Ипотека на государственной тяге
Сейчас условия ипотечных кредитов стали с уверенностью приближаться к докризисному уровню.
Во многом это происходит по причине того, что государство забрало кредитование на приобретение жилья под собственный контроль и деятельно предлагает меры по его стимулированию. Согласно точки зрения участников рынка, это приведет не только к ответу ветхих неприятностей, но и к появлению новых.
Ставка по рублевому кредиту в размере 11% годовых (а в возможности практически в два раза меньше — 6% годовых), начальный взнос не больше 20% от цены жилья — как раз такими видит правительство приемлемые условия ипотечного кредита. Достигнуть их планируется прежде всего посредством национальных вливаний. Очередным шагом на встречу к реализации этого замысла стало утверждение в марте программы помощи ипотеки на 250 млрд руб.
В соответствии с программе, национальная корпорация Банк внешнеэкономической деятельности и развития (ВЭБ, ВЭБ) будет в течение трех лет выкупать ипотечные облигации. Под программу рефинансирования подпадут лишь кредиты на приобретение строящегося жилья по ставкам не более 11% годовых и с начальным взносом 20%.
Эти меры, равно как и неспециализированная стабилизация в экономике, стали причиной тому, что уже на данный момент четко прослеживается тенденция к оживлению ипотечного рынка. Повышение количества кредитов на приобретение недвижимости зафиксировала и официальная статистика. В случае если в 2009 году, согласно данным Банка России, количество предоставленных ипотечных кредитов в рублях сократился в четыре раза если сравнивать с 2008-м, а в зарубежной валюте — вдесятеро, то уже в декабре 2009 года наметился рост.
Более того, за Декабрь прошлого года было выдано рекордное для 2009-го количество жилищных ипотечных кредитов — 23 тыс. Наряду с этим на данный момент тенденция к росту выдаваемых кредитов сохраняется: в январе этого года банки выдали чуть более 7 тыс. кредитов, в феврале фактически вдвое больше — около 13,5 тыс. В финансовом выражении в феврале повышение количеств ипотечных кредитов составило 15 млрд руб.
Измерить влияние господдержки на данный рост тяжело, но сам факт влияния сомнений не вызывает. Прежде всего хорошие трансформации коснулись госбанков и банков, трудящихся по программе АИЖК. Позднее к улучшению условий ипотечного кредитования приступили большие коммерческие российские и зарубежные банки,— говорит глава управления ипотечного кредитования Альфа-банка Татьяна Невская.
Но неприятности остаются — это и отсутствие доступа коммерческих банков к недорогому фондированию, высокие риски по невозвратам ипотечных кредитов.
Согласно данным Городского ипотечного банка, если сравнивать с финишем лета 2009 года количество заявок на ипотечные кредиты увеличилось более чем в пять раз. Эти цифры показывают, что обстановка неспешно стабилизируется, люди психологически чувствуют себя более с уверенностью, нежели в прошедшем сезоне, в то время, когда на ипотечном рынке полностью отсутствовали и спрос, и предложение. Большая часть людей на данный момент берут ипотеку для улучшения жилищных условий.
К примеру, те, у кого была двухкомнатная квартира, посредством кредита смогут переехать в трехкомнатную, они не берут квартиру в инвестиционных целях,— говорит помощник главыМуниципального ипотечного банка Игорь Жигунов.
Риэлторы склонны растолковывать рост количеств ипотечного кредитования улучшением обстановки на рынке недвижимости. Повышение ипотечных сделок возможно растолковать тем, что в последние 3-6 месяцев рынок стабилизировался и начал показывать незначительный рост. Люди, каковые ранее собирались взять кредит, осознали, что дно пройдено, исходя из этого прекратили откладывать оформление кредита,— растолковывает начальник департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
Новая программа сулит потенциальному заемщику очевидные плюсы: ниже начальный взнос, ниже ставка. Но для банков не все так конкретно, исходя из этого нельзя исключать, что количество кредитных организаций, каковые согласятся в ней поучаствовать, возможно мало. Дело в том, что ВЭБ будет покупать те ипотечные акции банков, каковые обеспечены лишь новыми ипотечными кредитами и лишь на первичном рынке жилья.
По оценкам рейтингового агентства Moody`s, часть ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках образовывает менее 20% от общего ипотечного портфеля русских банков. Соответственно, согласно точки зрения Moody`s, банки с зарубежным капиталом и большие частные банки будут лишены возможности рефинансировать солидную часть собственного ипотечного портфеля.
Как это приемлемо для банка, сообщить сходу сложно,— говорит начотдела ипотечного кредитования Юникредит банка Иван Веденисов.— Процесс рефинансирования вероятен лишь по окончании оформления прав собственности на объект, соответственно, риски, которые связаны с незавершением строительства, и иные риски, характерные сделкам на первичном рынке, банк, получается, берет на себя. Исходя из этого, учитывая указанные изюминки, высока возможность того, что все-таки на этапе строительства банки будут предлагать более высокие ставки для клиента и снижать их лишь к моменту рефинансирования.
Второе опасение, которое вызывает национальная программа помощи ипотеке, формулируется так: оздоровление будет неестественным и окажет помощь рынку только ненадолго. Исходя из этого, в то время, когда программа закончится, банкам может потребоваться еще громадная помощь. Нас тревожит то событие, что кое-какие принимаемые сейчас правительством ответа не учитывают интересы рынка в долговременной возможности. Все знают, что национальная помощь неимеетвозможности и не должна быть вечной.
И исходя из этого сейчас критично — дать ипотечной отрасли импульс для развития на рыночных условиях, для чего нужно содействовать сохранению здоровой борьбе. Но это нереально, в случае если одни участники рынка приобретают преимущества над вторыми,— говорит вице-президент по формированию бизнеса банка Дельтакредит Динара Юнусова.
Господдержка — это одно дело, но выздоровление ипотечного рынка будет зависеть и от рыночной обстановки, в частности от рынка недвижимости. Сами по себе меры правительства, какими бы масштабными они ни были, не принесут результата без соответствующей рыночной обстановки. Залогом успеха развития ипотеки в докризисное время были не ставки, а сам вектор развития рынка. Стимулом был постоянный рост стоимостей, что наблюдался с 1998 года.
Люди готовы были брать кредит кроме того по ставкам 10-12% годовых, зная, что рост стоимостей их компенсирует. Исходя из этого на данный момент кроме того понижение ставок до 11% не принесет результатов — люди начнут деятельно брать кредиты, в то время, когда постоянный рост цен на недвижимость будет выше ставки по кредиту,— вычисляет Дмитрий Халин.
Новая программа направлена на стимулирование строительной отрасли. на данный момент программы приобретения квартир в новостройках не пользуются популярностью как у заемщиков, так и у самих банков. Хорошие программы кредитования строящегося жилья (в то время, когда в залог оформляется получаемая квартира) возможно пересчитать по пальцам.
Как правило банки предлагают забрать кредит под уже имеющееся в собственности клиента жилье и положить эти деньги в строящиеся квадратные метры. Кое-какие банки (к примеру, Банк Москвы, Сведбанк) разрешают оформлять кредит лишь по определенным адресам — у застройщиков, с которыми они сотрудничают. ВТБ 24 не ограничивает заемщика в выборе будущего жилья, не смотря на то, что и имеет перечень аккредитованных новостроек.
В случае если же жилье будет приобретаться в другом доме, то требование банка — это предоставление 100% залога и возведение этажей до оформления права собственности. В случае если квартира покупается по инвестиционному либо пилотному контракту, то условием будет залог уже имеющейся недвижимости, а вдруг это долевое строительство, то к залогу недвижимости потребуется еще и поручительство физического лица. Консультант Сберегательного банка России, в котором ранее возможно было оформить кредит на первичку, по телефону сказал, что до тех пор пока такая опция недоступна из-за нестабильной ситуации.
Дмитрий Халин согласен с теми, кто уверен в том, что неприятности кредитования на рынке строящегося жилья вовсе не в размере ипотечных ставок: Главная неприятность — подавляющее число застройщиков реализовывают квартиры не по ФЗ-214 (закон Об участии в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.— Деньги), а по вторым схемам. К примеру, в Москве из всего рынка новостроек лишь 10% объектов продается по схеме ФЗ-214.
В скором будущем смогут быть приняты поправки к закону, каковые отменят другие схемы, не считая данной. Лишь тогда банки смогут снять собственные риски и начать деятельно выдавать кредиты на строящееся жилье.
Взять кредит на готовую квартиру по ставкам, анонсируемым правительством, возможно по программе АИЖК. Но, не обращая внимания на пользу для заемщика, многие банки пока не готовы по многим причинам сотрудничать с АИЖК. Я считаю, что АИЖК необходимо осуществить более либеральной процедуру проверки кредитов, выдаваемых в рамках деятельности агентства.
На данный момент банки отказываются от работы с АИЖК, поскольку опасаются, что кредит, выданный под 11% годовых, не будет выкуплен агентством и останется на балансе банка, что невыгодно из-за низкой ставки,— вычисляет начдеп розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков.
В соответствии с ежемесячному отчету компании Кредитмарт, в марте среднерыночная ставка по ипотечному кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке составила 16,44% в рублях и 13,02% в долларах (с учетом банковских рабочих групп). Наряду с этим банки все чаще заявляют о понижении ставок, все больше приближаясь к докризисному уровню. на данный момент самые выгодные ставки предлагает Муниципальный ипотечный банк, что трудится по программе АИЖК: 9,35-11,31% годовых в рублях.
Наряду с этим срок кредита составит 30 лет, заемщику нужно будет внести 30% собственных средств, а большая сумма не превысит 4 миллионов рублей. На докризисный уровень вышел и банк Дельтакредит: цена ипотеки составит 11,25-13,75% в рублях и 8-10,5% в долларах. Кредит возможно взять на 25 лет, а большая сумма будет фактически в пять раза больше, чем по программе АИЖК, 18 миллионов рублей. В Сбербанке России минимальный первый взнос составит 20%, а ставки — 12,15-14,75% в рублях и 9,1-12,1% в валюте.
Имеется на рынке ставки кроме того ниже докризисных. На таких условиях возможно приобрести недвижимость, которая находится в залоге у банка ВТБ 24 (в Москве — 48 объектов),— до 8,25% в рублях и 10% в валюте.
Но стоит не забывать, что, не смотря на то, что минимальные уровни ставок близки к докризисным, взять кредит так же легко, как раньше, не окажется. Понижение ставок по ипотекам, непременно, ответственное условие восстановления сегмента, но не единственное,— вычисляет начотдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня.— С позиций заемщиков, начальный взнос находится на высокой отметке — 20-30%, до 50% в программах с пониженными ставками. Но главными факторами восстановления спроса на ипотечные кредитные продукты являются уверенность заемщиков в стабильности собственных доходов, а также в сохранении данных доходов в долгой возможности.
Но, имеется банки, каковые отважились предложить заемщику начальный взнос ниже отметки 20%. Так, минимальный начальный взнос предлагают Абсолют Банк и банк Москвы — 10 и 15% соответственно. Но они потребуют за это дополнительных обеспечений.
В первом случае заемщику нужно будет предоставить дополнительный залог, а во втором — взять повышенную на 0,5% ставку. В большинстве же случаев минимальный начальный взнос образовывает 30%.
Согласно точки зрения генерального директора компании Миэль-Брокеридж Алексея Шленова, самые выгодные условия ипотечного кредитования сейчас предлагаются заемщикам, имеющим 50% и более собственных средств от цены получаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие 5-10 лет.
При всей либерализации ставок, как и в кризис, банки желают видеть в числе собственных клиентов по большей части совершенных заемщиков. Портрет для того чтобы клиента на данный момент выглядит так: возраст в диапазоне 25-40 лет (дама 25-30 лет либо мужчина 30-40 лет), с высшим образованием, трудится в большой корпорации, имеет стабильный доход от 100 тыс. руб., подтвержденный справкой 2НДФЛ, готов дать не меньше 50% собственных средств от цены получаемой квартиры. И само собой разумеется, хорошая кредитная история необходима.
