В туле обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
Рост заявлений на оспаривание кадастровой цене, обычные неточности при подаче заявления, судебная практика оспаривания, — эти и другие вопросы разглядели участники круглого стола.
В Туле прошел круглый стол на тему «Практика оспаривания кадастровой цене недвижимости. Специфика оценки объектов капитального строительства».
Организатором мероприятия выступила Общероссийская публичная организация «Российское общество оценщиков» и Тульское региональное отделение РОО.
Пересмотр кадастровой цене и в Тульской области, и в целом в Российской Федерации – весьма вопрос , — отметил глава Правления Тульского РО РОО, член Дисциплинарного комитета РОО Андрей Доценко.
– И в случае если в прошедшем сезоне мы обсуждали то, как будет пересматриваться оценка, то сейчас уже накопили большой опыт, деятельно трудятся рабочей группе по оспариванию».
О итогах работы рабочей группы по тульскому региону поведала начотдела землеустройства, кадастровой оценки и мониторинга земель недвижимости Управления Росреестра по Тульской области Татьяна Чернышева. Она утвержает, чтокадастровая цена сейчас – серьёзный вопрос в свете уплаты налогов и арендных платежей.
«В Тульской области работы по кадастровой оценке объектов недвижимости проводились в течение 2012-2013 гг. – поведала специалист. — В 2014 году работы не проводились ввиду не истечения срока проведения данных работ. На сегодняшний момент оспариванию подлежат земельные наделы всех категорий земель и а также объектов недвижимости, объектов капитального строительства.
Итог оспаривания таков, что, в случае если в 2013 году в рабочую группу, созданную при Управлении, поступило всего 29 заявлений, то в 2014 количество их возросло на 88% и составило 246 заявлений. В течение последних трех месяцев 2015 года если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году количество заявлений кроме этого существенно возросло.
Из поступивших заявлений по 120 заявлениям были приняты отрицательные ответы, лишь по 69 заявлениям были приняты хорошие ответы об установлении кадастровой цене в размере рыночной.
В 2014 году в июле были внесены большие трансформации в закон об оценочной деятельности. В частности, увеличен период оспаривания национальной кадастровой оценки, введен необходимый досудебный порядок рассмотрения спора юрлицами – в соответствии с действующему законодательству, они обязаны сперва обратиться в рабочую группу по рассмотрению споров, и лишь после этого в судебные органы. Кроме этого поменян порядок подачии состав документов.
Другими словами, на данный момент в рабочую группу в обязательном порядке предоставление кадастровой справки о кадастровой стоимости и отчет о рыночной стоимости как на бумажном носителе, так и в электронном виде, заверенный ЭЦП».
Татьяна Чернышева обратила внимание участников круглого стола на то, что на стадии рассмотрения большое количество документов не принимается ввиду отсутствия состава и несоответствия документов ЭЦП. И поведала о вторых обычных замечаниях на протяжении рассмотрения заявлений: несоответствие даты определения кадастровой цене в отчете, отсутствие корректировок на площади земельных участков, отсутствия дат размещения информации об объектах-аналогах (она обязана предшествовать дате определения кадастровой цене) и др.
Член Совета РОО, председатель совета директоров ЗАО «РОСЭКО» Евгений Нейман на протяжении собственного выступления дал пояснения по трансформации в законодательстве, по методологическому обеспечению, по трансформациям в Федеральные стандарты оценки и пр. «То, что происходит на данный момент в данной сфере – это непотребство, — выделил специалист. – А порядок, в это же время, должен быть наведен уже к началу осени 2015 г.»
«До тех пор пока официального ответа нет, но концептуально уже одобрено формирование на уровне субъектов РФ работ региональных асессоров, налоговых оценщиков, — поведал Евгений Нейман. — Это рассматривалось и в Правительстве, и по сей день идет доработка предложений, но мне так думается, что через какое то время на уровне субъектов проведение кадастровой оценки как одноразовая акция Министерства имущества, Росреестра и т.д. будет каким-то образом институционализирована в рамках налоговых национальных оценщиков на уровне субъектов РФ.
По поводу методологического обеспечения: разрабатываются методические указания о национальной кадастровой оценке. Параллельно с этим обсуждаются предложения по внесению трансформаций в ФСО 3, было два варианта внесения трансформаций в определение кадастровой цене и некие редакционные уточнения в ФСО 4. Отечественная позиция на совещании была в том, что преждевременно, до апробации методических указаний, делать такие революционные трансформации в определение кадастровой цене.
Не обращая внимания на это, было издано постановление о внесении трансформаций в ФСО 4 в части определения кадастровой цене. Эти трансформации еще будут рассматриваться на совещании АСИ. Согласно нашей точке зрения, в случае если на всю необычную обстановку с кадастровой оценкой нанести еще и удар с данной стороны, и заявить, что кадастровая цена – это не рыночная, а что-то совсем второе, то не весьма ясно, о каком по большому счету оспаривании кадастровой цене может идти обращение.
Такие трансформации меняют всю логику, и мы возвращаемся в этап нормативного определения кадастровой цене. А вдруг имеется норматив, нечего по большому счету оспаривать. Обстановка переломная, и как отправится процесс дальше, сообщить тяжело».
«То, о чем Вы на данный момент рассказываете, вписывается в первую методику кадастровой оценки, — отметил в ответ на выступление спикера директор ООО «НОКИ» (Свободная Оценка Консалтинг Инновации) Борис Дубовик. — Первая методика кадастровой оценки земель поселений (1998-1999 гг), в разработке которой учавствовал и я, была основана на зонировании территории, за единицу были забраны кварталы.
Территории строились на базе анализа факторов, оказывающих значительное влияние на сокровище земельных кварталов. Из-за чего забрали за единицу кварталы? Да это же были годы 1999-2001.
База организованных и поставленных на кадастровый учет земельных участков была очень ограниченной.
на данный момент обстановка пара другая. Организованы большие земельные базы. И нужно было бы идти по пути модернизации первой методики кадастровой оценки, забрав за единицу расчета не квартал, а земельный надел.
Но потом события в сфере кадастровой оценки развивались по следующему сценарию. Первая методика была полностью перечеркнута, а в новой созданной методике кадастровой оценки центр тяжести сместили в стороны хорошей рыночной оценки. Но не учли, что для её верной и надежной реализации нужна хорошая полноценная база по рынку земельных участков с разными видами разрешенного применения. А таковой полноценной информации на данный момент нет.
И в следствии взяли, то, что на данный момент имеем. Действующая методика всецело исключает преемственность результатов предшествующей оценки. Смогут получаться результаты, отличающиеся в разы а также в десятки раз.
Это будоражит собственников земельных участков, формирует напряженность, тормозит бизнес. Если не случится трансформации в действующей методики, то и следующий этап пересчета кадастровой цене приведет совершенно верно к таким же итогам.
Само собой разумеется, с позиций оценщиков, – эта обстановка нам на руку. Создается громадной фронт работ по пересчету кадастровой цене. Но, с позиций национальных заинтересованностей, это отрицательное явление, как с политической так и с экономической точки зрения, создающее большое количество неприятностей».
Начальник отдела экспертной оценки недвижимости Тульской Торгово-промышленной палаты Владимир Кузнецов озвучил вывод по поводу применения кадастровой оценки для исчисления налога для фирм бизнеса: «Тут имеется как интересы страны, в том, дабы пополнялся бюджет.
Но пересмотр кадастровой цене нужен, для того, чтобы отыскать равновесное положение кадастровой цене и заинтересованностей бизнеса. И при рассмотрении на рабочих группах этих вопросов должны учитываться мнения как оценочного сообщества, так и предпринимателей».
Глава судебной коллегии по административным делам Тульского облсуда Олег Бугаков поведал участникам мероприятия о практике оспаривания кадастровой оценки в суде.
Он утвержает, что в Тульский облсуд с 6 августа 2014 года по настоящее время поступило 114 заявлений об оспаривании цены, из них 43 покинуты без перемещения, 35 возвращены заявителям, в большинстве случаев, по мотивам несоблюдения установленного закономдосудебного порядка, по 40 делам суд удовлетворил требования заявителей об установлении цены участка равной его рыночной стоимости, по 1 делу в удовлетворении отказано.
«На данный момент суд ставит два вопроса, если судить по сложившейся практике, — поведал Олег Бугаков. – Соответствует ли отчет, имеющийся в материалах дела, об оценке рыночной цене конкретного земельного надела требованиям законодательства, а также 135 закона , подтверждается ли цена объекта оценки определенной оценщиком, упомянутой в отчете по состоянию на конкретную дату. Если не подтверждается, то какова рыночная цена указанного земельного надела по состоянию на конкретную дату».
Во второй части мероприятия состоялся авторский семинар председателя совета директоров Valrus ЛТД Павла Карцева
на тему: «Специфика оценки объектов капитального строительства в целях оспаривания их кадастровой стоимости».
Подводя итоги мероприятия, Андрей Доценко отметил: «На данный момент вопрос кадастровой оценки недвижимости очень актуален для русского страны. С одной стороны, от качества кадастровой оценки зависят доходы местного бюджета, с другой – это налоговое бремя для общества и бизнеса.
В прошедшие полтора года в Тульской области, как и во многих вторых регионах России, шел деятельный процесс пересмотра кадастровой цене земельных участков по инициативе плательщиков налогов, в который были вовлечены Росреестр, Федеральная кадастровая палата, муниципальные органы власти, суды. За это время выявились определенные тенденции в понижении цены, проявились трудности и типовые неточности, сформировалась судебная практика.
Процессы пересмотра кадастровой цене административно-помещений и торговых зданий на данный момент лишь начинаются. Методика оценки для этих целей значительно более сложна, чем определение цены почвы. Она требует учета намного большего количества параметров, содержит большое количество спорных вопросов.
Этим определялась актуальность прошедшего круглого стола. На мой взор, цели поставленные организаторами семинара, были достигнутыми. Участники семинара взяли данные о перспективах и результатах пересмотра кадастровой стоимостив Комиссии Росрестра и Тульском облсуде «из первых рук», смогли задать интересующие вопросы, многие из которых были достаточно острыми, и взять опытные ответы.
Участники взяли данные о ближайших возможностях трансформации законодательства в сфере методических рекомендациях и оценочной деятельности по национальной кадастровой оценке недвижимости и по ее оспариванию конкретно от разработчиков и авторов этих документов — Нейман Е.И. и Карцев П.В.
Проведение авторского семинара Карцева П.В. было направлено на то, чтобы и оценщики и представители государства взяли единые методические советы по оценке недвижимости для облегчения нахождения консенсуса между ними на протяжении пересмотра кадастровой цене.
В целом оказалось активное живое общение участников круглого стола, обмен опытом, обнаружение перспектив и проблем развития методики кадастровой оценки».
Впечатлениями об участии в мероприятии с изданием Professional поделились оценщики, юристы, предприниматели Тульской, Калужской областей:
Виталий Щетников, юрист Белевской коллегии юристов: «Это очень важная тема, она ответственная для нас вследствие того что ответственна для отечественных клиентов в плане не только налогообложения, но и в плане возможностей людей платить и выполнять сделки. В случае если кадастровая цена участка не соответствует рыночной, другими словами, той возможности, по которой они реально смогут приобрести почву, сделки не будут совершаться, не будут брать участки в аренду, соответственно, не будут строить, создавать, не будет ничего. Пологаю, что необходимо приходить к какому-то неспециализированному знаменателю: не совсем низкая цена, дабы это было прекрасно предпринимателю, но и не завышенная, дабы было прекрасно лишь стране».
Сергей Скрибунов, личный предприниматель: «Мероприятие имеет крайне важное значение, по причине того, что на данный момент идет громадная работа по кадастровой переоценке, и довольно много вопросов. Исходя из этого такие мероприятия сильно помогают, хоть какую-то данные от опытного сообщества возможно взять. Любой трудится сам по себе, но вопросы у всех накапливаются, и решить их возможно в рамках именно таких дискуссий.
Пологаю, что непременно эти процессы урегулируются, все выстроится в логичные цепи, дабы не делать эту работу по несколько раз: в первоначальный раз оценку оплачивает государство, во второй – уже хозяин объекта недвижимости».
Сергей Рябчинский, глава юротдела филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Калужской области: «Для меня, как представителя кадастровой палаты, имеет значение судебная практика, как складывается рассмотрение судебных споров на территории Тульской области, какие конкретно предстоящие тенденции этого развития, а также, какова позиция Верховного суда согласно данным вопросам. на данный момент уже видна хорошая динамика по ним, и я надеюсь, что к осени тут будет наведен порядок».
Юристы ООО «Помощь К»: «Что нам было полезно – это было выступление судьи, что обозначил проблемные вопросы в практике оспаривания, те моменты, на каковые стоит обратить внимание. Весьма актуальная тема круглого стола, в особенности в свете того, что со следующего года налог по кадастровой цене коснется и физических лиц».
«Принципиальный момент, в то время, когда заявитель обращается в суд, предоставляет отчет об оценке, и суд подвергает критике и сомнению заключение специалиста и завлекает нового специалиста. И никоим образом не подвергается сомнению та кадастровая цена, которая установлена в следствии массовой оценки. Это ставит правообладателя в неравные рамки».
Алексей Рылеев, начотдела кредитования ОАО «Спиритбанк»: «Для нас весьма интересно вопросы и общее состояние рынка кадастровой практики и оценки ее оспаривания, мы с этим сталкиваемся неизменно на уровне текущей работы. Что касается предстоящего развития обстановки, любое состояние неопределенности в один раз заканчивается. Целый вопрос в том, что в условиях кризисных явлений в экономике на первый замысел ставятся интересы страны, а на бизнесе может сказаться очень плохо.
Пересмотры кадастровой цене смогут оказать помощь учесть недоработки и ошибки и выработать позицию, которая бы устроила обе стороны».
председатель совета директоров ООО «ОНИР» Владислав Финогенов: «Вопросы, каковые сейчас рассматриваются, тревожат как представителей оценочного сообщества, так и представителей риэлторских компаний, каковые занимаются недвижимостью. Кадастровая оценка на сегодня занимает позицию лидера в работе некоторых оценочных компаний в связи с тем, что результаты данной оценки довольно часто бывают очень завышены. Весьма интересно и полезно было выступление Татьяны Чернышевой, представителя рабочей группы по рассмотрению споров Управления Росреестра, актуально выступление представителя облсуда, вывод РОО, участников совета экспертов, связанного с подготовкой определения и отчётов рыночной цене, какие конкретно использовать какие замечания и методы учитывать.
В случае если сказать о судебной практике, в случае если заявление составлено правильно и представлена доказательная база, то, в большинстве случаев, большинство дел рассматривается с хорошим ответом. Остальные дела возвращаются значительно чаще в связи с формальными факторами: недочетов в документах и т.п.»
Елена Меркулова, председатель совета директоров ООО «Свободная Экспертиза Консалтинг Оценка»: «Вопросы весьма актуальны и занимательны как по оформлению документов, так и по судебной практике, по методике, это все, с чем мы именно и сталкиваемся в отечественной работе. Все эти процессы связаны с дополнительными затратами: плата за оценку, за экспертизу, и в конечном счете кроме того хороший итог не всегда компенсирует клиенту те затраты, каковые он несет в ходе оспаривания кадастровой оценки.Пологаю, что все это до тех пор пока сложно, болезненно, и хорошие тенденции тут мы заметим не скоро. Все придет в норму тогда, в то время, когда будет обычная кадастровая цена, в то время, когда она будет настоящей. Само собой разумеется, в то время, когда имеется отклонение в 30% — это в пределах разумного, а в то время, когда отклонение в 5-6-10 раз, как на данный момент, конечно любой будет бороться за собственные интересы: общество за собственные, бизнес за собственные и т.д.»
