Тема месяца: недвижимость. эксперт о ситуации на рынке ипотеки и строительства жилья в тульской области
2015 год будет для тульского рынка недвижимости сложным. Такие прогнозы делают эксперты Тульской гильдии риэлторов. Часть застройщиков уже уведомило клиентов о увеличении стоимостей за квадратный метр.
Массовой приобретения жилья, как это было перед Новым годом, вероятнее уже не будет.
Купить жилье в ипотеку с высокой процентной ставкой будет под силу не каждому туляку, наряду с этим, вероятнее, банки ужесточат и требования к заемщикам. Так что одобрения ипотечных кредитов, вероятнее, будет меньше.
О том, что будет происходить на рынке ипотеки в регионе, изданию Professional поведал специалист, директор ООО «Новостройки Тулы» Михаил Хайкин:
— Еще в первых числах Декабря мысль забрать ипотеку смотрелась привлекательно: обесценивание рубля происходит кратно стремительнее, чем рост цен на недвижимость. Помимо этого, большая часть застройщиков заявило, что, не обращая внимания на кризисные явления, они не будут поменять цены до Января этого года, отложив увеличение на начало следующего года. Но, уже в середине месяца, риски возросли значительно.
Большая часть банков повысили ставки по ипотечному кредиту: на сегодня вилка по ставкам образовывает 15-21% — необходимо осознавать, что это, практически, заградительный процент.
Для сравнения, при ставке 12-13% на 20 лет переплата образовывает порядка 2,5 раз. При ставке выше 14,5% ипотека перестает трудиться. В конце 90-х – начале 2000-х годов, при ставке на уровне 17-18% часть ипотеки была не более 10%.
Необходимо осознавать, что в проектах комплексной застройки дешёвого жилья часть ипотечных сделок доходит до 70%, а в среднем на рынке новостроек количество таких сделок колеблется в пределах 30-40%. Что это указывает для стройки в целом и для рынка жилья в частности? В купе со понижением платежной способности населения, «схлопывание» ипотеки приведет к значительному падению продаж.
Наряду с этим изюминкой комплексных проектов есть необходимость со стороны застройщика профинансировать затраты на инженерную инфраструктуру по всему проекту в целом. Так, появляется значительная нагрузка на застройщика: продается лишь, к примеру, первая очередь, а затраты необходимо нести по всем очередям сходу. В этом контексте значительно повышаются риски проектов, каковые вышли под конец года – продажи уже начались и у застройщика уже показались обязательства перед участниками, а количество продаж не разрешил организовать нужный финансовый поток для финансирования стройки.
Прибавьте ко мне резкое удорожание заемных средств – ставки по кредитам доходят до 28% — и можно понять, что по таким проектам появляются значительные риски недостроя. Но, таких проектов в Туле мало – те застройщики, кто вышел с проектами хотя бы в начале 3-го квартала, уже фактически распродали первые очереди и организовали нужный количество средств на достройку проектов.
Помимо этого, увеличиваются риски самих заемщиков – кризис свидетельствует падение платежной способности. Компании, пробуя сократить затраты, будут вынуждены уменьшать персонал, не будут расти зарплаты. В этих условиях неопределенности брать на себя ипотеку с повышенным процентом – очень рискованный ход.
на данный момент уже ясно, что рост цен на недвижимость будет. Практически во всех сегментах производители материалов заявили о росте стоимостей с нового года, что, конечно, приведет к росту себестоимости у застройщиков. Вопреки распространенному точке зрения, маржинальность строительства не так высока – 20% рост себестоимости стройка не выдержит.
Иначе – ограничительным причиной будет понижение платежной способности населения. Ниже определенного уровня застройщики реализовывать жилье не будут: или они сократят предложение – только дабы поддерживать стройку, или они повысят и «заморозят» цены. Правильного прогноза на данный момент не позволит никто.
Обстановка станет более понятной к концу первых трех месяцев следующего года.
Что касается кредитных условий, в середине декабря банки единодушно заявляли о том, что удержат ставки на текущем уровне до Января этого года. Но паника, позванная колебаниями валютных направлений, стала причиной резкому росту нагрузки на финсектор. Повышение главной ставки ЦБ до 17% привело банки к необходимости повышать ставки. Сбербанк предпринял упрочнение ужесточить условия по ипотечному кредиту, не поднимая наряду с этим саму ставку.
Но на момент написания данного комментария появились сведенья, что ставка все же будет поднята уже в текущем году.
Брать ипотеку в этих условиях, мягко говоря, не нужно. С одной стороны, будет формироваться отложенный спрос на жилье, как это было в начале 2000-х годов, с другой, думаю, события будут неспешно стабилизироваться, и в течение 2015 года мы будем замечать постепенное понижение ставок. В противном случае экономика просто не будет трудиться.
Отраслей, каковые имели возможность бы держать цена кредитов на уровне 25-30%, на данный момент нет. Исходя из этого эта обстановка как-то будет разрешаться.
Статью с комментариями последовательности вторых специалистов относительно ситуации на рынке и прогнозы просматривайте в декабрьском номере издания Professional
