Заложники квартирного вопроса
Через пара лет по окончании приобретения жилья на заемные средства время от времени появляется необходимость реализовать квартиру. // Юлия Погорелова. Издание «Деньги» № 32(687) от 18.08.2008
И вовсе не вследствие того что больше нет возможности обслуживать кредит — обстоятельством может стать желание приобрести квартиру большей площади либо зафиксироватьприбыль от операций на рынке недвижимости. Дабы не утратить на аналогичных сделках деньги, нужно знать своеобразные правила игры на рынке находящейся в залоге недвижимости.
Удачное предложение
на данный момент часть залоговых квартир на рынке недвижимости очень мелка. Согласно данным компании МИАН —агентство недвижимости, на начало 2008 года в целом по России она составляла 1,9-2,4% жилого фонда, либо 58,2-72,8 млн кв. м. Одна из основных обстоятельств таких низких показателей — юность российского ипотечного рынка.
Только с развитием ипотеки данный сектор будет расти, а сделки купли-продажи жилья, находящегося в залоге, станут рядовыми. А до тех пор пока количество таких сделок может быстро увеличиться только при условии, что многие заемщики станут некредитоспособны. К этому смогут привести только какие-то большие экономические потрясения.
Или — при резкого спада цен на жилье, в случае если заемщику не составит большого труда невыгодно выплачивать кредит, а несложнее снять с себя долговые обязательства и приобрести квартиру по сформировавшейся цене,— вычисляет генеральный директор БЕСТ-Недвижимость Лариса Патлух.
Но на данный момент денежная несостоятельность заемщика — вовсе не основная обстоятельство отказа от продажи и кредита квартиры. Согласно точки зрения банкиров, как правило заемщики решаются реализовать купленнуюнедвижимость из-за жажды улучшить жилищные условия и купить громадную квартиру снова же с применением заемных средств. В большинстве случаев, приобретённые по ипотечному кредиту квартиры продаются через пара лет по окончании сделки, в то время, когда заемщик в среднем погасил около 30% кредита.
Опыт говорит, что продажами ипотечных квартир семьи занимаются спустя 3-3,5 года по окончании приобретения. Связано это в большинстве случаев с тем, что семья решает приобрести квартиру побольше. Сейчас стресс от получения ипотеки проходит, уровень доходов превышает жизненный минимум, рождаются дети,— поясняет аналитик группы компаний Мультиброкер Людмила Макарова.
Среди реализовываемой залоговой недвижимости большую долю составляют и квартиры, приобретённые пара лет назад с инвестиционными целями. В этом случае продавец-заемщик руководствуется тем, чторост стоимостей нанедвижимость был выше цены обслуживания. Ответ о продаже продавец-заемщик принимает в том случае, в то время, когда уверен в том, что рост цен на недвижимость исчерпал себя илицена обслуживания кредита стала выше прироста цены жилья,— уверена начотдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.
Вправду, реализовывая квартиру, приобретённую пара лет назад, заемщики смогут взять ощутимую пользу. К примеру, двухкомнатная квартира недалеко от метро Октябрьское поле в 2004 году стоила $95 000. А двухкомнатную квартиру фактически в центре (станция метро Пролетарская) в сталинском доме возможно было приобрести за $135 000. За четыре годастоимость жилья больее чем троекратно увеличилась — на данный момент такие квартиры возможно приобрести как минимум за $320 000 и $420 000 соответственно.
К примеру, в первом случае, если бы в 2004 году заемщик оформил кредит на 15 лет под 14% годовых и с начальным взносом 30%, ежемесячно он выплачивал бы $885 и по сей день выплатил бы банку около $20 000 в погашение главной суммы кредита. Оставшаясязадолженность составила бы $46 500. Наряду с этим по окончании выплаты и продажи квартиры банку оставшегося различных комиссий и долга, на руках у заемщика останется не меньше $250 000.
Но совершить подобную операцию не так-то легко.
Обременительные условия
Продажа квартиры, приобретённой по ипотечному кредиту, вероятна лишь с согласия банка. Это прописано как в законе Об ипотеке, так и конкретно в кредитном контракте. В закладной, подписываемой заемщиком, прописан этот вопрос: Предмет ипотеки возможно отчужден заемщиком-залогодателем второму лицу лишь при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя.
Следовательно, банк в праве отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания обстоятельства,— поясняет зампредседателя правления банка Хоум Кредит Владимир Гасяк.
Но на практике банкам невыгодно отказывать заемщикам, желающим реализовать квартиру. Банк не формирует препятствий клиенту в продаже недвижимости, находящейся в залоге, поскольку банку прежде всего принципиально важно, дабы кредит был погашен, а отказ клиенту в реализации квартиры может повлечь за собой просрочку по кредиту,— уверяет директор по андеррайтингу Ипотек и ипотечным продуктам Банка Алина Назарова.
На первый взгляд процесс продажи таковой квартиры думается сложным, и обычно клиенты ожидают от него подводных камней, исходя из этого нехотя берут квартиры, находящиеся в залоге. Но в конечном итоге он реализуем, и по срокам оформления не превышает обычную сделку купли-продажи,— додаёт банкир.
В случае если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это нужно будет заплатить. К примеру, кое-какие банки взимают рабочую группу за подготовку документов к проведению сделки, которая образовывает примерно 1% от суммы кредита.
Не обращая внимания на единичность аналогичных сделок, банки все же выработали кое-какие стандартные схемы продажи квартир.
Первая, и самая популярная, сводится к следующему. Для заключения соглашения купли-продажи заемщику нужно взять из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает тот факт, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это вероятно лишь по окончании полного погашения остатка долга. В большинстве случаев, нужную сумму для погашения долга заемщик приобретает в качестве аванса за недвижимость у клиента.
Однако здесь появляется риск — клиент отдает деньги за недвижимость, на которую практически не имеет никаких прав.
Дабы обезопасить себя, специалисты рекомендуют при проведении сделки обращаться к риэлтерам. Наряду с этим возможно заключить соглашение аванса между покупателем и продавцом, где будут оговорены условия внесения аванса. Тут существует достаточный риск для клиента, в частности: регистрирующий орган откажется регистрировать сделку не известно почему либо появятся неприятности со снятием залога, а часть денег за приобритаемую квартиру уже дана банку,— предостерегает Оксана Новикова.
При погашении кредита до регистрации перехода права собственности клиент несет дополнительные риски. В течение периода регистрации перехода прав собственности заемщик может в любую секунду отказаться от проведения сделки (наряду с этим объект недвижимости уже будет выведен из-под залога), и клиенту нужно будет осуществлять взыскание внесенных денежных средств с заемщика по суду,— додаёт методологии управления и начальник андеррайтинга Национального резервного банка Денис Маслов.
Обезопасить клиента недвижимости может вторая схема — с применением сейфовых ячеек. Банк письменно подтверждает собственный согласие на продажу квартиры, тогда как она еще находится у него в залоге. Затем между заемщиком-покупателем и продавцом содержится контракт купли-продажи квартиры.
пакет документов и Стоимость квартиры, нужный для снятия обременения клиентом, закладываются в банковские сейфы. Наряду с этим в одну ячейку кладут сумму, равную задолженности перед банком, с правом доступа лишь сотрудника банка; отличие между задолженностью и стоимостью квартиры — остаток средств от продажи квартиры — закладывают в другую ячейку. Соглашение купли-продажи объекта регистрируется в Управлении федеральной регистрационной работы (УФРС), затем происходит досрочное погашение кредита заемщика, а клиент приобретает пакет документов для снятия с недвижимости обременения в УФРС.
Минус первой схемы пребывает в риске клиента внесения больших сумм в качестве аванса. Но его возможно снизить до минимума составлением юридически грамотного контракта аванса (пилотного соглашения). В один момент стороны побеждают в сроках, поскольку данную схему по согласованию с банком возможно сократить несколькими днями, в то время как госрегистрация всех действий в УФРС займет не меньше месяца,— предостерегает управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Алла Цытович.
Кроме главных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и другие варианты. К примеру, воспользоваться потребительским кредитом либо кредитом под залог второй недвижимости. Действительно, первый вариант вероятен, в случае если большинство кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.
Банки смогут разглядеть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, к примеру, на загородный дом. В случае если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, по окончании которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею возможно вольно распоряжаться,— говорит управляющий директор инвестиционного банка КИТ Финанс Анастасия Фролова.
Преимущества этих схем в том, что обременение с недвижимости снимается, и заемщик не будет зависеть от банка при продаже квартиры. Другие схемы более привлекательны и для клиентов, каковые смогут позволить себе квартиру лишь в долг. Сложившаяся опыт говорит, что приобретение залогового объекта за счет кредитных средств другого банка достаточно затруднительна, потому, что сталкиваются интересы двух банков.
Новый банк не выдает кредитные финансовые средства, пока не будет снят залог, а отечественный банк не дает согласие на снятие залога, пока не будет погашен кредит,— говорит Владимир Гасяк.
Заемщик — продавец квартиры может столкнуться с трудностями и на начальной стадии — при поиске клиента. Дело в том, что необходимо отыскать человека, что сможет заплатить за квартиру наличные. В случае если клиент получает юридически чистую и проверенную страховой компанией и банком квартиру, то продавец может утратить часть цены квартиры из-за наличия обременения.
В этом случае залоговые квартиры предлагаются по рыночным стоимостям. Так как продавец самостоятельно устанавливает цена. Но у клиента, в большинстве случаев, имеется возможность сторговать приблизительно 3-5% заявленной цены.
Так как в случае если продавцу вправду нечем погашать кредит, ему удачнее уступить клиенту, нежели затягивать сделку, увеличивая банковскую пеню,— говорит Лариса Патлух.
Но банкиры уверяют, что как правило цена залоговых квартир в полной мере сопоставима со свободными от обременения. На сегодня обременение неимеетвозможности существенно оказать влияние на цена квартиры, поскольку сделка с недвижимостью полностью прозрачна и контролируется банком. Не смотря на то, что клиенты и смогут применять обременение как предлог для понижения цены квартиры либо отказа от сделки,— уверен глава управления ипотечного кредитования ОТП Банка Сергей Арзянцев.
В некоторых случаях квартиры с обременением возможно купить с маленькой скидкой. Но на данный момент в Российской Федерации рынок продавца, что и устанавливает цены. Исходя из этого цена залоговых квартир мало чем отличается от рыночной,— успокаивает Алла Цытович.
Напоследок напомним, что до тех пор пока механизм продаж залоговой недвижимости полностью не отработан. Но специалисты уверяют, что развитие ипотечного рынка не только доведет до автоматизма существующие процедуры, но и предложит новые, каковые смогут снять риски при продаже.
