Тема месяца: малоэтажное строительство. тенденции рынка загородной недвижимости
На рынке малоэтажного жилья сейчас, во времена нестабильной экономической обстановке, отмечается четкая тенденция: рвение клиента купить меньший по площади участок. Наряду с этим принципиально важно и наличие некоей «изюминки» проекта: прекрасный пруд либо озеро в поселке, неповторимая архитектура либо необыкновенный метод зонирования.
Иначе, специалисты подчеркивают: в случае если поселок либо участок не будут устраивать по каким-либо параметрам, он не будет продаваться кроме того с хорошим дисконтом.
Как в таких реалиях сориентироваться девелоперу и что предложить клиенту и увлекательного, и подходящего по ценнику, и адекватного экономике проекта, — эти и другие вопросы стали предметом дискуссии на II девелоперских дискуссиях, каковые прошли 19 марта в ЦДХ в рамках выставки «Недвижимость от фаворитов».
Организатором мероприятия выступил Клуб основных редакторов СМИ рынка недвижимости. Издание Professional выступил стратегическим партнером в Туле.
Тема дискуссий: «ГРОМАДНЫЕ И МЕЛКИЕ. способы и Нарезка размещения земельных участков и жилых строений в загородных коттеджных и малоэтажных поселках».
Как отметила модератор мероприятия, шеф Координационного совета Клуба основных редакторов, обозреватель ИД «Коммерсантъ» Марта Савенко, по окончании кризиса 2008 года девелоперы загородной недвижимости стали задумываться, что они предлагают клиентам.
На рынке начали появляться участки площадью уже не 20 соток, а 10, позже 6 и меньше.
Сейчас эта тенденция делается все более актуальной: значительно уменьшается как земельный надел, так и площади домов.
Громадные? — Мелкие!
«Большинство сделок проходит с участками в размере около 6 соток. Таких предложений около 6000 на киевском направлении, — делится данными исследований рынка директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский.
— Оптимальные размеры участков – по отечественным изучениям это 9-12 соток. И не смотря на то, что клиент голосует за 6 соток, но оптимально – как раз от 9 соток, по соотношению выручки и объёма продаж.
Что касается размеров дома, на мой взор, это должно быть около 10-12% от площади участка. Другими словами, например, на 9 сотках дом 90 кв. м. Это та формула, которая применима к практически всем дачных проектов. И ценник от 2 до 3 миллионов рублей. – тут сосредоточен самый массовый и признательный рынок с таковой минимальной нарезкой».
Уход к более небольшой нарезке связан, согласно точки зрения участников дискуссии, с жаждой клиента сэкономить. Партнер девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов главной тенденцией рынка вычисляет уменьшение цены сделки.
«Главный показатель, на что сейчас ориентируется клиент, — это цена договора, — уверен специалист. — Тренд на уменьшение цены предложения растет. И девелоперы уже идут от денег клиента».
Важность денежной стороны вопроса подчеркивает и начальник работы застройщика коттеджных поселков «Остров» и «Андерсен Эрин» Георгий Николаев: «По нарезке участков сейчас сложилась неповторимая обстановка: с этого года изменяются налоговые ставки на землю, на рынке начнутся важные перемещения.
Участки неподалеку от Москвы – элитные участки, в том месте все будет хорошо по той причине, что в том месте присутствуют опытные игроки, случайных людей с некачественным продуктом, способного привести к долгострою, нет. И имеется дальние территории – в том месте большие обладатели земельных участков будут стараться реализовывать собственные активы, по причине того, что налоговая нагрузка станет через чур важной. Исходя из этого, можем сказать о том, что на рынке покажется большое количество увлекательных предложений различных направлений».
Согласны с специалистами и представители риэлторского сообщества. председатель совета директоров Point Estate Тимур Сайфутдинов, выступая на протяжении дискуссии, подчернул, что сейчас все больше клиентов загородной недвижимости стараются покупать небольшое домовладение и небольшой участок.
«Это те же тенденции, что и на рынке новостроек: участки меньшей площади продаются стремительнее, — выделил специалист. – Не считая случаев, в то время, когда участок расположен у дороги».
«снижение размера интереса и Уменьшение домовладения клиента к громадному количеству квадратных метров, которыми он будет обладать, — это мировая тенденция, — уверена исполнительный директор Knight Frank Мария Котова.
– На громадные метражи клиенты кроме этого будут, но их будет мало. И эти люди готовьсязаплатить больше, но взять неповторимое размещение земельного надела».
Не размером единым
Клиенты диктуют собственные условия, девелоперы уменьшают размеры участков. Но серьёзной наряду с этим выясняется и грамотная организация пространства.
Тимур Сайфутдинов: «Но в действительности не только громадные и мелкие играют роль. Для загородных поселков серьёзны и такие параметры, как форма основных улиц, форма участка, и инсоляция на участке, да и то, куда наблюдают окна, сколько соседей и т.п. Существует большое количество ограничений при планировке участка».
председатель совета директоров агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова: «Уменьшением размеров участков девелоперы стараются уйти в эконом-сегмент. Берут на данный момент чаще как раз мелкие дома и мелкие площади участков.
Не смотря на то, что так же, как и прежде имеется клиенты и на громадные дома и участки 1 га, в случае если объект адекватно оценен и не владеет какими-либо разумеется отрицательными для обладателя качествами».
Публичные пространства
А дабы проект не владел разумеется отрицательными качествами, необходимо, среди другого, грамотное зонирование пространства. Какое как раз – тут были озвучены разные точки зрения и предложены различные варианты.
Петр Кирилловский уверен, что в загородном поселке должна быть громадная публичная территория: «Площадь публичных пространств должна быть не меньше 20-40% неспециализированной площади территории. Через чур примитивная нарезка – сейчас основная неприятность проектов в Подмосковье, в особенности дальних. Второе – в поселке должен быть центр социального притяжения, люди должны куда-то гулять, в каком-то направлении, им принципиально важно выйти и ощущать направление. Это возможно набережная, фонтан, смысловой центр поселка.
Это критически принципиально важно. Это сердце проекта, то, что отличает реально продуманный поселок от некоего последующего извлечения и нарезания земли из этого нарезания денег».
Директор по продажам ГК «Сапсан» Иван Потапов выделил, что, касаемо публичных территорий,серьёзен баланс акционеров и интересов покупателей, которым ответствен не просто прекрасный поселок с громадной публичной территорией, но еще и получение прибыли от продажи объектов.
Опытом создания увлекательной и неповторимой до тех пор пока для России концепции организации территории поделилась председатель совета директоров компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук.
Она представила коттеджный поселок Dacha 9-18, созданный совместно с голландским бюро, для которого действует увлекательное предложение: «Приобрети 6 соток, живи на 50».
Дело тут в грамотном зонировании территории. Она поделена на кластеры, в составе которых неспециализированная территория – от 30 соток до 1 га (центральный кластер самый большой) и участки 6 до 12 соток, каковые находятся по периметру кластеров.
«50 соток, каковые входят в публичную территорию каждого кластера, бесплатны для клиента, — пояснила Ольга Вальчук. – Само пространство формирует некое сообщество, точки притяжения для сотрудников по работе, друзей, специалистов. Дома берут сходу кластерами (15 объектов, объединенных публичной территорией).
Дом с почвой стоит порядка 5-6 миллионов рублей. За три месяца было реализовано 70 участков, что говорит о высокой экономической эффективности и заинтересованности клиентов проекта. Клиенты, по большей части, юные семьи, люди в возрасте 30-40 лет.
Причем берут дома для постоянного проживания, а не только как дачи».
Архитектор проекта, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI Александр Свердлов в продолжение темы сказал, что в Голландии земельные наделы площадью 6 соток – это уникальность, мало кто может их себе позволить.
«В Голландии большое количество воды, и в том месте реализуются проекты, в то время, когда люди живут, например, по 45 человек около коллективного пруда, они облагораживают место проживания, создают природную территорию. И тут ониживут как раз как приятели, — поведал архитектор. —
Дома, каковые мы спроектировали для проекта Dacha 9-18, подчеркивают главную концепцию проекта. Окна выходят на улицу, а не на соседний дом. Соседи друг друга фактически не видят и пересекаются лишь на публичном пространстве.
На 6 сотках возможно жить замечательно, об этом свидетельствует история всемирный архитектуры».
С кем жить будем?
председатель совета директоров Vesco Group Алексей Аверьянов: «Создание замысла поселка – это совместная работа, некоторый brain storm аналитиков, маркетологов, генпланистов, архитекторов. И я считаю, что громадное внимание направляться уделять очередности застройки. Тут нужна верная логистика по поселку для того, чтобы люди не жили на стройке.
Это важная страховка от рисков, от продолжительных продаж, в то время, когда уже имеется готовая жилая очередь, и на нее никак не действует ни строительная техника, ни стройка около».
Управляющий партнер Savory Group Андрей Соболев: «Со стандартной планировкой с долгими проездами этого в принципе запрещено будет добиться – клиент все равно будет видеть всю стройку.
В проекте, что мы исправляли, мы «поломали» улицы, этим добились того, что они стали не продуваемые, помимо этого, ушли от долгих казарменных улиц, начали «играться» фасады домов, стало видно их неповторимую архитектуру. Наряду с этим начали образовываться кластеры – микрокварталы, обитатели которых устанавливают в том месте собственные правила проживания».
Мария Котова: «Кроме квартального планирования, тема, которая сейчас кроме этого деятельно эксплуатируется, это объединение внутреннего пространства с тем, что происходит снаружи. Не могу сообщить за эконом-сегмент, но отечественным клиентам очень принципиально важно и размещение дома по отношению к сторонам света, и близлежащим водным объектам, и лесу и т.п.»
Петр Кирилловский: «Имеется неприятность соседства громадных и мелких участков. Она содержится в эксплуатации поселка. На моем опыте были конфликты, в то время, когда продавались участки в полгектара, гектар, и в том месте же были люди на участках 12 соток с маленькими домиками.
И управляющая компания не имела возможности выстроить обычные отношения, по причине того, что начинал функционировать челяди и принцип барина, в то время, когда барин желал, например, дорогую хорошую дорогу и т.п., а обладатели маленьких участков желали сэкономить. Потому генпланисту нужно учитывать и эту проблему и соответственно компоновать участки».
Александр Свердлов: «В Голландии заведено делать смешение различных социальных групп. Это более действенная концепция, в действительности. Это как с биоразнообразием – оно появляется в том месте, где имеется различие. Рядом должны жить люди различного достатка с различными размерами участка.
Но тут принципиально важно продумать, как это грамотно сделать».
