Эксперты поверили в скорое восстановление рынка недвижимости
В прошлую пятницу, 26 февраля 2016 года Клуб основных редакторов СМИ рынка недвижимости при помощи «Коммерсантъ Дом», LIFE-Ботанический сад, Praedium и Match Point совершил собственный первое мероприятие в новом деловом сезоне – V Реалистов и Командную дуэль Мечтателей.
Формат этого мероприятия, которое с успехом проводится с 2013 года, предусматривает поединок доводов между двумя командами, складывающимися из специалистов рынка и ведущих журналистов отрасли – и защищающих противоположные позиции. У всякой дуэли должна быть обстоятельство, и сейчас она была сформулирована так: «РЕАЛИЗОВЫВАТЬ либо ПРИДЕРЖАТЬ?».
Что делать собственникам коммерческих и жилых объектов на данный момент, в то время, когда цены на недвижимость уже значительно снизились – и падают ? Стоит ли реализовывать собственные квартиры, конторы, торговые помещения, исходя из того, что в будущем цена упадет еще ниже – либо же разумнее было бы их придерживать, с тем дабы выбрать для продажи более удобный момент? Участники рынка недвижимости собрались в офисе продаж жилого комплекса Match Point на территории бизнес-центра «Парк Победы» в Москве, дабы узнать, какая из этих двух позиций окажется более обоснованной и убедительной.
Перед началом каждого раунда был выбран второй секундант. За порядком и соблюдениемвсех правил на протяжении поединка на коммерческой сессии, не считая Марты Савенко, следил начотдела по работе со СМИ и связям с общественностью ГК «Интеко» Леонид Авер, а в раунде по жилья – главред Газеты Glavred.Today Руслан Дзкуя.
Продиктовано клиентами
В начале секундант дуэлянтов, обозреватель ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба основных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко, увидела: «Время на данный момент непонятное: не то кризисное, не то послекризисное, не то предкризисное. Одно, но, не вызывает сомнений: цены на недвижимость за прошедший год существенно снизились. А в то время, когда недвижимость начинает дешеветь, собственникивсерьез вспоминают: не следует ли уже реализовать ли собственные недвижимые активы, дабы в будущем не появляться в убытке?»
Тезис данный подтверждается настоящей судьбой. По словам помощника председателя совета директоров Praedium Александра Ошурко, что и внес предложение тему для мероприятия, вопрос: «Реализовывать либо подождать?» клиенты его компании, собственники коммерческих площадей, сейчас задают частенько. Но, решить ту же задачу пробуют и обладатели жилья.
Как раз исходя из этого обсуждение было поделено на две сессии – в первой из них обсуждалась целесообразность продажи коммерческих объектов, во второй говорили о первичном и вторичном рынке жилья.
Каждую сессию открывала дуэль капитанов, в которой фавориты озвучивали главные позиции собственных команд. Капитан Мечтателей, вице-президент АКОН, ведущий радиостанции Mediametrics Дмитрий Чариков подчернул, что недвижимость постоянно ассоциировалась со стабильностью. «Исходя из этого в экономически сложное время люди предпочитают ничего с ней не делать. И поступают верно», — заключил он.
В ходе дебатов, каковые в каждом раунде следовали сразу после дуэли капитанов, собственные доводы в поддержку таковой позиции привели остальные Мечтатели:
- Андрей Воскресенский, главред Ъ-Дом
- Диана Нилиповская, директор по продажам столичного направления ГК «Пионер»
- Александр Ошурко, помощник председателя совета директоров Praedium
- Денис Соколов, начальник отдела изучений, партнер CushmanWakefield
- Сергей Шлома, глава департамента вторичного рынка ИНКОМ-недвижимость
- Александр Шевчук, главред портала Квадрум
- Надежда Телеш, председатель совета директоров Dream Realty
- Павел Лепиш, помощник председателя совета директоров по продажам «Главстрой Девелопмент»
- Александр Рукин, глава столичного представительства Astons (Лондон)
- Алексей Болдин, председатель совета директоров «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
- Наталья Бухтиярова, помощник главреда портала Квадрум
Со своей стороны, капитан команды Реалистов, председатель совета директоров Point Estate Тимур Сайфутдинов озвучил другую точку зрения. «Недвижимость – это инструмент улучшения благосостояния, соответственно, нужно стараться брать дешевле, а реализовывать дороже». Согласно точки зрения специалиста, нужно реализовывать на данный момент, дабы не появляться на дне рынка и в конечном счете – в убытке. Полученные средства специалист дал совет переложить в валюту и выждать один, два, быть может, три года, дабы позже приобрести, как он выразился, «больше и в новостройке».
Со своим капитаном, в целом, дали согласие и остальные Реалисты:
- Сергей Хестанов, советник по макроэкономике председателя совета директоров «Открытие Брокер»
- Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group
- Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG
- Борис Цыркин, управляющий партнер Kaskad Family
- Ольга Тараканова, партнер, председатель совета директоров ORDO Group
- Леонард Блинов, помощник председателя совета директоров Urban Group
- Руслан Макаров, глава департамента продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
- Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан»
- Наталья Москалева, председатель совета директоров NVM Business Consulting
- МаксимЛещев, председатель совета директоров группы компаний «Гео Девелопмент»
- Надежда Хазова, председатель совета директоров компании «Усадьба»
Упало? Нужно брать!
Споря, в поддержу своих позиций дуэлянты приводили самые различные доводы. Денис Соколов напомнил сотрудникам,что на данный момент коммерческих объектов значительно больше, чем необходимо. «Коммерческая недвижимость строилась для одной страны, а на данный момент мы появились в второй стране, которой не требуется столько торговых центров и офисов, потому, что уже нет для того чтобы количества ритейлеров и товаров».
Но кроме того на падающем рынке возможно получить. «Как ни парадоксально, но недвижимость на данный момент необходимо не только придерживать, но и брать, в случае если имеется возможность», — уверен специалист. Он утвержает, что на рынке имеется не только недооцененные объекты, но и целые сегменты, на каковые стоит обратить внимание.
Алексей Белоусов собственного соперника частично поддержал: да, брать привлекательные объекты необходимо. Но тут же поднялся на позицию продавца, рекомендуя сотрудникам избавляться от неликвидных активов. «на данный момент неповторимое время реализовывать проблемные проекты», — увидел он – и привел пример ММДЦ «Москва-Сити», в котором отнюдь не все башни спланированы удобно для тех, кто в них работает.
Мечтатель Александр Ошурко увидел, что ответ этого вопроса зависит от категории хозяина. К примеру, тем, кто положил собственные родные в ответственный проект, специалист рекомендует не спешить из него выходить и «посидеть на арендном потоке». «Реализовывать не время, на мой взор. Я каждому своему клиенту говорю: господа, подождите год-два с продажей, позже вы реализуете дороже», — уверял специалист.
Но иное дело, если вы увязли в кредитных обязательствах перед банками: в этом случае избавиться от недвижимости как необходимо как возможно стремительнее.
Реалист Денис Колокольников постарался вернуть сотрудников с небес на землю и напомнил, что 50% доходов русского бюджета имеют нефтегазовую природу, и о том, что коммерческие объекты предназначены для ведения бизнеса — «а именно с бизнесом на данный момент все не хорошо». Логика несложна: продукты дорожают, исходя из этого на остальные приобретения в торговых комплексах у людей не остается денег, значит, вакансия в них будет расти, а ставки – падать. Это падение обусловлено еще и тем, что следующее перезаключение контрактов аренды, сейчас уже массовое, будет происходить в рублях.
Специалист дал совет по большому счету забыть о долларах при расчетах. «Не имеет значения, сколько стоит американский доллар, в рублях нефть будет стоить столько, сколько необходимо бюджету», — заявил он. Он такого же мнения придерживается, что на данный момент еще коммерческие объекты возможно, что именуется, скинуть по хорошим стоимостям. И не смотря на то, что клиентов на этом рынке вправду мало, но «тем, каковые имеется, необходимо реализовать», так как дальше их будет еще меньше.
А после этого напомнил про Национальный банк, что отказался осуществлять контроль курс национальной валюты.
Скинь 20 – реализуешь 90
За дебатами следовало сражение на вопросах, каковые команды поочередно задавали друг другу. Борис Цыркин задал вопрос Александра Ошурко: «Вот вы рекомендуете подождать с продажей хороших объектов год-два. А чего ожидать?» — и узнал ответ: «Непростая обстановка, в которой мы были на данный момент, напряженные отношения с США – все это закончится, и наступит новый виток экономразвития. Это непременно произойдёт, поскольку все кризисы заканчиваются.
Мы на данный момент видим, что недвижимость пробуют реализовать те собственники, каковые брали во время 2011-2013 годов, другими словами на подъеме рынка. Наряду с этим они еще смогут на данный момент вернуть себе рублевую цена собственных приобретений, но долларовую – уже нет. А ставки аренды до тех пор пока еще разрешают приобретать обладателям пользу от своих объектов».
Сотрудника дополнил Денис Соколов: «В случае если объект заложен в банке, то стоит не забывать о том, что через три года, в то время, когда необходимо будет возвращать кредит, его тело в рублях будет стоить меньше, чем сейчас».
Павел Лепиш задал сотрудникам из команды Реалистов сакраментальный вопрос: вот вы рекомендуете реализовывать, но кому? Денис Колокольников поведал о случае, в то время, когда со скидкой 20% от начальной цены всего за месяц были реализованы 90 объектов. «Клиенты имеется, — резюмировал он, — но они стремятся приобрести объекты на нижней границе рынка. К примеру, продуктовые супермаркеты покупают недвижимость, и более того, на данный момент они берут ее больше, чем раньше, потому, что смогут себе это разрешить в силу высокой маржинальности собственного бизнеса».
Итогом коммерческой сессии можно считать универсальный совет Александра Ошурко, что он дал настроенной на продажу объекта Надежде Хазовой – она, со своей стороны, уверена, что за год ожидания издержки по объекту съедят значительно больше прибыли, чем возможно будет взять через год. Господин Ошурко уверен: «Реализовать на данный момент объект в состоянии shellcore весьма сложно, в особенности конторы. Значительно лучше на данный момент вложиться в отделку и сдавать в аренду по текущей ставке от года до трех лет».
Не правда ли, похоже на рецепт?
Девелопмент как ядерный реактор
Говоря о жилье, спикеры кроме этого прочно находились на собственных позициях. Мечтатели говорили о нем, как о самом надежном, в буквальном смысле слова недвижимом методе вложения капитала. Дмитрий Чариков призвал Реалистов не делать изпростыхлюдей инвестиционных игроков.
Реалисты же, со своей стороны, настаивали на обратном: жилой капитал, как и финансовый,обязан не находиться на месте, а трудиться.
По словам Тимура Сайфутдинова, количество арендаторов, по крайней мере, в элитном сегменте, на данный момент уменьшилось. Доходы арендодателей уменьшились, так же как и желание делать дорогостоящие ремонты, а позже сдавать замечательно отделанные квартиры за маленькие деньги. Настоящие стоимости сделок купли-продажи кроме этого пошли вниз.
Самое разумное на этом фоне, согласно точки зрения спикера – пересидетьпериод спада в долларах и в итоге получить больше.
Леонард Блинов, что именуется, расширил поле деятельности собственной команды, выдвинув тезис о том, что на данный момент возможно и брать, и реализовывать. Он уверен, что от котлована досдачи дома в эксплуатацию жилье в нем так же, как и прежде дорожает на 20-25%.
Мечтатель Андрей Воскресенский высказал наблюдение: «В действительности, в случае если отталкиваться от настоящей платежеспособности, цена квадратного метра не изменялась во все кризисные и не кризисные годы. В различное время я получал неизменно приблизительно однообразное количество квадратных метров».
Но реалист Сергей Хестанов с журналистом не дал согласие – по той причине, что за последний год нефть снизилась в цене втрое. «Соответственно, в самое ближайшее время и мы с вами также подешевеем приблизительно в три раза», — продолжилмысль спикер. Согласно его точке зрения, настоящая заработная плат россиян будет падать, а вот параллельное понижение цен на недвижимость приводит к большому сомнению, так что именно в квадратных метрах получать россияне станут меньше.
С его точки зрения, на данный момент происходит не что иное, как крушение «религии столичного квадратного метра»: столичная недвижимость в первый раз вместо роста либо стагнации показала устойчивый тренд падения в цене. Господин Хестанов привел в пример Японию, где рынок жилья поднялся на автодолларах, а после этого, в то время, когда были введены ограничения поставок в Соединенных Штатах, два раза обрушился – и до сих пор пребывает в плачевном состоянии, цены к прошлым уровням так и не возвратились.
Надежда Телеш задала вопрос:необходимо ли по большому счету на данный момент покупать недвижимость в новостройках? И взяла положительный ответ. По словам Ольги Таракановой, строящиеся дома медлительно, но правильно – порядка 6% за шесть месяцев– прибавляют в цене.
Борис Цыркин напомнил сотрудникам о статистике, в соответствии с которой одно рабочее место в строительном секторе формирует 10 рабочих мест в смежных областях, таких как производство стройматериалов, ЖКХ и т.д. «Навскидку, в сумках девелоперов, сидящих за этим столом, приблизительно 5 миллионов квадратных метров жилья, а возможно, и больше», — сообщил он – и добавил: девелопмент как ядерный реактор, что возможно включить, но остановить нереально.
Кризис как матрешка
Одним из самых броских в раунде ответов и вопросов в жилой сессии стал диалог представителя Алексея команды и реалиста Белоусова Мечтателей Сергея Шломы. Первый задал вопрос о том, из-за чего замалчиваются темпы падения цен на вторичном рынке жилья. На это Сергей Шлома дал развернутый ответ: «В декабре в отечественной компании зафиксировали рост сделок на 20% — и многие из этих сделок были в высокобюджетных сегментах, суммы приобретений составляли от 15 до 45 млн рублей.
По сути, многие клиенты вышли из долларов и переложились в жилье, потому, что почувствовали, что дно рынка весьма близко».
Да, стоимости просели, продолжал Сергей Шлома. «Однокомнатная квартира в Бутово стоила 6,5 млн рублей, на данный момент она же стоит 5 млн», — приводил эти специалист. «Целый прошедший год я сам сказал, что стоимости будут падать – и реализовать квартиру возможно лишь с громадным дисконтом. В итоге каждый пятый отечественный клиент быстро обрушил цену и вышел на сделку. Носейчас тренд изменяется, потому, что в следствии этого падения мы были близки ко дну».
В финале выступления специалист озвучил собственный прогноз по рынку вторичного жилья на 2016 год: сделок будет на 15-20% больше, а стоимости останутся на месте или еще просядут, но уже незначительно, в пределах 10%.
Наталья Москалева со спикером не дала согласие и привела экономические аргументы: «Сегодняшний кризис не похож на тот V-образный, что мы замечали ранее – он системный, и по сей день развитие событий идет по принципу матрешки: с одной проблемой совладали, а в ней следующая, и без того потом. Исходя из этого мой прогноз: нас ожидает пятилетие низких стоимостей, так что в случае если имеется что реализовать – реализовывайте на данный момент».
Что же касается девелоперов, то они цены снижать не собираются, по крайней мере, декларируют это. Алексей Белоусов сказал, что за текущий месяц из трех проектов бизнес-класса его компании в двух стоимости были подняты на 5%.
Он кроме этого привел пример борьбы с демпингом: «На одном из объектов цена на вторичные квартиры упала ниже $2000 за кв. м – и это ясно, поскольку продавцы в свое время получали у нас на старте по $700 за кв. м. Так вот, мы искусственно остановили в том месте вторичный рынок, переждали люди – и полгода стали продавать по $2500 — $3000 за «квадрат». Тем самым дуэлянт, сам того не подозревая, косвенно поддержал позицию собственных соперников, но настаивална своем: на данный момент время реализовывать и держать деньги в валюте.
Надежда Хазова напомнила: так как по существу, речь заходит в основном о тех, кто уже планирует продавать собственные объекты. «Так что вы дадите совет им: реализовывать сейчас либо подождать еще год?» — задала вопрос она. Отвечать взялась Диана Нилиповская: «Все зависит от того, что именно вы желаете реализовать. В случае если это нехороший актив, то не следует спешить.Стоимость уменьшаеться, вы уйдете в убыток. А вдруг речь заходит о ликвидном объекте, то кроме того на этом рынке вы реализуете по корректной цене».
Специалист обосновала собственную позицию: «Не следует забывать про цикличность рынка. Он постоянно восстанавливается. В любом случае цены на недвижимость вырастут, и через несколько лет вы реализуете дороже.
Так что в будущем вы в любом случае не утратите».
Зрительный зал, что к концу дуэли был совершенно верно так же переполнен, как и в ее начале, в итоге счел более убедительными доводы команды Мечтателей – и дал победу им. Любопытно, что кое-какие дуэлянты из команды Реалистов были счастливы собственному проигрышу. «Это прекрасно, что победили Мечтатели, — сообщил в интервью для Клуба основных редакторов Тимур Сайфутдинов, — значит, в целом специалисты верят в то, что рынок восстановится». А настойчивость и вера, как мы знаем, творят настоящие чудеса – в том числе и в бизнесе.
- Организатор: Клуб основных редакторов
- При информационной помощи:
- Коммерсантъ ДОМ
- Газета Glavred.Today
- Партнер жилой сессии: Life-Ботанический сад
- Партнер коммерческой сессии: Praedium
- Гостеприимный партнер: Match Point
- Организационный партнер: ПБ «Ответ»
- Стратегический интернет-партнер: ДОМ Lenta.Ru
- Стратегический партнер по новостройкам: портал Novostroy-M.ru
- Радиопартнер: Mediametrics
- Главный партнер в Туле: Тульский Бизнес Издание
- Стратегический партнер в Туле: издание Professional
- Стратегический партнер в Новосибирске: портал Promin.ru
- Информационный партнер в Казани: интернет-газета «Настоящее время»
- Информационный партнер в Брянске: портал Янск.ру
