Ипотека с риском для банка
На рынке ипотеки все чаще начали появляться хорошие новости: банки снижают ставки по кредитам и вводят новые программы. Но из-за строгих требований к заемщику взять долгосрочный кредит несложнее не делается. И банки можно понять — все больше кредитов на недвижимость переходят в разряд проблемных.
По оценке специалистов, через год просрочка по ипотечному кредиту выйдет на первое место, опередив самые рисковые продукты — потребкредиты и кредитные карты. // Юлия Погорелова.Издание «Деньги» № 27 (732) от 13.07.2009.
Ипотека неспешно теряет статус самого безрискового продукта — просрочка растет, а реализовать залог по такому кредиту на нынешнем рынке совсем не легко. В оценке доли проблемных ипотечных кредитов единого мнения специалисты не достигли. на данный момент уровень просрочки по ипотечному кредиту образовывает около 7%. И похоже, что мы достигли определенного предела по темпам ее роста. Во многом это происходит из-за малого количества новых ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам.
И в случае если просрочка и будет расти дальше, то более медленными темпами. В этом сегменте на данный момент случилась некая стабилизация,— говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.
Вице-президент Ассоциации русских банков Анатолий Милюков считает, что просрочка по ипотечному кредиту будет возрастать до Января этого года и, быть может, в начале следующего. Разумеется, она может повыситься до 3-4%. Связано это с тем, что многие заемщики частично или полностью утратили доход, что у них сложился до кризиса. Но процент повышения просрочки не воображает опасности для финансовой системы.
АИЖК расширяет реструктуризацию этих кредитов. Да и банки, со своей стороны, сами деятельно начали проводить реструктуризацию ипотеки.
Различия в оценке уровня просрочки достаточно важны. Официальные органы показывают, что объем просроченной задолженности не превышает 10%, тогда как кое-какие свободные специалисты заявляют о 15-20%.
В целом от фактической величины количеств просроченной задолженности сильно зависит будущее русском финансовой системы, исходя из этого чем стремительнее ЦБ и банковское сообщество приведут данный показатель к неспециализированному знаменателю, тем более плавным будет последующий выход финсектора из кризиса,— вычисляет глава департамента маркетинга компании Фосборн Хоум Виктор Афонин. Дело в том, что многие банки деятельно выдавали кредиты на лояльных условиях: без начального взноса, с подтверждением дохода справкой по форме банка, допускалось, что ежемесячные платежи смогут составлять 60-70% от ежемесячного дохода.
У таких кредитных организаций часть просроченных кредитов выросла многократно. У банков с более строгими требованиями просрочка находится на уровне около 3%.
Большой уровень просрочки заставляет банки обращаться за помощью в коллекторские агентства, чего раньше не было. Управляющий партнер компании MorganStout Димитриос Сомовидис подчернул, что с апреля 2009 года возможно констатировать рост заинтересованности кредитных учреждений в передаче ипотечных задолженностей в работу коллекторским агентствам. Но сейчас процент ипотечных кредитов в отечественном портфеле незначителен.
Кредитов, по которым будет обращение в суд, в отечественном портфеле нет,— добавил он. Коллекторское агентство АКМ лишь в прошедшем сезоне в первый раз купило ипотечные закладные. Как поведали в агентстве, В первую очередь 2009 года к ним поступило три предложения о работе с проблемными ипотечными кредитами в режиме аутсорсинга, одна сделка уже заключена, две в режиме рассмотрения.
До тех пор пока количества маленькие: речь заходит о двух десятках квартир.
В долговом агентстве Пристав ипотечных дел намного больше: в прошедшем сезоне вычисляли сотнями, сейчас тысячами. Генеральный директор Пристава Артур Александрович уверен, что банкам без коллекторов не совладать: Вначале банки пробовали урегулировать проблему просроченной задолженности по ипотечному кредиту сами, но уже годом ранее они осознали, что без помощи коллекторских агентств не справятся с обстановкой.
В последнее полугодие банки проявляют заинтересованность в продаже проблемных ипотечных долгов, но до сих пор, по моим данным, не было ни одной сделки. С целью проведения таковой сделки нужно, дабы банки предоставили солидный дисконт, что мы оцениваем в 70-80%, но они до тех пор пока к этому не готовы. Вероятнее, в течение года-двух банки согласятся на эти условия — продолжительно держать нехорошие кредиты на балансе они не смогут.
Должников по ипотекам коллекторы разделяют на две группы. В первую они относят людей, каковые попали под сокращение и лишились собственного дохода, или столкнулись со большим снижением заработной плата. Во второй группе те, кто фактически сохранил собственный доход, но неимеетвозможности выплачивать кредит из-за валютных колебаний.
Такие, но, в меньшинстве: их часть не превышает 20%. Цена обслуживания потребительского кредита в среднестатистической русском семье занимает до 20-25% от совокупного дохода, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту часто доходили до 60%. Рост курса американского доллара по потребительскому кредиту и автокредиту увеличил траты в среднем на 5-10%, по ипотечному кредиту — до 25%.
Наряду с этим многие заемщики брали кредит на грани, а валютные риски, риски утраты работы либо снижения заработной плата ими тем более не учитывались,— растолковывает помощник генерального директора коллекторского агентства АКМ Александр Щербаков.
До тех пор пока по уровню просрочки ипотека стоит на последнем месте по окончании пластиковых карт, потребительских кредитов и автокредитования. Меньший количество просрочки по ипотечному кредиту по сравнению с другими видами кредитов возможно растолковать тем, что с квартирой заемщик готов расстаться только в самом крайнем случае. Так как как строится пирамида приоритетов заемщика при невыплатах?
Сперва должник перестает оплачивать сотовую связь, после этого — погашать долги по пластиковой карте, потом — по потребительскому кредиту, по автокредиту. Платежи по ипотечному кредиту он вносит до последнего,— растолковывает Артур Александрович. Но уже в скором будущем просрочка по ипотечному кредиту может выйти на первое место.
Повышение задолженности по ипотечному кредиту ведет к тому, что банки, теряя терпение, начинают подавать иски в суд к своим заемщикам. Заемщики, каковые больше не смогут расплачиваться по ипотекам, в качестве одного из вариантов решения проблемы разглядывают продажу заложенной квартиры. Но понижение цен на недвижимость делает на данный момент продажу квартиры невыгодной — вырученные деньги смогут не покрыть кроме того задолженность по кредиту.
Исходя из этого риэлтеры пока не отмечают повышения ипотечных квартир на рынке.
Банки заняли выжидательную позицию — они готовы выбивать долги из заемщиков вторыми методами, разглядывая продажу как самую крайнюю меру. В начале года участники рынка ожидали громадного выброса на рынок ипотечных квартир и разрабатывали механизмы как досудебной, так и постсудебной продажи. На сегодняшний момент эти ожидания не оправдались: по ипотечным квартирам совершаются единицы сделок.
И данные о реализации квартир заемщиков, не талантливых расплачиваться по кредиту и согласных на продажу, банк в большинстве случаев вывешивает на своем сайте,— говорит директор аналитического центра МИАН Алексей Кудрявцев. Риск того, что банк, взяв взыскание на пара тысяч квартир, выставит их на продажу по цене ниже рыночной, имеется. Но кредиторы, становясь невольными участниками рынка недвижимости, меньше всего заинтересованы в падении стоимостей.
Если они так поступят, они пострадают сами: залоговые объекты существенно упадут в цене,— вычисляет Александр Щербаков.
Риэлтеры же вычисляют такое предположение фантастическим. Главная просрочка возможно по тем кредитам, каковые были выданы в 2008 году. Заемщики лишь начали погашать кредит и вошли в 2009 год фактически с полной задолженностью. Та сумма, которую желает взять банк для погашения долга, может оказаться больше стоимости квартиры из-за понижения цен на рынке.
Обстановка, в то время, когда на рынке покажутся квартиры по низким стоимостям, на мой взор, нереальна: банкам не выгодно предоставлять значительный дисконт на них,— говорит Алексей Кудрявцев.
Количество сделок по ипотечному кредиту в 2009 году существенно сократилось. Согласно данным Миэль-брокеридж, количество ипотечных сделок на данный момент оценивается в 4-5% если сравнивать с 20-30% до кризиса. В первые пять месяцев 2009-го если сравнивать с подобным периодом 2008-го количество ипотечных сделок сократилось в пять раз.
Меньше всего сделок прошло в марте 2009-го — в 13 раз меньше, чем в марте 2008 года.
По подсчетам компании Кредитмарт, среднерыночная рублевая ставка по ипотечному кредиту в июне составила 19,69%, долларовая — 15,65%. Согласно данным кредитного брокера Фосборн Хоум, банки готовы выдать долгосрочный кредит под 13,5-27% в рублях, 9-14% в долларах. Повышение ставки по ипотечному кредиту может компенсировать падение цен на квартиры.
К примеру, заемщик до кризиса оформлял кредит на квартиру ценой $300 тыс. на 15 лет с начальным взносом 30% под 10% годовых в долларах. Ему предстояло выплачивать каждый месяц $2250, а сумма переплаты составила бы около $200 тыс. При понижении цены на квартиру на 30% (как раз о таком падении говорят риэлтеры) и оформлении кредита под 15% годовых ежемесячные платежи сократились бы на $250, а сумма переплаты увеличилась на $27 тыс.
Но необходимо не забывать о том, что валютные риски смогут свести на нет экономию на ежемесячных платежах.
Сейчас на рынке ипотеки появляются и хорошие новости: банки объявляют о возобновлении и снижении ставок ветхих программ. К примеру, Юникредит Банк заявил о понижении ставки на 0,7-1% (по программам с плавающей ставкой) на приобретение квартиры, целевого кредита и коттеджа под залог квартиры. Сейчас кредит на квартиру возможно оформить на 20 лет с начальным взносом 30% от цены объекта под Libor6M (около 1%)/Euribor6M (чуть более 1%) + 9,10% в валюте и MosPrime6M (около 13%) + 9,30% в рублях (со справкой 2-НДФЛ).
При подтверждении дохода справкой по форме банка фиксированная часть ставки возрастает на 0,5%. Дельтакредит снизил ставки по ипотекам в долларах и рублях и увеличил срок предоставления кредита до 20 лет. Сейчас минимальное значение ставки в рублях образовывает 13,5%, в долларах — 9,5%. В программах с плавающей ставкой фиксированная часть кредита в долларах снижена с 7% до 6%.
С июля Газпромбанк снизил ставки на 0,5% по программе на приобретение квартир. Оргрэсбанк снизил ставки по валютным кредитам в долларах на 2%, в евро — на 1%, и сейчас они от 8% до14%.
Но до тех пор пока понижение ставок на 1% значительного влияния на рынок не окажет. Имеется банки, каковые понижают ставки по ипотекам, имеется те, каковые заявляют о увеличении ставок. К примеру, недавно подняли ставки по ипотечному кредиту Банк Москвы и ВТБ 24.
От заявленного понижения ставок кредиты не стали дешевее, скорее, это свидетельствует лишь о жажде банков привлечь клиентов,— говорит директор по формированию бизнеса компании Кредитмарт Павел Шмаренков.
Кроме сокращения ставки банки вводят и новые программы. К примеру, ВТБ 24 предлагает кредит с переменной процентной ставкой. Ставка привязана к ставке рефинансирования и пересматривается каждые полгода. В первоначальный год ставка фиксированная и образовывает от 14,1% годовых в рублях.
В последующие периоды кредитования к ставке рефинансирования приплюсовывается 3-3,5%. По классической программе кредитования минимальная ставка в рублях образовывает 15,1%, в валюте — 11,1%. Другие условия схожи — кредит возможно оформить максимум на 50 лет с начальным взносом 30% от цены недвижимости. Продукты с комбинированной ставкой ввел и на данный момент.
В первые пять лет ставка фиксированная, ее размер 16-20% годовых в рублях, после этого каждые шесть месяцев она пересчитывается в зависимости от значения индекса MosPrime.
Не смотря на то, что заявленные по некоторым ипотечным продуктам минимальные ставки в полной мере адекватны, условия, каковые банки предъявляют к потенциальным заемщикам, лояльными не назовешь. Чтобы получить кредит, заемщик обязан соответствовать идеалу: начальный взнос как минимум 30% от цены квартиры, стаж работы на текущем месте в стабильной компании не меньше года, подтверждение дохода лишь по справкам (2-НДФЛ, реже — форма банка), хорошая кредитная история.
Наряду с этим минимальный доход заемщика должен быть не меньше 70 тыс. руб. Главные требования к заемщикам не изменяются, что существенно ограничивает количество вероятных заемщиков банка. Активным привлечением клиентов на ипотечные продукты заняты не более семи банков, а программы ипотеки в том либо другом виде существуют в 10-12 банках.
Желающих купить недвижимость по существующим на рынке стоимостям много, но по параметрам банков (начальный взнос 30% — главной непроходной критерий) смогут пройти только около 10% желающих,— говорит Виктор Афонин.
подписи
Алексей Кудрявцев: Обстановка, в то время, когда на рынке покажутся квартиры по низким стоимостям, на мой взор, нереальна
Анатолий Милюков: Процент повышения просрочки не воображает опасности для финансовой системы
