Вопросы взаимодействия банков и оценочных компаний
Пути ответа таких задач как достижение действенного результата при сотрудничестве банка и оценочной компании, анализ типовых неточностей, делаемых при работе с оценщиками. // Д.М. Феофанов. «Банковское кредитование» № 1(11)/2007
Банки сейчас хорошо сотрудничают с оценочными компаниями, например, при кредитовании подзалог. Создатель статьи предлагает пути ответа таких актуальных задач как достижение действенного результата при сотрудничестве банка и оценочной компании,анализ типовых неточностей, делаемых при работе с оценщиками. Создатель определяет главные неприятности, появляющиеся при сотрудничестве этих сторон, и дает собственные советы по их ответу.
Оценочная деятельность неспешно делается все более и более востребованной во всей экономике, и обычно услуга по оценке того либо иного актива есть необходимостью для совершения тех либо иных действий со стороны ее клиента. Многие банки требуют от потенциального заемщика совершить свободную оценку залогового обеспечения, исходя из этого самый распространенной обстановкой, при которой банки взаимодействуют с оценочными компаниями, есть кредитование подзалог.
Как банки взаимодействуют с оценочными компаниями?
Ниже проанализированаинформация о сотрудничестве банков с оценочными компаниями, предоставленная одним из ведущих банков страны на одной из конференций. Этот материал собран методом анкетирования сотрудников и непосредственного опроса русских банков.
Как видно из представленной выше диаграммы, не все банки и далеко не всегда прибегают к услугам свободных оценщиков. По всей видимости, в тех случаях, в то время, когда банки не завлекают свободных оценщиков, они выполняют оценку залогового обеспечения собственными силами, потому, что на сегодня многие кредитные учреждения имеют в штате достаточно квалифицированных оценщиков.
Содержание собственного отдела оценки имеет последовательность плюсов:
- фактически исключена возможность для заемщика оказать влияние на итог оценки с целью его завышения;
- появляется некое конкурентное преимущество перед вторыми банками, поскольку на этапе рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет затрат на оценку залогового обеспечения;
- параллельно с оценкой сотрудники банка смогут изучитьликвидность залога.
К минусам возможно отнести:
Из приведенной выше диаграммы направляться, что лишь 37% банков имеют постоянных партнеров по оценке. Значит, все остальные банки трудятся с отчетами различных компаний, о существовании которых они, быть может, раньше кроме того не слышали.
Из третьей диаграммы возможно сделать вывод, что существуют две крайности восприятия отчета об оценке залогового обеспечения. Отчетам аккредитованных оценочных компаний доверяют, кое-какие (13%) кроме того не контролируют, а все остальные проверяются сотрудниками банка. Непременно, отчеты оценщиков контролировать необходимо, но в случае если банк проверяетотчет аккредитованной компании, другими словами той, которой он доверяет, то очереднаяпроверка результатов оценочной работы займет значительно меньше времени, поскольку банку уже знаком формат написания отчетов данной компании, а опасность заказного материала мала.
Как направляться из приведенных выше данных, банки в целом не через чур удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями.
 Диаграмма 1. Привлекаются ли оценочные компании для оценки активов для целей залога | Диаграмма 2. Как организована работа с оценочными компаниями | |
| Диаграмма 3. Как организована работа с отчетами оценочных компаний | Диаграмма 4. Степень удовлетворенности работой оценочных компаний |
Главные неприятности при сотрудничестве банков и оценочных компаний
Потенциальный заемщик, а именно он как правило выступает клиентом оценки, заинтересован в том, дабы оценочнаястоимость его имущества была большой.Банк, конечно, таковой подход не устраивает, поскольку при невозврата кредита он будет должен погасить собственные убытки, реализовав заложенноеимущество. Так как благодаря завышенной оценкисумма кредита была намного больше настоящей стоимости залогового обеспечения, возможность того, чтобанк сможет покрыть все собственные убытки по этому заемщику, мала.
К тому же срок, отведенный банку на реализацию залога, мал. Так мы подошли к первой проблеме сотрудничества банков и оценочных компаний. Обозначим ее «порядочность оценщика».
Эта неприятность позвана конфликтом заинтересованностей заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в большой сумме кредита при минимальном залоговом обеспечении, а второй заинтересован в том, чтобывыручка от продажи залога покрывалазадолженность заемщика. Для решения данной неприятности в части сотрудничества сторон с оценщикомбанк обязан сам отбирать оценочные компании, отчетам которых он будет доверять. Наряду с этим оценщик обязан осознавать, что его клиентом являетсябанк, не обращая внимания на то что услуги по оценке оплачивает заемщик, и будучи уличенным в завышении цены залога, он утратит клиента, что систематично снабжал его заказами.
В случае если оценочнаястоимость не отражает настоящей цене залога, это еще не свидетельствует, что оценщик вступил всговор с заемщиком и собирается завысилстоимость объекта. Это возможно растолковать кроме этого и неточностями, идеальными оценщиком в собственных расчетах. Так мы переходим к следующей проблеме — «компетенция оценщика».
Сущность данной неприятности содержится в том, что оценщики, определяющие цена залога, либо имеют низкий опытный уровень, либо легко халатно относятся к собственной работе. Эту проблему возможно решить тестированием оценщиков на их опытную пригодность. Непременно, всех оценщиков проверить нереально, и это лишний раз обосновывает необходимость создания узкого круга аккредитованных оценочных компаний, каковые будут испытываться на профпригодность.
Следующую проблему мы назовем «информативность отчета об оценке», и обстоятельством ее в большинстве случаев есть неучастие банка в постановке задания на оценку. Многие банки жалуются на оценщиков, что они ограничиваются определением рыночной цене объекта, а банковским сотрудникам позже приходится определять ликвидационную цена объекта, строить прогнозы ее трансформации во время действия кредитного соглашения, проводить анализ вероятных издержек при реализации объекта.
Но у оценщика в соглашении четко прописано требование «выяснить рыночную цена объекта», за это он приобретает деньги, и неприятности, появляющиеся перед сотрудниками банков, его не интересуют. А если бы в ходе заключения соглашения на оценку принимал участие банк, то он бы имел возможность включить все интересующие его вопросы в задание на оценку.
Как банкам необходимо взаимодействовать с оценщиками
Напоследок хотелось бы подвести итоги и дать пара советов банкам по организации совместной работы с оценочными компаниями.
Нужно организовать пул аккредитованных оценочных компаний, которым банк будет доверять оценку залогового обеспечения.
Большая часть банков систематично приобретают предложения от оценочных компаний прося об аккредитации. Было бы нужно официально заявить конкурс по выбору поставщика оценочных одолжений. Для участников конкурса возможно выдвинуть последовательность формальных требований, дабы отсеять небольшие компании.
Среди таких требований стоит выделить: стаж работы на рынке (в большинстве случаев как минимум несколько лет), наличие в достаточном количестве квалифицированных экспертов (как минимум несколько сотрудников, имеющих оценочное образование).
Компаниям, подавшим заявку на участие в конкурсе и проходящим по формальным параметрам, необходимо раздать конкурсное задание, которое должно содержать задание на оценку некоего объекта, нужно объекта коммерческой недвижимости и/либо единицы сложного технологического оборудования, поскольку они являются самыми распространенными объектами залога.
Для задания по оценке недвижимости возможно дать фотографии строения, техпаспорт и указать расположение строения. К примеру, заданием может являться оценка строения (помещения), в котором находится банк.
В конкурсном задании на оценку оборудования достаточно указать марку, модель, главные характеристики оборудования (мощность, производительность и т.д.) и год выпуска.
В следствии банк приобретает от каждой компании по отчету об оценке, сотрудники залогового отдела банка смогут проставить баллы каждому отчету и по итогам задания выбрать лучшие компании. Кроме качества проводимой оценки в обязательном порядке необходимо разглядывать скорость и стоимость услуг их оказания.
В итоге возможно выстроить рейтинг оценочных компаний в зависимости от собранных ими баллов.
Нужно контролировать аккредитованные оценочные компании на «компетентность» и «порядочность» и систематично (раз в год) проводить проверки этих компаний.
Уже аккредитованные компании нужно систематично контролировать как на «компетентность» (регулярная либо периодическая проверка качества отчетов об оценке), так и на «порядочность». Диагностику на «порядочность» возможно проводить следующим образом: приблизительно раз в год обращаться в оценочную компанию под видом клиента и за отдельную плату просить завысить результаты оценки. Компании, отправившиеся на такие уступки, должны быть срочно исключены из перечня аккредитованных оценочных компаний.
Соглашение на оценку залогового обеспечения должен быть трехсторонним, и в нем должны быть прописаны все нужные требования к отчету об оценке.
В случае если соглашение на оценку будет трехсторонним, у банка будет возможность оказывать влияние на договорные отношения оценщика и потенциального заёмщика. Кроме этого он сможет сформулировать перед оценочной компанией все собственные требования к содержанию отчета об оценке и избежать как недочёта нужной информацим, так и ее переизбытка.
Краткий обзор законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации
До июля 2006 года оценочная деятельность на территории РФ подлежала обязательному лицензированию. Главными требованиями чтобы получить лицензию на право ведения оценочной деятельности были оплата госпошлин (приблизительно 1500 руб.) и наличие в штате эксперта, имеющего образование в области оценочной деятельности, для которого работа в данной оценочной компании являлась главным местом работы.
В июле 2006 года произошло то, о чем продолжительно говорили и спорили в оценочном сообществе — лицензирование было заменено на авторегулирование. В соответствии с закону№ 157-ФЗ от 27.07.2006 «О внесении трансформаций в Законоб оценочной деятельности в РФ» юридические лица по большому счету прекратили быть субъектами оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности сейчас являются оценщики — оценщики и физические лица — личные предприниматели.
Чтобы иметь статус оценщика физическому лицу либо личному предпринимателю, нужно являться членом саморегулируемой организации (потом по тексту — СРО). Чтобы оценочная компания, сейчас не являющаяся субъектом оценочной деятельности, была в праве заключать контракты на проведение оценки, она кроме этого должна быть членом СРО и иметь в штате как минимум несколько сотрудников, владеющих статусом оценщика (имеющих специальное образование и являющихся участниками СРО).
Само собой разумеется, замена лицензирования на авторегулирование — это важный ход в развитии оценочной деятельности в Российской Федерации, на пути цивилизации рынка оценочных одолжений. Но приходится констатировать, что на сегодня еще нет ни одной саморегулируемой организации оценщиков а также до сих пор не принят закон о СРО. Иначе говоря в правовом регулировании оценочной деятельности появился вакуум, в то время, когда лицензирование отменено, а авторегулирование еще не введено.
Д.М. Феофанов
Несколько компаний «Интелис», глава департамента оценки
