Как правильно продать ипотечную квартиру
Кризис вынуждает…
Жизнь имеется жизнь, и в ней не редкость всякое. К примеру, может появиться необходимость реализовать собственную квартиру, приобретённую в ипотеку. В кризисные времена такие вынужденные ответы учащаются.
Кто-то высвобождает средства, видя растущую убыточность вложения в недвижимость при помощи ипотеки.
А кто-то, взвесив и подсчитав собственные средства, осознаёт, что сможет платить ипотеку за квартиру большей площади. Но дабы забрать новую ипотеку, необходимо рассчитаться по прошлой.
Не редкость, что обладатель ипотечной квартиры желает перекредитоваться в другом банке на более удачных условиях. Тогда речь заходит уже о продаже кредита, по которому квартира выступает в качестве залога.
Желание реализовать ипотеку — это далеко не всегда жажда наживы. Обстоятельством может стать переезд в второй город либо страну, развод, утрата работы, другие печальные случаи…
Или безотлагательно — или выгодно
Необходимо помнить, что понятия «безотлагательно» и «выгодно» — фактически несовместимые. А верная оценка недвижимости — один из залогов её успешной продажи. Дальше действует правило «золотой середины», либо «честной цены».
Скинете цену — реализуете скоро, но в убыток себе, завысите — станете ожидать немерено продолжительно и, быть может, бесполезно. Будьте разумны, исходите из того, что для вас на данный момент серьёзнее: срочность получения денег либо их количество.
Дабы не совершить ошибку, оптимальнееобратиться к специалисту — умелому риэлтору из компании с хорошей репутацией, что окажет помощь оценить вашу квартиру в соответствии с рыночной ценой.
Квартиры, купленные в долг, остаются в залоге у банка, пока заемщик полностью не погасит долг. Реализовать такую квартиру с согласия банка возможно, но лучше мало подождать: может, на ваше счастье, рыночная цена квартиры станет выше суммы невыплаченного долга.
А банк — против!
Не забывайте: покуда действует банковский запрет на досрочное погашение кредита — реализовать ипотечную квартиру по большому счету нереально. В случае если срок этого запрета закончился, приступайте к переговорам с банком.
Учтите, что существуют банки, каковые не разрешают реализовывать квартиру тем, кто имеет задолженность по ипотечному кредиту, а при аналогичного обращения выставляют недвижимость на торги по ликвидационной цене. Исходя из этого о политике банка в отношении должников направляться выяснять еще перед тем, как вы забрали ипотеку.
Но и «хорошие» банки, в большинстве случаев, нехотя дают согласие на продажу ипотечной квартиры либо на переоформление кредита на клиента (о обстоятельствах — чуть ниже).
И в случае если банк все же отправится навстречу, он точно потребует от продавца и покупателя заключить пилотное соглашение о сделке, заверенное нотариально. Данный документ разрешит клиенту при каких-либо препятствий обратиться в суд с иском о понуждении к заключению соглашения купли-продажи квартиры.
Оформление сделки
Реализовать ипотечную квартиру возможно по двум вариантам:
Вариант 1
По окончании получения согласия банка, определения суммы задолженности по кредиту на заключения и конкретную дату указанного выше пилотного соглашения клиент перечисляет банку задолженность продавца по кредиту.
Продавцу выдают закладную и справку банка об отсутствии кредитной задолженности.
Продавец регистрирует в «Росреестре» снятие обременения на реализовываемую квартиру, переход права собственности на договор и нея купли-продажи.
В случае если имеется отличие между размером задолженности по кредиту и ценой квартиры, в сутки сделки деньги кладутся в депозитарную ячейку любого банка; условием доступа к ней будет зарегистрированный контракт купли-продажи.
Обычно банк, в котором продавец брал ипотеку, сам берется сопровождать сделку, предоставляя собственную ячейку и связываясь с «Росреестром».
Вариант 2
Банк может переоформить ипотеку на клиента. Тогда квартира продолжает находиться у банка в залоге.
Банк весьма нехотя идет на это, потому, что новый хозяин квартиры делается в один момент новым заемщиком банка, и в его лице кредитное учреждение может взять «чёрную лошадку» вместо ветхого проверенного клиента. Но в случае если сделку проводит умелый риэлтор, банк, в большинстве случаев, «сдается».
