Мал этажом, да дорог
На какие конкретно условия по ипотечному кредиту может рассчитывать клиент малоэтажного жилья?
Столичные многоквартирные ульи сейчас начинают уступать позиции комфортным современным малоэтажкам: таунхаус либо квартира в камерном комфортном доме с собственной территорией значительно больше соответствуют представлениям об совершенном жилище, чем подъезд с сотней жильцов.
Но объектов малоэтажного строительства в Москве мало, а те, что имеется, в большинстве случаев, относятся к категории элитного жилья. Спрос же растет на малоэтажки экономного класса. Так что кое-какие застройщики уходят в область: более половины всех проектов малоэтажной застройки реализуются в пределах 15–20 км от МКАД.
На сегодня областные малоэтажные проекты удовлетворяют потребности самых различных социальных групп. Так как малоэтажка малоэтажке рознь: под это неспециализированное понятие подпадают как квартиры в трех-четырехэтажных зданиях комплексной застройки, так и части домов в дуплексах, таунхаусы и личные загородные дома.
самые экономичные малоэтажные объекты в Подмосковье имеют цену50–70 тыс. рублей за квадратный метр на этапе строительства. Цена малоэтажного жилья бизнес-класса колеблется в среднем от 80 до 120 тыс. рублей за метр, в то время как цены на элитную областную малоэтажку начинаются от 110 тыс. рублей за квадрат.
Квартиры в малоэтажных комплексах экономного класса покупают, в большинстве случаев, семьи и молодёжь с ограниченным бюджетом; среди клиентов таунхаусов и частных коттеджей преобладают состоятельные люди, уже имеющие жилье в столице.
Разумеется, что у клиентов второй категории необходимость воспользоваться ипотечным кредитом появляется нечасто, а вот для первой данный вопрос более чем актуален.
Кто одолжит на таунхаус?
На готовые объекты малоэтажного строительства взять кредит в большинстве случаев очень просто, и условия по таким займам фактически не отличаются от стандартных. «Средняя ставка в этом случае находится в диапазоне 10,5–13,5%», – информирует начальник департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.
Размер начального взноса сильно зависит от типа получаемого объекта. Как растолковывает помощник главы департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Денис Махов, в случае если малоэтажное жилье в свидетельстве о технической документации и собственности поименовано как «квартира», то заемщик может взять кредит на его приобретение по программе «Квартира» с начальным взносом от 10%. Но в случае если объект зарегистрирован как «Часть жилого дома», клиенту придется самостоятельно оплатить, по крайней мере, 30% его стоимости.
Что касается программ кредитования строящейся малоэтажки, то тут, по словам Андрея Владыкина, особенного разнообразия не отмечается. Это и ясно – оценить нетиповой объект, что существует только в проекте, бывает очень сложно, поскольку нет аналогов для сравнения. Помимо этого, при дефолта заемщика у банка, вероятнее, появятся сложности с реализацией загородной малоэтажки: согласно данным статистики такая недвижимость продается вдвое продолжительнее, чем квартиры в городских многоквартирных зданиях.
Что же делать заемщику, поскольку, как мы знаем, беря жилье на этапе строительства, он может сэкономить 25–35% от его итоговой стоимости? Взять кредит на постройку таунхауса либо приобретение квартиры в малоэтажном доме на стадии котлована все-таки возможно, но обойдется он пара дороже. На период строительства в большинстве случаев устанавливаются повышенные ставки: впредь до 17,5% годовых.
Они действуют , пока обеспечением по кредиту есть залог прав требования согласно соглашению участия в долевой постройке, контракту инвестирования строительства либо соглашению уступки права требования, и пересматриваются, когда заемщик оформляет в собственность выстроенное жилье и регистрирует его как объект залога.
Ставки будут тем выше, чем меньше у заемщика денег на начальный взнос. К примеру, Банк Уралсиб кредитует участие в долевой постройке квартиры в малоэтажном доме либо таунхауса под 14% при внесении заемщиком половины требуемой суммы и под 15% при 20–30% начальном взносе (при сроке кредита до 10 лет). Сбербанк готов выдавать кредит под 15% годовых при первом взносе от 15% цены объекта и под 14,5% – при независимой оплате заемщиком половины цены недвижимости.
Требования к страхованию не отличаются от простых ипотечных программ: заемщик обязан застраховать передаваемое в залог имущество, а страхование титула и жизни являются опциональными, но отказ от них в большинстве случаев влечет за собой увеличение ставки на 1–3%.
Банки, предлагающие кредитные программы на постройку малоэтажного жилья, готовы принимать в залог далеко не все объект, подходящий под такое определение. Самый благополучно дела обстоят с кредитованием объектов на территориях комплексной малоэтажной застройки. Таких в Подмосковье сейчас около полусотни.
Оценка недвижимости в сфере малоэтажного строительства постоянно обходится недешево: впредь до 30 тыс. рублей за один объект (в то время как оценка простой квартиры в многоэтажке стоит в среднем 4–6 тыс. рублей), и затраты эти нужно будет оплачивать заемщику.
Часто банк, кредитующий застройщика малоэтажного комплекса, в один момент предлагает ипотеку и физическим лицам, получающим в нем недвижимость. Такие партнерские программы во многих случаях самый удачны для заемщика. Во-первых, несложнее взять кредит, поскольку у банка не появится вопросов к объекту залога, во-вторых, ставки смогут быть на 0,5–2% ниже среднерыночных.
Помимо этого, клиентам застройщика-партнера банк может предлагать разные дополнительные льготы. К примеру, имеется программа, по которой заемщик может взять деньги на приобретение жилья по особым условиям: на срок пользования кредитом предоставляется отсрочка по погашению главного долга. Это значит, что с момента получения кредита клиент выплачивает лишь начисленные проценты, а саму задолженность погашает разово в конце срока.
Такая схема эргономична тем, кто собирается переехать в таунхаус, когда он будет выстроен, и реализовать старое жилье. Во время строительства выплаты по кредиту не будут обременительны для заемщика, а в то время, когда он сможет переехать в готовый дом и реализовать имеющуюся недвижимость, у него покажутся свободные средства для погашения главного долга. Действительно, таковой кредит выдается не надолго – до двух лет, но этого времени вполне достаточно для возведения таунхауса и сдачи его в эксплуатацию.
В рамках партнерских программ заемщикам смогут предлагаться и другие «бонусы», такие как облегчение процедуры рассмотрения заявки либо понижение минимального начального взноса впредь до 5% от цены объекта.
В случае если же клиент малоэтажного жилья предпочитает кредитоваться в стороннем банке, ему, в первую очередь, нужно будет подтвердить соответствие объекта залога требованиям кредитора. Как информирует Денис Махов, главный критерий оценки ликвидности малоэтажного жилья – наличие нужных коммуникаций (включая электричество, водопровод, теплоснабжение и канализацию). Важно и размещение объекта – банки обращают внимание на инфраструктуру населенного пункта, и на наличие проходимых в течение всего года подъездных дорог.
Стоит иметь в виду, что одобрение по ипотечному кредиту самый возможно взять в банке, в котором аккредитован объект и застройщик. Это не означает, что заемщику не из чего выбирать: многие малоэтажные комплексы имеют аккредитацию у многих больших банков. Такое условие не следует принимать как ограничение прав клиента: аккредитация защищает интересы не только кредитора, но и заемщика, поскольку перед тем как сделать вывод о состоятельности той либо другой компании и реализуемого ею проекта, банк запрашивает полный пакет соответствующей документации и шепетильно изучает предоставленную данные.
За малоэтажкой – в АИЖК
Не обращая внимания на замыслы Правительства по повышению темпов малоэтажного строительства и увеличению спроса на такие объекты, ипотечные кредиты на малоэтажки до сих пор составляют смехотворную долю в портфеле русских банков. Дабы создать благоприятные условия для развития данного сегмента ипотечного кредитования, пара лет назад Агентство по ипотечному кредитованию(АИЖК) запустило программу «Малоэтажное жилье».
В рамках этого предложения заемщики смогут взять средства на приобретение либо строительство квартир на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки. Объектом кредитования может стать квартира, жилой дом с земельным наделом либо земельный надел под строительство на нем жилого дома.
Кредиты на малоэтажки по стандартам АИЖК выдаются по привлекательным ставкам 7,9–11% для первичного и 10,2–15,55% для вторичного рынка. Проценты по кредиту смогут быть еще ниже за счет разных вычетов: к примеру, ставка значительно уменьшается на 0,5%, в случае если цена квадратного метра получаемого жилья не превышает правительственного норматива для данного региона, на 0,25% – в случае если заемщик выплачивает начальный взнос из средств материнского капитала либо есть участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище».
Начальный взнос обязан составлять 30% от цены жилья, но вероятно понижение порога до 10% при условии оформления страхования ответственности заемщика. Займы выдаются на срок до 30 лет. Большая сумма определяется в зависимости от размера региона нахождения и первоначального взноса получаемого жилья: для Москвы это порядка 8 млн. рублей, для регионов – в среднем около 3 млн. рублей.
Кредиты выдают банки – партнеры АИЖК. В будущем Агентство рефинансирует ипотечные кредиты, выданные этим кредиторам. В Столичном регионе перечень партнеров АИЖК, выдающих кредиты на малоэтажное жилье, ограничивается всего двумя банками.
Выбор объектов – также мал: в списке кредитуемых объектов Московской области и Москвы на сегодня 9 жилых комплексов, среди которых Новое Ступино в Ступинском районе, Прозоровское-Голицыно в Раменском районе, Кантри и Павлово-2 в Истринском районе.
Как поведала глава департамента инноваций, стандартизации и методологии АИЖК Мария Полякова, Агентство ввело схему предварительной аккредитации малоэтажных объектов по таким параметрам как цена, площади домов и придомовых участков, обеспеченность и наличие автодорог коммуникациями. Помимо этого, дабы попасть в данный перечень, объект должен быть соответствующим образом зарегистрирован: как квартира в малоэтажном доме, жилой дом с земельным наделом или как земельный надел для жилищного строительства. «В случае если проект отвечает отечественным требованиям, мы вносим его в размещённый на сайте Агентства список территорий застройки, участвующих в программе «Малоэтажное жилье».
Кредитный отказ
Для большинства клиентов недвижимости на территориях комплексной малоэтажной застройки, в большинстве случаев, находится то либо иное кредитное ответ. Но существуют объекты малоэтажного строительства, взять ипотеку на каковые представляется делом очень тяжёлым, а иногда и неосуществимым. С громаднейшими сложностями сталкиваются заемщики, желающие одолжить в банке средства на постройку частного дома. «Банки опасаются выдавать такие кредиты, – даёт предупреждение Мария Полякова, – так как выяснить ликвидность личных домов на этапе проекта фактически нереально».
Обстоятельства отказа в кредите смогут быть связаны с вопросом целевого назначения земель, на которых планируется возведение объекта. Как информируют в АИЖК, участок под застройку обязан прямо предназначаться для постройки и эксплуатации жилого дома для постоянного проживания. Не допускается вид разрешенного применения, прямо либо косвенно предусматривающий дачное, санаторно-курортное, рекреационное применение земельного надела.
На ликвидность объекта воздействуют и другие факторы – к примеру, возможность реализации жилья смогут быть ограничены в связи с изюминками личного проекта , применяемых стройматериалов, расположения. Малоэтажное жилье, в особенности с нестандартными чертями, в обязательном порядке проходит тщательную оценку банка по целому последовательности параметров, и если оно будет признано низколиквидным, кредитор примет отрицательное ответ по ипотечному кредиту.
