Ипотечное страхование: «соломка» для заемщика
Какие конкретно риски направляться страховать при заключении ипотечного контракта, и во какое количество это обойдется заемщику?
При покупке жилья в ипотеку заемщик неизбежно сталкивается с таковой статьей затрат, как страхование разных рисков. Банки, выдавая большие суммы на продолжительный срок, заинтересованы как возможно в более полном страховом пакете.
Традиционно при оформлении ипотечного кредита страхуют следующие риски:
* причинение ущерба недвижимому имуществу, находящемуся в залоге;
* смерть либо утрата трудоспособности заемщика в следствии заболевания либо несчастного случая;
* потеря права собственности заемщика на залоговое жилье (титульное страхование).
По закону «Об ипотеке» необходимым есть лишь страхование закладываемого имущества, но большая часть банков рекомендует клиентам оформлять все три страховки. С одной стороны, это самый правильный подход, защищающий интересы как кредитора, так и заемщика. С другой – затраты по ипотечному кредиту для большинства клиентов жилья выясняются на грани возможностей домашнего бюджета, а ежегодные страховые взносы лишь увеличивают денежную нагрузку.
Неудивительно, что многие заемщики предпочитают оплачивать лишь необходимую страховку имущества и экономить на остальных видах страхования.
Удачна ли такая экономия в конечном счете? Ответ на данный вопрос зависит от конкретной обстановки, используемых условий и страховых тарифов банка по ипотечным программам.
Страхование имущества
Ипотечное жилье есть собственностью заемщика, но одновременно с этим находится в залоге у банка в качестве обеспечения по кредиту. В случае если должник окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту, банк в праве реализовать эту недвижимость и погасить задолженность из вырученных средств.
Но при ухудшения состояния жилья (в следствии пожара, затопления и т.д.) реализовывать его придется по цене значительно ниже рыночной, и денег от продажи может не хватить на полное погашение процентов и основного долга. Исходя из этого страхование имущества, находящегося в залоге, есть необходимым – законодательным – требованием.
Тарифы по этому виду страховки составляют в среднем 0,1–0,3% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Их размер зависит от материала, из которого выстроено строение, типа жилого помещения, наличия отделки. Для ипотечного заемщика, взявшего в долг 5 млн. рублей, страхование квартиры за первый год пользования кредитом обойдется в среднем в 6–9 тыс. рублей.
После этого размер страховой премии будет уменьшаться пропорционально понижению задолженности по кредиту.
трудоспособности и Страхование жизни
Не смотря на то, что здоровья заёмщика и страхование жизни не есть необходимым по закону, эксперты вычисляют этот вид страховой защиты самый важным при оформлении ипотеки. «По отечественной статистике, в 2012 году более 66% убытков было заявлено клиентами как раз по риску причинения вреда судьбы и здоровью застрахованного», – приводит эти начотдела развития ипотечного страхования Управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия» Никита Ситников.
Наряду с этим страховые случаи по обязательному риску причинения вреда имуществу носят, согласно точки зрения специалиста, скорее необыкновенный темперамент. Так как, скажем, обрушение многоквартирного дома очень маловероятно, а другой вред конструктивным элементам квартиры (к примеру, окнам либо дверям), в большинстве случаев, несущественен.
Одновременно с этим случаи утраты трудоспособности в следствии аварии либо заболевания происходят значительно чаще. «Страхование риска смерти либо потери трудоспособности не предотвратит указанные выше события, но окажет помощь минимизировать их негативные последствия как для заемщика, так и для участников его семьи. Соглашение страхования судьбы гарантирует погашение кредитных обязательств за счет страховой выплаты, наряду с этим на объект залога не будет обращено взыскание кредитора, право собственности сохранится за заемщиком либо его наследниками», – поясняет начотдела развития ипотечного страхования ОСАО «Ингосстрах» Дарья Зуева.
Тарифы по страхованию судьбы и здоровья зависят от многих факторов и смогут составлять от 0,12 до 1% от страховой суммы и более. На цена полиса воздействует возраст заемщика, темперамент его деятельности, наличие болезней. К примеру, по тарифам ОСАО «РЕСО-Гарантия» при сумме кредита в 5 млн. рублей цена страховки для заемщика – офисного работника в возрасте 35–40 лет составит 17 945 рублей за первый год при отсутствии у него важных хронических болезней (этот расчет есть ориентировочным, окончательная цена полиса определяется страховщиком индивидуально в каждом конкретном случае).
Титульное страхование
Страхование риска потери права собственности на купленную недвижимость не гарантирует того, что ваши права на квартиру не будут оспорены. Но в случае если такое произойдёт, и квартира по суду будет признана собственностью вторых людей, вы, по крайней мере, не останетесь с огромным долгом перед банком – задолженность по кредиту будет погашена за счет страхового возмещения.
Помимо этого, информирует Дарья Зуева, страховщик соглашается заключить подобный контракт лишь по окончании тщательного изучения истории объекта экспертами-андеррайтерами в области титульных рисков, а при происхождения споров интересы страхователя в суде будет отстаивать юрист-представитель страховщика. Все это – факторы дополнительной защиты заемщика от риска потери права собственности на залоговое жилье.
Важность титульного страхования для ипотечного заемщика подчеркивает и Никита Ситников: «Разумеется, что далеко не все заемщик может совершить адекватную юридическую оценку правоустанавливающих документов. Это может сделать кроме того не каждый риэлтор. Да и опытный юрист, проводящий правовую экспертизу документов, по которым передавалось право собственности на квартиру, не сможет выяснить, к примеру, поддельное ответ суда».
Исходя из этого не следует недооценивать титульные риски и экономить на данном виде страхования, в особенности если вы получаете жилье, много раз переходившее от одного хозяина к второму.
Тарифы по титульному страхованию в среднем находятся в диапазоне от 0,05 до 0,5% от страховой суммы и зависят, в первую очередь, от вида и количества сделок по переходу права собственности в истории объекта недвижимости
Но, вряд ли стоит оплачивать титульную страховку более трех лет. Дело в том, что именно столько образовывает срок исковой давности по делам об истребовании недвижимости из незаконного владения у добросовестных приобретателей (другими словами у тех, кто приобрел квартиру, не зная о том, что права на нее принадлежат вторым лицам). Следовательно, по окончании трехлетнего периода риски утратить право имущества понижаются фактически до нуля.
Действительно, тут имеется нюанс: три года отсчитываются начиная с того момента, как законный хозяин определит о том, что его жилье появилось в чужих руках. Так что в случае если вам досталась квартира со непростой юридической судьбой, быть может, лучше перестраховаться и заключить соглашение на более долгий срок. В случае если же подписывается контракт о комплексном ипотечном страховании, которое включает в себя все три рекомендованные для ипотечного заемщика страховки, срок его действия будет равен сроку кредита, среди них и по титульным рискам (если не оговорить иные условия со страховщиком).
Согласно данным компании «Ингосстрах», годовая премия за страхование титула при страховой сумме в 5 млн. рублей составит 7 500 рублей, при условии, что в истории залоговой квартиры было не более одной сделки по переходу прав собственности.
Страхование ответственности заемщика
С 2010 года СК АИЖК (дочка Агентства по ипотечному кредитованию ) развивает новый для русского ипотеки страховой продукт – страхование ответственности заемщика. Сущность его в следующем: в случае если заемщик неимеетвозможности выполнить собственные обязательства по кредиту, банк реализовывает заложенную недвижимость, дабы погасить долг. Но средств от продажи может не хватить для полного возмещения по кредиту, в случае если, к примеру, недвижимость к моменту реализации упадет в цене.
При таких условиях остаток задолженности будет погашен за счет выплаты по страхованию ответственности заемщика.
Особенно актуальна такая страховка для ипотеки с минимальным начальным взносом. Кстати, АИЖК по практически всем собственных ипотечных программ требует от заемщиков необходимого оформления страхования ответственности, в случае если начальный взнос по кредиту – ниже 30% от цены недвижимости.
Эта страховка – хорошая возможность для людей с маленькими накоплениями взять ипотеку на таких же условиях, как и по кредитам с высоким начальным взносом.
Действительно, тарифы по страхованию ответственности заемщика высоки (около 2–3% от суммы кредита), и страховая премия выплачивается единоразово, а не каждый год, как это происходит с другими видами страхования.
Кредит: со страхованием и без
Банки, выдающие ипотечные кредиты, по-различному определяют собственную политику в отношении страхования, но большая часть из них изменяет условия выдачи ипотеки при отказе заемщика от титула и страхования жизни. Значительно чаще это выражается в повышенной процентной ставке.
«По ипотечному кредитованию существуют тарифы как со страхованием, так и без. Тариф со страхованием на приобретение квартиры на вторичном рынке включает в себя три вида страховки: имущества, титула, трудоспособности и жизни заемщика. При тарифе «Без страхования» оформляется лишь необходимая имущественная страховка на закладываемую квартиру, но ставка по кредиту в этом случае возрастает на 3,5% если сравнивать с тарифом со страхованием», – информирует глава управления рефинансирования и ипотечного кредитования Кредит Европа банка Луиза Шагинян.
Стоит ли отказываться от дополнительных страховок с целью финансовой экономии?
Цена комплексного страхования при ипотеке, включающего все три рекомендуемые страховки, может в лучшем случае составить 0,5% от суммы кредита, а в нехорошем – превышать 1,5%. Разумеется, что в случае если ваш банк при отказе от страхования повышает ставку более чем на 2 пункта, то рациональным выбором будет тариф со страхованием. Тогда и неспециализированные затраты по кредиту в итоге будут меньше за счет пониженной ставки, и вы станете защищены от всех самый распространенных рисков.
Отказываться от титула и страхования жизни имеет суть лишь в том случае, если отличие между тарифами со страхованием и без не превышает 1%, а цена комплексного страхования составит более 1,5% от суммы кредита (в силу возраста, изюминок работы заемщика, юридической истории получаемой квартиры и т.д.). Но стоит не забывать о том, что сэкономить удастся не через чур много, наряду с этим такая экономия может обернуться очень плачевно при непредвиденных событий, из-за которых заемщик, не защищенный страховкой, не сможет выплачивать кредит.
В то время, когда страховщик не платит
Кроме того полный страховой пакет неимеетвозможности, к сожалению, обеспечивать, что при любых потрясений страховая компания возьмет на себя ваши обязательства перед банком.
Во-первых, в соглашении страхования постоянно перечисляются обстановке-исключения, при которых страховое возмещение не выплачивается. По словам Дарьи Зуевой, в большинстве случаев в данный перечень входят случаи, появившиеся в следствии действия ядерного взрыва, радиации, гражданской войны, гражданских беспокойств, боевых действий, маневров (за исключением программы кредитования «Военная ипотека»). «Помимо этого, страховщик освобождается от выплаты, в случае если страховой случай наступил благодаря умышленных действий страхователя либо выгодоприобретателя», – додаёт Никита Ситников.
Что касается здоровья и страхования жизни, то страховая компания не выплатит возмещения, в случае если случай стал следствием алкогольного либо наркотического опьянения, принятия психотропных средств без предписания доктора, совершения либо попытки совершения умышленного правонарушения страхователем, застрахованным либо выгодоприобретателем.
Кроме этого в страховой выплате будет отказано, в случае если при заключении соглашения были указаны фальшивые сведения в отношении заявленных на страхование рисков, к примеру, о наличии болезней либо перенесенных операций.
Список исключений может различаться в зависимости от условий и правил деятельности конкретной страховой компании, но все нюансы в обязательном порядке указываются в соответствующих разделах соглашения о страховании, что нужно самым внимательным образом изучить перед подписанием.
