Как открыть агентство недвижимости (риэлторскую контору)

Бизнес: Недвижимость, инвестиции от 200 000 руб., окупаемость от 3 мес., минимальная площадь от 10 м?
Сфера бизнеса: услуги

Какие конкретно подводные камни ожидают новоиспеченного риэлтора? Какова сумма начальных затрат и срок окупаемости? Как купить и увеличить клиентскую базу?

Рекомендации для новичка в риэлторском бизнесе просматривайте ниже.

Кто таковой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского и случилось оно от понятия realty, что свидетельствует недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, трудящийся с недвижимостью».

В рамках данной специализации этот термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Фактически, риэлтор – это посредник между покупателем и продавцом, арендодателем (обладателем площади) и арендатором, в задачи которого входит отыскать самую удачную комбинацию для собственного клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым трудится риэлтор, различают и пара специализаций в данной профессии. Прежде всего рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, потом недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, трудящийся на любом из перечисленных выше направлений рынка недвижимости, может выполнять сделки или по аренде, или по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже.

Кроме этого существует специализация риэлторов, трудящихся только с элитной либо загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов разрешает улучшить уровень качества работы. Но не обращая внимания на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется только в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать пара специальных отделов.

В таких компаниях один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специальными отделами – «Авангард-Риэлт», что имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотечному кредиту, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Тут мы идем по столичным стандартам. Специализация снабжает лучшее уровень качества услуг.

Мы уверены: за этим будущее».

Не считая выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать собственную деятельность: или он может пребывать в штате агентства по недвижимости, или трудиться самостоятельно, формируя собственные базы данных по объектам, размещая рекламу о собственных одолжениях в специальных СМИ по недвижимости.

Риэлторы-одиночки: кому легче?

В большинстве случаев, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, собравшие достаточную клиентскую базу для независимого существования. Они трудятся лишь на себя, другими словами приобретают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек видятся как настоящие специалисты, так и профаны, ожидающие шальных денег.

Вопрос о том, кому легче и удачнее трудиться, сотруднику агентства либо независимому риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие умелые риэлторы уходят из агентств и начинают независимую деятельность.

Одиночка трудится лишь на себя, другими словами приобретает полную прибыль, тогда как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Но значительно чаще без помощи агентства такие риэлторы трудятся недолго. Дело в том, что трудиться в одиночку весьма тяжело.

Так как агентство снабжает постоянный доход, и содержит нужную материальную базу.

Имеется и такая неприятность. Бывают неблагонадежные клиенты, в следствии которых риэлтор может утратить большую сумму и большое количество нервов. К примеру, такая обстановка: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, в этот самый момент клиент нежданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, появляются неприятности. А риэлтор, израсходовав столько сил, не приобретает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство постоянно поддерживает собственных сотрудников и в таких случаях.

Если судить по моему опыту, приблизительно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Но, много успешных риэлторов-одиночек. Исходя из этого данный вопрос не разрешиться конкретно.

какое количество приобретает риэлтор, трудящийся в агентстве недвижимости

Заработная плат риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разнообразные. К примеру, риэлтор приобретает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

В случае если это сделка аренды жилья, то тут, в большинстве случаев, идет вознаграждение риэлтору в размере цены аренды за месяц. Так, в случае если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, например, 52 000 руб., риэлтор условно возьмёт 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры ценой 7 500 в месяц риэлтор возьмёт 2 000–3 000 руб..

Не смотря на то, что таковой количество сделок, по свидетельству агентств недвижимости, фактически нереален. Он вероятен для риэлтора с громадным стажем работы.

Но, данный доход нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: тут очень многое зависит от психотерапевтических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству нужно собрать приличную клиентскую базу. Это вероятно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью.

В случае если заключено соглашение о работе, клиент заключает с агентством соглашение о проведении сделки.

В случае если ему требуется подобрать квартиру для приобретения либо аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. В случае если же клиенту нужна вторая услуга, к примеру приватизация жилья либо продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Не смотря на то, что, в большинстве случаев, клиенту требуется комплекс одолжений.

К примеру, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее приобретение по ипотечному кредиту, а для внесения начального взноса реализовать собственное жилье. Таковой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотечному кредиту, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и другое. Подобные сделки смогут продолжаться пара месяцев.

Из-за чего риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город деятельно застраивается, продавцов-застройщиков делается все больше. Вот и думается начинающим риэлторам, что стоит открыть собственный дело, и деньги потекут рекой. Большая часть опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется весьма непросто. Из-за чего?

Давайте посмотрим, какой путь обязан пройти начинающий обладатель (соучредитель) либо директор агентства недвижимости от открытия компании с нуля до получения прибыли. Заберём за исходную обстановку следующее. Предприниматель без опыта работы в риэлторской области хочет открыть собственный ИП либо ООО.

Метод открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть собственный детище либо воспользоваться услугой франчайзинга? На данный счет опять-таки имеется различные точки зрения. С одной стороны, готовый бренд, технологии и система работы – наподобие как проторенная дорожка для удачливого предпринимателя.

Иначе, многих смущает информация о том, что франчайзинговые компании на рынке продолжительно не живут. О обстоятельствах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Имеется официальные информацию о том, что такие компании существуют максимум 2-3 года и после этого распадаются. Я слышал, что многие клиенты франшиз жалуются на их уровень качества: неразработанные, сырые разработки, каковые на деле не трудятся.

А ведь франшиза – дорогое наслаждение, и рисковать приличной суммой денег ненужно.

По всей видимости, «федералам» стало тесно на своем рынке, и они решили развернуться в провинции. До тех пор пока что для них это выгодно. А о возможностях на будущее до тех пор пока сказать сложно. Мы и сами предлагаем некоторый вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских взаимоотношений.

Это самая выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, нужно накопить энную сумму. Ответственны: обмен опытом, совместное обсуждение и взаимопомощь неприятностей, принятие единых ответов. Франчайзинг – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы удачно трудимся в сегмент среднего бизнеса.

Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, стало причиной нам большое количество претендентов на франчайзинг, кое-какие из которых, реально оценив обстановку, сделали выбор.

без сомнений, вашим главным конкурентным преимуществом можеет стать запуск и открытие Интернет портала, что даст толчок формированию всех агентств недвижимости, принесет новые разработки в работу риэлторов. Так же на данный момент 70% всех междугородних сделок агенства«Специалист» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – до тех пор пока совсем новое направление.

Если вы рискнете первенствовать– как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть собственный дело, нужно осознать очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

громадной стартовый капитал;
харизма и креативность;
наличие деловых контактов;
наличие сторонних источников дохода.

Хорошо бы для начала оценить собственный потенциальное место на рынке. Для этого возможно совершить особое исследование рынка. Эргономичнее всего будет обратиться в консалтинговую компанию, которая совершит все необходимые изучения и даст вам полезные указания – впредь до того, что и вовсе отговорит вас открывать собственную компанию.

Заказ исследования рынка обойдется в разную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

К примеру, компания в сфере исследований рынка в качестве параметров анализа соперников рекомендует нацелиться на следующие:

Количество продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и раздельно по каждому из главных соперников;
Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) главных соперников;
Структура бюджета по соперникам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на различные виды продвижения);
Места в Рейтингах (а также Интернетовских) главных соперников по этому рынку с указанием методики данного рейтинга;
Цены главных соперников по каждому сегменту – прайс-страницы;
Совокупность скидок соперников;
Процентное соотношение у каждого соперника по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (К примеру, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, другое – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
Замыслы компаний на данном рынке (а также инвестиционные);
Кадровые перестановки;
Офисные площади компаний-соперников (размер, размещение);
Соотношение потребителей физических и юрлиц по каждому сегменту (у каждого соперника);
Образцы рекламной и информационной продукции и методы ее распространения.

Совет от матерого предпринимателя

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же неточностью – познание агентства как предприятия. Эта идея у них сходу начинает господствовать над тем, что все-таки наряду с этим создается бизнес, целью которого постоянно является зарабатывание денег.

Они желают нести добро сотрудникам, желают сделать собственный детище популярным, и наряду с этим забывают одно – задача создания любого бизнеса: инвестированныедолжны трудиться и приносить обладателю доход. Исходя из этого вам совет: думайте о собственных деньгах и о начальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: само собой разумеется, возможно обойтись по минимуму, другими словами сэкономить практически на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы заберём пример масштабного открытия АН со всеми нужными составляющими. Отправились…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель компании может заняться регистрацией самостоятельно. Но для занятого человека комфортно будет воспользоваться услугами юрфирмы, которая осуществит целый процесс оформления нового агентства. Тогда спустя семь дней вы получите целый пакет документов:

свидетельство о регистрации компании,
постановку на учет в налоговых органах,
устав компании, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка образцов-и прайс листа иных документов

О том, как установить размеры тарифов, говорит Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Специалист»: «В случае если обращение о конкурентных преимуществах, то в первую очередь полное сопровождение и качество услуг клиента и сделки «от и до». Демпинговать стоимостями ( сознательно их занижать значительно ниже среднерыночных) не следует, поскольку это приводит к мнению потребителей, что услуга легко осуществима, и не через чур увеличивает количество сделок, снижая совокупную прибыль и норму прибыли компании по большому счету.

Нужно мочь растолковать клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и громадную, практически круглосуточную работу риэлтора. Кроме этого необходимо растолковать степень ответственности компании если сравнивать с частным маклером, исходя из чего надёжность услуг и стоимость фирмы выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании.

В случае если компании имеет особенные возможности по обслуживанию, то цена возможно чуть выше».

3. Комплект сотрудников

Само собой разумеется, наилучшим вариантом будет комплект умелых риэлторов по знакомству. В отечественном примере комплект сотрудников прошел без привлечения рекламы. В случае если это нереально, нужно дать рекламу о комплекте сотрудников в специальные СМИ по работе и по недвижимости либо на подобные сайты, или обратиться с просьбой о помощи в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей соучредителя. Как дают предупреждение директора агентств недвижимости, тут принципиально важно не количество, а уровень качества. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Помимо этого, потребуется нанять по совместительству главбуха, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста.

Время от времени в штате трудятся психологи.

Нужно выяснить величину заработной плата каждого сотрудника. В большинстве случаев для риэлтора оклад не предусмотрен, в особенности для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его заработная плат исчисляется в процентах от цены сделки.

Не смотря на то, что, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную зарплату работника, кое-какие агентства устанавливают оклад.

Чем жёстче компания стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Большие организации смогут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, небольшие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: умелых риэлторов либо новичков.

Преимущества умелых сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, другими словами довольно стабильный доход.

Но имеется вывод, что они повторяют и все просчёты и предыдущие ошибки. Причем львиная часть этих неточностей связана с юридической стороной деятельности агентства. Согласно точки зрения некоторых агентств, как раз исходя из этого с умелыми риэлторами лучше не связываться. В действительности, самая благоприятная земля для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, в противном случае, которое возможно взять в любом самом мелком и захудалом учебном заведении.

Как мы знаем, юристов у нас вечно большое количество, а стоящих экспертов – единицы.

В случае если же вы ощущаете, что вам не хватает знаний, не поскупитесь на обучающие направления для себя и собственных риэлторов. В случае если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу затрат нужно будет включить заработную плат для юриста, а хороший юрист, как мы знаем, «стоит» недешево (приблизительно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать произведение Гарри Келлера, обладателя самого большого в Америке агентства недвижимости. Книга именуется «Как стать миллионером, реализовывая недвижимость». Само собой разумеется, американский бизнес резко отличается от отечественного, но у автора имеется что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Само собой разумеется, возможно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном либо промышленном районе, но вряд ли это отправится на пользу вашему бизнесу. Так как многие клиенты, в первоначальный раз попав в агентство, оценивают его по внешним показателям. По одежке встречают – при виде мелкого тесного офиса с старой мебелью и отваливающимися обоями клиент может и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент делает выводы об одолжениях агентства по презентабельности сотрудников и офиса. Иначе, заметив солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, большое количество сдерут»…». В любом случае, любой уважающий себя деловой человек оформит собственный рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – большой пункт затрат

Приличная наружная вывеска весьма весома. Кроме этого возможно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, не смотря на то, что большая часть агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. обслуживание и Создание сайта.

6. Разнообразные затраты

Приобретение офисного оборудования:

Офисная и вторая мебель.
Компьютеры .
Сервер.
Программные продукты.
Приобретение бухгалтерской программы.
Приобретение кассового аппарата.
Приобретение другой оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, камера).
Установка муниципального телефона.
Мини-на данный момент.
Интернет.
Другие начальные затраты.

Уплата налогов – с фонда зарплаты , с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

По большей части лишь большие агентства недвижимости реализовывают страхование деятельности собственной работы в страховой компании. Согласно точки зрения многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – количество весьма труднодостижимый. Неприятность тут содержится и в том, что многие виды сделок тянутся продолжительнее одного месяца.

К примеру, сделки по оформлению в собственность почвы, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону смогут оформляться до полугода.

рентабельность бизнеса и Срок окупаемости зависят от уровня затрат, от запросов и планов собственников. Маленькая компания может окупиться за пара месяцев. Большим смогут потребоваться и годы.

Какие конкретно неприятности ожидают начинающего обладателя агентства недвижимости?

Как дают предупреждение новичков большие агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ожидают как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было значительно тяжелее, чем на данный момент.

Мы начинали трудиться еще до приватизации и не забываем, сколько процедур нужно было пройти начинающему АН. А сейчас основать собственную компанию может любой, кому не лень.

Всем думается, что стоит лишь открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, само собой разумеется, иллюзия. на данный момент большое количество разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их делается все больше. Это не хорошо для потребителя, потому, что растет количество так называемых тёмных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения.

А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Но, раньше, в то время, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Бывали случаи, когда одна квартира продавалась пара раз в один момент, а позже пара обладателей разбирались с обстановкой. на данный момент такое недопустимо.

Но имеется лазейки в оформлении участия в долевой постройке».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» кроме этого отметил отношения с властными структурами как одну из больших неприятностей начинающего агентства недвижимости: «Сейчас рынок стал тверже, довольно много агентств раскрывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны национальных органов, например, налоговой работы. Это связано с развитием тёмного маклерства.

Имеется таковой узкий момент: новому АН не легко содержать официальный штат риэлторов, пока они не собрали достаточную клиентскую базу. Исходя из этого многие начинающие агентства трудятся «по-тёмному» и «по-серому», и налоговая работа может легко прикрыть такое агентство. А для действенного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Вправду, на данный момент множество агентств существует за счет громадной текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не взяв отдачи от работы, а компания медлено нарабатывает клиентскую базу. Не следует и сказать о том, как эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из непростых задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства зависит от таланта и опыта риэлтора. Агентству легко нужны риэлторы-асы, в противном случае агентство, вероятнее, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

Комментарий по поводу дает директор ООО «Региональное агентство недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна: «Кроме того в случае если риэлтор владеет опытом и организованной базой клиентов, ему будет тяжело грамотно подобрать коллектив – рабочую команду, которая будет приносить доход. А уж начальнику без опыта и вовсе не место на казанском рынке. Кроме того если он наймет экспертов, сами же сотрудники смогут вытеснить его из бизнеса».

Все эти неприятности замечательно привычны любому обладателю агентства. Но, само собой разумеется, главная головная боль для нового агентства – борьба с борьбой. Риэлторский рынок перенасыщен, продавцов чересчур большое количество.

По оценкам специалистов, на одного клиента находится по 4-5 квартир.

Такое превышение предложения над спросом на фоне постоянного увеличения цен на ужесточения и жильё условий ипотеки в Казани обусловило застой на риэлторском рынке Казани. Данный факт отмечают опрошенные нами агентства. «В таковой застойный период начинающему АН для развития потребуется большой денежный запас. Если бы я на данный момент думал открыть собственный агентство с нуля, предположительно, вряд ли бы решился на это»,- отметил Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт».

Корпоративная культура агентства

Активные вложения – еще далеко не гарантия успеха. Большую роль играется грамотно организованный, слаженный коллектив. В случае если кроме того удалось собрать команду высококлассных риэлтеров, не следует забывать, что удержать их не так легко.

В риэлторском бизнесе, как и в любом втором, распространены случаи, в то время, когда главные эксперты уходят или к сопернику, или открывают собственное дело. Практически 80% экспертов уходят к соперникам по причине того, что управление компании очевидно не делает собственные посулы, к примеру, эксперту не заплатили обещанный повышенный гонорар за успешную сделку.

Другое дело, в то время, когда риэлтор решил уйти из компании чтобы открыть собственный бизнес. Для того чтобы эксперта весьма тяжело удержать в компании: один из вероятных выходов – повысить его в должности. Помимо этого, дабы удержать в компании специалиста, нужно выработать корпоративную культуру, предусматривающую коллегиальность при принятии ответов и демократичную воздух.

Бизнес-замысел агентства недвижимости (денежная часть)

Аренда помещения – от 14-15 тыс. руб.
Оборудование – от 60-80 тыс. руб.
ПО (1С и т. п.) ~ 30 тыс. руб.
Реклама – от 4-15 тыс. руб. в месяц.

Зарплатадля агентов устанавливается сдельная. Сумма вознаграждения может составлять 30-60% от рабочей группы за сделку. Зарплатаначальника, бухгалтера, уборщицы – фиксированный оклад.

Коммунальные платежи, оплата за иные расходы и телефон – от 6 тыс. руб.

Доходы. Средняя удельная стоиость за риэлторские услуги – 3-6% от суммы сделки. Прибыль компании с численностью 5 человек может составлять порядка 200 тыс. руб. Рентабельность сильно зависит от суммы вложений, размеров бизнеса, средний показатель – 25%.

Окупаемость – от 3-6 месяцев.

Прикрепленные файлы

Скачать «Пример бизнес-замысла агентства недвижимости» в формате zip, размер 85,3 КБ
Скачать «Бизнес-замысел агентства недвижимости» в формате doc, размер 43,5 КБ