Николай афанасьев: «необходима централизованная помощь в решении проблем застройщиков»
Статья из свежего номера издания Professional:
Николай Афанасьев: «Нужна централизованная помощь в ответе неприятностей застройщиков»
В мае этого года обновился состав Публичного совета при Министерстве строительства и ЖКХ Тульской области. Возглавил экспертное сообщество председатель совета директоров акционерного общества «Внешстрой», почетный гражданин города Тулы Николай Афанасьев. В интервью изданию Professional он поведал о работе совета с региональным минстроем, проблемных болевых точках и «вопросах отрасли», волнующих тульских застройщиков.
— Николай Петрович, на Ваш взор, какова цель сотрудничества Публичного совета с аккуратным органом власти?
— Роль общественного совета и регионального минстроя, как видится, обязана заключаться в координации действий всех заинтересованных сторон (власти, застройщиков, проектировщиков, изыскателей, ресурсоснабжающих организаций, надзорных органов, органов экспертизы) при реализации градостроительных ответов. В сегодняшних условиях, при неизменно изменяющемся законодательстве крайне важна роль власти в своевременном ответе появляющихся вопросов, нестыковок в нормативных актах методом принятия и выработки собственных местных норм (не противоречащих, конечно же, установленным законами, но учитывающим отечественную специфику). Должна быть централизованная помощь в ответе разного рода неприятностей.
— К примеру, каких?
— К примеру, вопросы инфраструктуры земельных участков под строительство квартир. Главная неприятность большинства застройщиков при комплексном развитии территорий, а именно на это направлены федеральные программы, — неразвитость либо полное отсутствие объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в районах массовой застройки.
Свободной почвы в Туле предостаточно, но и сетей для обеспечения энергоресурсами кроме этого нет, а для постройки нового жилого района требуются глобальные финансовые вливания, и все это фактически единовременно, поскольку расчет платы за технологические присоединения берется на всю нужную мощность для жизнедеятельности района.А привлечение денежных средств от участников вероятно лишь по окончании прохождения всех этапов от заключения соглашения аренды на земельный надел до получения разрешения на постройку. Но и наряду с этим нет никаких обеспечений, что участники начнут вкладывать собственные средства, в то время, когда на земельных наделах имеется лишь строительные вагончики: нужно выстроить за собственные средства несколько дом, дабы район стал привлекателен для населения.
А собственных денежных средств у строителей в таких количествах нет, вот и приходиться строить с привлечением кредитных средств. Привлечение кредитов кроме этого ведет к удорожанию готовых метров жилья.
Для привлечения участников в новые районы может уйти и несколько год, и все неприятности при постройке новых современных районов (плата за обеспечение энергоресурсами, плата по привлеченным кредитным средствам, плата по контрактам аренды за земельные наделы) лежат на плечах строителей и, со своей стороны,перекладываются на плечи будущих участников.
Согласно точки зрения многих застройщиков, при комплексном освоении территорий, каковые осваиваются, в соответствии с утвержденному Генплану города, обеспечение районов застройки энергоресурсами, хотя бы до границ участков, публичными учреждениями (школами, детскими садами, поликлиниками и т.д.) и транспортной инфраструктурой должно финансироваться за счет бюджета. В противном случае, если все эти затраты будут ложиться на плечи застройщиков, у нас ни при каких обстоятельствах не будет дешёвого жилья для всего общества.
В совершенстве, а в некоторых регионах это уже реализовано, аукцион по земельному наделу обязан проводиться при четких параметрах проектируемого объекта (к примеру – жилыхдомов) с уже подведенными за счет бюджета к участку ресурсами (тепло, вода, газ и т.д.), либо подведениекоторых будет проводиться ресурсоснабжающими организациями параллельно постройке объекта по согласованному с застройщиком графику. Это, со своей стороны, разрешить решить не меньше острую проблему передачи в муниципальную собственность снова выстроенных сетей и сократить число бесхозяйных коммунальных объектов.
— Это что касается новых районов. А что с уже застроенными территориями? С какими трудностями приходится сталкиваться тут?
— Один из примеров: показатель по обеспеченности машино-местами при проектировании объектов жилого и иного назначения. До конца 2016 года он устанавливался нормативами градостроительного проектирования Тульской области, утвержденными распоряжением областного правительства. С внесением трансформаций в Градостроительный кодекс данный показатель обязан устанавливаться местными нормативами градостроительного проектирования, каковые утверждаются муниципалитетами.
На данный момент такие нормативы утверждены лишь в г. Туле.
Согласно нашей точке зрения, нужно создавать разделение количества машино-мест в зависимости от класса жилищного строительства (чем выше класс, тем больше). Это, кстати, подтверждает и вступившая в силу новая редакция Свода правил 42.13330.2016 «Градостроительство.застройка и Планировка сельских поселений и городских», в соответствии с которой норма обеспеченности на квартиру зависит от класса жилого дома по уровню комфорта. За базу возможно будет забрать уровень автомобилизации того либо иного района по сведениям ГИБДД.
Создавать учет по количеству обитателей в жилых зданиях проблематично, поскольку в сегодняшних условиях проектное и фактическое количество живущих существенно отличаются, что в итоге дает искаженную картину при расчете потребных машино-мест.
Кроме этого данным сводом правил регламентируется и количество парковочных мест, каковые застройщик обязан разместитьв подземных стоянках машин при размещении новых объектов. Так для для того чтобы города как Тула, что относится к большим городам, часть парковочных мест, расположенных в подземных стоянках, должна быть равна не меньше 0,5 от общего расчетного количества, а для для того чтобы города как Новомосковск не меньше 0,2. А для чего подземные автопарковки в таком городе, для кого?А строительство подземных автопарковок — дело не из недорогих!
Огромной проблемой при устройстве подземных паркингов в застроенной территории есть чрезмерная насыщенность подземного пространства инженерными коммуникациями, как действующими, так и кинутыми. При расселении ветхих аварийных строений все сети, подходящие к этим, зданиям подлежат ликвидации.
Эти сети стоят на кадастровых учетах и находятся в собственности разных энергоснабжающих организаций муниципалитета. Физическая ликвидациясетей не несет глобальных затрат. В то время как ликвидация их с юридической точки зрения — более затратная процедура: их нужно снимать с кадастрового учета лишь собственниками данных сетей, что иногда сделать нереально в связи с нежеланием «ресурсников» этим заниматься.
А эта процедура — ликвидация сетей юридически — никакими нормативами не оговариваетсяпри определении нормативного срока строительства, в соответствии с которого застройщик обязан выстроить дом и передать помещения участникам.
Наличие как действующих, так и кинутых коммуникаций в подземном пространстве делается значительной проблемой при устройстве паркинга
В это же время, в соответствии с действующему законодательству, срок действия разрешения на постройку неимеетвозможности быть больше срок действия соглашения аренды земельного надела. Если арендатор земельного надела (застройщик) не выстроил и не передал участникам их собственность до истечения срока действия контракта аренды земельного надела, то контракт аренды возможно расторгнуть в одностороннем порядке. А что будет с незавершенными объектами строительства никоим образом не оговорено, и что будет со средствами участников данного объекта, кроме этого нет ясности.
Получается, что нет какого-либо нормативного периода времени, в соответствии с которому обладатели сетей обязаны высвободить занимаемый их сетями участок от данных сетей. В следствии чего у застройщика появляются огромные коммерческие риски при строительствев сложившейся застройке. Все это приводит к тому, что центр отечественного города, и вторых похожих городов останется в ветхих и аварийных сооружениях, поскольку при таких требованиях себестоимость квадратного метра готового жилья может вырасти на порядок.
— Но так как правила, требования и нормы все время изменяются…
— Да, и обычно при вступлении в воздействие новых редакций сводов правил они создают множество вопросов, нежели дают четкое познание о вступивших требованиях. Так, к примеру, вступившая в воздействие новая редакция СП 59.13330.2016 «Доступность сооружений и зданий для маломобильных групп населения», как и предшествующая его версия,сначала вводит в тупик: в соответствии с этим правилам, проектирование жилых и публичных сооружений должно быть основано правилах универсального дизайна.
Принцип универсального дизайна свидетельствует, что всё благоустройство земельных участков, планировочные ответы строений, а также квартир, должны соответствовать требованиям по доступности строений, сооружений и объектов инфраструктуры для маломобильных групп населения без необходимости приспособления и последующего переустройства. Из этого направляться, что всеквартиры должны соответствовать требованиям данного свода правил: совмещенные санузлыдолжны иметь размеры 2,2х2,2 метра, уборные без умывальника — 1,2х1,6 метра, громадные прихожие, а уж в случае если совсем на большом растоянии заглядывать, руководствуясь данной нормативной документацией, то помещения спальных комнатдолжны соответствоватьнормам для проживания маломобильных групп населения. Все это приводит к повышению площадей квартир в среднем на 15-20%, и, в конечном счете, и стоимости квартиры.
Думать об организации безопасности людей и полноценной жизни с ограниченными возможностями нужно. Но вопрос: куда может нас завести данный популизм? Это же все ведет к повышению цены квадратного метра готового жилья.
По доступности: на данный момент доступ должен быть обеспечен на любой этаж строения, следовательно, дома нужно снабжать лифтами, или подъемными платформами. Цена одного лифта со всеми работами и сопутствующими конструкциями обходится порядка 2,5-3,0 млн рублей. При элементарных подсчетах для оборудования одного подъезда пятиэтажного жилого дома с неспециализированной площадью 2000 кв. м цена квадратного метра вырастает на 1,5 тыс. рублей за квадрат.
А это лишь для обеспечения доступности строений! А вдруг строить двух-, трехэтажки?
Плюс территории безопасности для калек, необходимость устройства которых на каждом этаже строения — кроме этого громадный вопрос. Так, в соответствии с все того же свода правил 59.13330., при условии, что в случае если с каждого из этажей нереально обеспечить своевременную эвакуацию всех калек за нужное время, то направляться предусматривать на этих этажах надёжные территории. Но, снова же, вопрос:в случае если в данном строении не живут калеки, направляться ли предусматривать такие территории безопасности?
Одни эксперты уверены в том, что да, необходимо, другие нет, не требуется. Вот и приходится находиться на распутье двух дорог!
Устройство лишь одной территории безопасности обходится застройщику в 350-400 тыс. рублей на этаж, а это еще удорожание на 1 тыс. рублей квадратного метра. И это лишь два из множества новых требований.
Так, вся забота законодателей о старых, беременных и людях с ограниченными возможностями обойдется рядовым гражданам в неподъемные средства, что при нынешней платежеспособности населениявызывает лишь вопросы.
Иногда все нормативные документы, вступившие в воздействие, это укороченные предположения документов, созданных еще в СССР.
Отсутствует нормативная база на внедрение технологий и новых материалов. Обычно при появлении на рынке современных материалов возможность их применения «блокируется» существующей нормативной документацией. Так, применение стеклопластиковой арматуры распространено в мире, а мы, как говорится, на большом растоянии сзади.
У нас, в целом по стране, отсутствует сопровождение новой нормативной документации. Да, имеется возможность обратиться в Минстрой РФ за разъяснениями, но обычно эти разъяснения являются лишь формальными: перепишут точка Свода и часть правил, или еще хуже — отправляют дальше к разработчикам данных норм, и приходится «ходить по мукам» и искать правды.
Обычно нормативные документы, вступившие в воздействие, — это укороченные предположения документов, созданных еще в СССР
— Продолжая тему законодательных инициатив, что думаете про обсуждаемые сейчас поправки в Градостроительный кодекс в части замены публичных слушаний на публичные дискуссии?
— Список вопросов, выносимых на публичные слушания, ограничен (Генеральный план, застройки и правила землепользования, межевания и проекты планировки и ряд других), процедура проведения слушаний упрощенная. Вправду, на данный момент предлагается заменить публичные слушания на публичные дискуссии, увеличить список вопросов для дискуссии, конкретизировать процедуру подготовки, учета точек зрения участников слушаний при принятии градостроительного ответа.
Само собой разумеется, нужно учитывать вывод обитателей территории, на которойпланируется строительство. Одновременно с этим, частное, иногда эгоистичное поведение отдельных граждан не должно останавливать развитие территории, которое проводится с соблюдением норм земельного, градостроительного, экологического, санитарного, противопожарного либо другого законодательства.
— Благодарю за беседу! Будем сохранять надежду, неприятности застройщиков, о которых Вы поведали, в один раз будут услышаны и отысканы пути ответа!
г. Тула, ул. Демидовская плотина, 27.
Тел.: +7 4872 40?58-62, +7 4872 42?58-05,
Сайт: vneshstroi.ru
