.
Со своей стороны заемщики также пробуют обнаружить какие-то схемы, дабы пробить эту защиту банков от кредитования и все-таки взять кредит. Значительно чаще приходится идти на выставляемые банком условия.
Конечно, что в экономически нестабильной ситуации фундаментальные материальные активы продолжительнее и надежнее сохраняют собственную сокровище. В этом смысле недвижимость остается одним из самые интересных залогов, принимаемых банками в обеспечение выдаваемых кредитов.
Но одновременно с этим кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банков к оценке объектов недвижимости.
| Возможности разных типов недвижимости На первом месте по уровню ликвидности на данный момент стоит жилая недвижимость. Наряду с этим волатильность вторичного рынка значительно выше, чем новостроек. Парадокс новостроек содержится в том, что не смотря на то, что, согласно данным статистики новое готовое либо близкое к готовности жилье более ликвидно, чем вторичное, но наряду с этим в нужном количестве банки его не кредитуют. Среди коммерческой недвижимости на первом месте по ликвидности, стабильности и надёжности финансовых потоков находятся объекты ритейла. Особенно это утверждение справедливо по отношению к стрит-ритейлу. Конторы в историческом центре города кроме этого желанный объект для приобретения. Они увлекательны с позиций как инвестирования, так и применения в качестве залога для привлечения капитала. На третьем месте по уровню ликвидности стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость обусловлена тем, что корпоративные клиенты самый подвержены всем заболеваниям экономики, проявившимся в кризисе. И особенно уязвимы склады и офисы с неудачным местом размещения. Стоит раздельно упомянуть об объектах недвижимости с неповторимыми, редкими особенностями. К примеру, это возможно отдельное строение торгового либо офисного назначения, с хорошей планировкой, в пределах ТТК либо у метро. Сейчас такие рыночного предложения снова появляются и являются необычным «золотовалютным» резервом их обладателей, поскольку при необходимости они разрешат поддержать и развить экономику собственного предприятия благодаря хорошей залоговой цене. |
В первую очередь речь заходит о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, разрешающий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и в один момент защиту банков от рисков.
на данный момент дисконтирование залогового имущества может быть около 50 и более процентов.
Это требование банков обусловлено тем, что банки не знают судьбу недвижимости — возможность ее рыночной реализации и желают подстраховаться на случай, в случае если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.
Вторая несколько сложностей — процедура реализации залога. К сегодняшнему дню банковскими экспертами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы.
Но не редкость, что стороны пробуют судебными механизмами отстоять собственные права на недвижимость и затягивают процедуру реализации. Частично как раз по причине того, что на объект бывает сложно наложить взыскание, и растет ставка дисконтирования при оценке залога.
При накопления у банка недвижимых активов…
Возможности и риски, которые связаны с недвижимостью, сводятся к двум главным показателям: капитализация (цена при продажи) и ликвидность (возможность скоро реализовать за приемлемую цену). До тех пор пока недвижимость в собственности заемщику, перспективы и эти риски относятся к заемщику. В случае если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски или, напротив, удачные возможности также отходят к банку.
И банку сейчас предстоит что-то делать с этими активами.
У банка при различных событиях может накопиться много проблемных активов, каковые есть обузой структуру пассивов и от которых банк по возможности обязан избавляться. Прекрасно, в случае если банк — участник группы, в которой имеется компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Либо у банка имеется собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с этими активами и принять через различные юридические механизмы эти активы в управление.
При накоплении определенного количества недвижимых активов большие банковские структуры создают подобные специальные подразделения. По такому пути пошли, к примеру, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это верно.
Деятельность этих структур содержится не в том, дабы максимально скоро переоформить недвижимость (это возможно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами так, дабы повысить их ликвидность.
Но, на мой взор, все же эти специальные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых имеется возможность каждый день профессионально заниматься активом в рамках организованной проектной деятельности. Трудиться с объектом недвижимости, повышать его цена и капитализацию не характерно их структурам и банкам, этим должны заниматься опытные управляющие.
В соответствии с законом кредит возможно реструктурирован по окончании продажи заложенного актива второму хозяину. Первый механизм — продажа объекта в рынок, другими словами свободным игрокам. Второй — продажа специальной банковской структуре. В рамках данной структуры вероятны разные действия с активом, что при таких условиях уже не есть залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы.
Новый формальный хозяин может передать актив фи-девелоперу в управление либо разрешить войти девелопера в акционерный капитал компании.
Фи-девелопер — опытный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не обладатель объекта), что трудится за гонорар. Привлечение фи-девелопера позволяет банку довести проект до состояния готовности к применению, что разрешит реализовать его по более большой цене. Это обширно применимая практика.
Отечественная совет — сотрудничать в этом вопросе с большими компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд. И вдобавок действеннее было бы привлечь игрока, что согласится войти долей в капитал актива (на 5-10%), что разрешит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока. Это возможно сделать методом приобретения доли юрлица, которое обладает проектом — это самый несложный вариант.
В случае если проект закончен либо практически закончен — возможно приобрести, к примеру, часть строения — это более сложный, но также вероятный вариант.
Но несложнее всего, само собой разумеется, с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — расширить срок его погашения. В случае если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить кредит и проценты полностью.
При реструктуризации задолженности банк может взять дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта либо повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет собственных клиентов. Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.РЕКОМЕНДАЦИИ КРЕДИТОРУ В случае если в состав рискованных активов (тех, каковые находятся в залоге и имеют смутные возможности по реализации по заложенной цене) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов смогут быть выбраны разные стратегии.
В залог принята почва
- содействовать девелоперу в привлечении товарного кредита. К примеру, партнера на постройку с оплатой по окончании реализации;
- оказать помощь заемщику в разделении почвы на более небольшие участки, каковые более ликвидны;
- рассмотреть возможность маленьких дополнительных вложений в проектное финансирование — в увеличение ликвидности почвы (к примеру, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций).
В следствии вместо неликвидной, неподготовленной к применению почвы покажется высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И или заемщик сам сможет более выгодно реализовать данный актив (завершить проект, взять прибыль и расплатиться с кредитором), или кроме того в случае если залог отойдет банку — это будет более высоколиквидный и дорогой актив.
В залог принят объект незавершенного строительства
- оказать помощь обеспечить завер-шение строительства;
- поставить строительство под полный контроль, исключающий нецелевое применение денежных средств (такая практика имеется, к примеру, у Сберегательного банка), и обеспечить финансирование стройки до полного завершения;
- проводить реализацию только на квитанциях финансирующего банка.
В залог принят готовый объект
Тут разбираться должны специалисты, в особенности в случае если у банка был готовый объект недвижимости, у которого ликвидационная цена ниже выданного кредита. Весьма серьёзен профиль объекта и другие обстятельства.
самая сложная обстановка — в залог принят жилой объект:
- признать убытки и избавиться от актива;
- постараться сдать жилое помещение в аренду. Но это долговременный проект, сложно осуществимый и не всегда удачный.
В залог принят объект коммерческой недвижимости
- избавляться от объекта на данный момент нерационально. Возможность того, что объект коммерческой недвижимости вырастет в цене за три-четыре года, довольно большая. Это гарантированно покроет бумажные убытки банка;
- перевести кредит в долговременный методом реструкту-ризации;
- поменять либо организовать управляющую команду, которая будет заниматься сдачей в аренду, для того, чтобы арендные платежи покрывали проценты тела и часть кредита по нему.
В работе с заложенными либо уже принятыми на баланс банка объектами недвижимости механизмом ответа сходу нескольких задач имел возможность бы стать университет аккредитации, при котором банк выбирает и аккредитует опытные организации из компаний недвижимости для работы с дефолтными объектами. Банк передает им на эксклюзивной базе объекты на реализацию (в случае если объекты уже перешли в собственность банка) с условием получения от данной сделки большого дохода.
В отдельных случаях, быть может, опытные риэлторы захотят кроме того сами выкупить объекты у банка. Применение в качестве залога объектов недвижимости не только реально, но перспективно. При одних сценариях высокая отдача будет в 2010 году, при вторых — это станет долговременным, но рентабельным и ликвидным проектом.
Высокая возможность повышенного спроса на недвижимость уже в 2010 году связана а также с исполнением многих федеральных программ. Увеличение спроса со стороны страны может стать толчком для нового этапа развития рынка недвижимости.
