Оценщики и банки: через тернии к союзу
В прошлые выходные в Санкт-Петербурге завершился форум«Громадной консалтинг `11», на котором обсуждались неприятности сотрудничества оценщиков и банков.
Сейчас в Российской Федерации зарегистрировано около 1700 оценщиков, каковые объединены в 11 саморегулируемых организаций (СРО). В скором будущем их число вряд ли возрастет — законодатели попытались. Сейчас быть оценщиков в Российской Федерации не просто: необходимо подтверждать навыки и свою квалификацию, трудиться направляться строго по стандартам, а нести ответственность за неточности в отчетах приходится фактически головой.
Но вряд ли это возможно назвать негативным явлением для перенасыщенного рынка. Так как кроме того банков, главных клиентов оценщиков, фактически вдвое меньше. Борьба среди специалистов так громадна, что кроме того мельчайшая оплошность в работе может сказаться смертельно на всей деятельности оценщика.
Наученные опытом кризиса банки, непременно, предпочтут специалиста с высокой квалификацией и безупречной репутацией.
Все это ведет к понижению цен на услуги оценщиков. Им делается все тяжелее трудиться: доход значительно уменьшается, а уровень качества работы снизить никак запрещено. Но имеется и хорошие изменения структуры.
Выживает, как мы знаем, сильнейший. Следовательно, по окончании всех законодательных ужесточений, по окончании всех испытаний кризисами на рынке останутся лишь специалисты.
Законодательство
Закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ принят во второй половине 90-ых годов двадцатого века. Но, по сути, развиваться отрасль начала всего пара лет назад, в то время, когда оценщиков обязали вступать в саморегулируемых организации (закон от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ). Рынок взял толчок к качественному формированию. Это был громадной ход, а следующий последовал только в 2010 году.
Летом прошлого года закон от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ ввел требование о дополнительном страховании оценщиков, занимающихся определением кадастровой цене. А зимний период законодатель решил реформировать несколько лишь блок оценочной деятельности, а целый рынок полностью.
Благодаря закону от 28 декабря 2010 года № 431-ФЗ показалось понятие специалиста СРО, видов экспертизы отчетов об оценке, минимальных требований к специалистам СРО. Кроме этого был введен механизм принятия экспертных заключений по отчетам оценщиков – через советы экспертов СРО. Специалисты СРО же, со своей стороны, в соответствии с закону, должны сдать квалификационный экзамен. И не как-нибудь и абы где.
В законе прописано, что должны быть созданы четкие стандарты по экспертизе отчетов и по уровню знаний специалистов. Помимо этого, вырос размер минимальной вероятной выплаты из компенсационного фонда СРО.
По словам Марины Федотовой, проректора Денежного университета при Правительстве РФ, помощника главы Национального совета по оценочной деятельности, президента Сообщества экспертов-оценщиков СМАО, эти законодательные новшества нацелены именно на увеличение качества отчетов оценщиков. Уже утверждено пара стандартов оценки, например, стандарт «Требования к отчету об оценке».
И не так долго осталось ждать ожидается принятие еще одного ответственного стандарта «Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к порядку и экспертному заключению его утверждения». К концу 2011 года можетстать уже 11 трудящихся стандартов, другими словами еще будет принято 7 стандартов.
Клиенты оценщиков аналогичной «стандартизации» смогут лишь порадоваться. Опыт других государств говорит о том, что по окончании кризисов к деятельности оценщиков привлекается повышенное внимание, требования к их отчетам становятся тверже, вопросов к ним больше. Большая часть русских кредитных организаций имеют внутренних оценщиков, и они значительно чаще в полной мере действенно выполняют внутреннюю экспертизу отчетов оценщиков.
Но от одолжений внешних «ревизоров» вряд ли кто откажется.
Роль для банков
Банки не отрицают, что оценщики им нужны, не обращая внимания на то, что в штате кредитные организации обычно держат целые оценочные департаменты. Дело в том, что компетентную и максимально свободную оценку может дать лишь сторонний специалист. Выдавая кредит, банк желает быть уверен, что не ошибается.
Оценочный отчет (к тому же и с заключением совета экспертов СРО) – страховка, поручитель того, что под данный актив возможно ссудить деньги. Лучшим доказательством того, что роль оценщиков ответственна для кредитного бизнеса, есть тот факт, что главой Национального совета по оценочной деятельности стал Герман Греф, глава Сберегательного банка.
По словам Андрея Чуракова, первого вице-президента Первого республиканского банка, кредитные организации деятельно прибегают к помощи опытных оценочных компаний. «Время от времени банку не легко самостоятельно выяснить цена определенного актива, — говорит специалист. — Кроме того наличие в штате экспертов подразделения по работе с залогами с аттестатами опытных оценщиков не гарантирует точность оценки». Знание главных методик не есть поручителем верной их интерпретации в каждом конкретном случае. Исходя из этого особая оценка занимает важное место в определении залоговой его ликвидности и стоимости актива в случаи вероятной реализации залога.
«Роль оценщиков всегда была громадна, — уверен Кирилл Парфенов, помощник главыбанка «Легион». — Банки, само собой разумеется, стараются сократить издержки, иметь собственных оценщиков, но однако при довольно больших суммах без оценщиков-нейтралов никуда не уйти». Противоречивые жажды мало сэкономить на оценке и осознать настоящую цена балансируют, но все-таки мало сдвигаясь в сторону получения настоящей оценки. «По большому счету, в текущий посткризисный период сложно осознать, что какое количество реально стоит, если не заниматься оценкой на постоянной, регулярной нередкой базе», — уверен специалист.
В случае если же говорит о цене вопроса, то в течении последних двух лет цена одолжений по оценке квартир мало увеличилась, все-таки бороться за клиента приходится. По словам опрошенных банкиров, в случае если в Московской области и Москве в 2010 году цены на такие услуги пребывали в диапазоне 4 – 9 тысяч рублей, то в 2011 году – уже 5-10 тысяч рублей. «В регионах нижняя граница ценового диапазона цены одолжений в 2010 и 2011 годах не изменилась и образовывает порядка 2 тысяч рублей.
Увеличить сферу
Оценщики уверены: их сотрудничество с банками будет теснее. Во всем мире на оценщиков в далеком прошлом возлагается глобальная задача – комплексная оценка бизнеса при любом принятии кредитного ответа. К примеру, в Соединенных Штатах, по словам Марины Федотовой, выполняют такую комплексную оценку бизнеса, оценивают возможность получения финансовых потоков в тот либо другой временной отрезок, риски конкретного предприятия, проблемные места.
И лишь затем выносится кредитный «вердикт».
Пора и отечественным игрокам осваивать новые направления. Так вычисляют оценщики. «Я надеюсь, что взаимоотношения банков и оценщиков будут углубляться», — говорит Федотова. На упрочнение сотрудничества согласны и банкиры.
Банкиры с наслаждением участвуют в мероприятиях, организованных Национальным советом по оценочной деятельности, кое-какие кроме того являются его участниками. Но продвижение оценщиков в финсектор — дело уже каждого конкретного банка. Готовы ли банки к тому, дабы оценщики проводили комплексную оценку бизнеса при вынесении кредитных ответов?
Частично да. «Комплексная оценка бизнеса нужна для поглощений и сделок слияний либо при залоге на имущества, а всего действующего бизнеса, — говорит Андрей Чураков. — При таких кредитах имеется довольно много «тонкостей и» подводных камней, а также, при оценке нематериальных активов».
«Комплексная оценка бизнеса включает, в большинстве случаев, все факторы, разрешающие его оценить, — говорит Кирилл Парфенов. — Все мы замечательно понимаем, что возможно приобрести раздельно стоящее строение завода, а возможно, к примеру, выкупить акции самого завода, взяв тем самым это строение». Что какое количество стоит — нужно оценивать и вычислять. «Бывают случаи, в то время, когда брать завод как завод удачнее, чем отдельные строения», — уверен специалист.
«Главная роль оценщиков для банков в розничном кредитовании пребывает в предоставлении адекватной цене объектов, планируемых к передаче в залог банку, — продолжает Елена Романовская, глава управление кредитного администрирования Абсолют банка. — Это роль не изменялась и думаю, не будет изменяться, поскольку цель, основная деятельность и функция оценочных компаний — это свободная оценка объектов оценки».
Переоценка
Главной проблемой для банков, с которой столкнулись многие кредитные организации на протяжении кризиса, стала именно переоценка (в меньшую сторону) многих активов, под каковые выдавались кредиты. Забрать ту же ипотеку. На каждом углу на данный момент кричат о непомерных стоимостях на квадратные метры в середине 2008 года и о том, что тогдашние заемщики на данный момент не смогут расплатиться за собственные кредиты, кроме того реализовав квартиры. Виноваты ли тут заемщики?
Возможно ли было как-то это предвидеть?
Рынки недвижимости очень сильно изменились сейчас. «Само собой разумеется, по многим залогам по докризисной ипотеке они еще и по сей день являются частично необепеченными, — говорит Андрея Чураков. — Это относится как ипотеки с минимальными авансами, так и ипотеки по элитной недвижимости, цена по которой совсем еще далека к докризисным параметрам». По словам Кирилла Парфенова, четких данных по переоценным объектам нет, но, «по беседам в кулуарах, такое было». По его мнениию, неприятность появилась кроме того не с тем, что они были переоценены (все равно обычный дисконт закладывался), а с тем, что скидывать их хотелось по оценочной цене не учитывая дисконта.
Причем банкиры до кризиса сами давали на оценщиков. К примеру, автора этих строчков в 2008 году при получении кредита направили к конкретному «партнерскому» оценщику, что фактически «нарисовал» мне цена моей квартиры. Другими словами указал такую цену, дабы она была достаточной чтобы получить кредит…
на данный момент обстановка с их регулированием и оценщиками помой-му изменилась. Так говорят. Но мои привычные практически на данный момент берут ипотеку. И обстановка ровно такая же. «Собственный» оценщик «рисует» ту цена квартиры, которая «нужна». Нулей он, само собой разумеется, не пририсовывает, это было бы легко трагедия. Но 200-300 тыс. рублей легко добавит, в случае если нужно.
И это основная неприятность взаимоотношений между финсектором и оценочным.
Неприятности
Имеется и несовершенства и другие беды: недоработанная стандарты и законодательная база оценочной деятельности, недочеты в совокупности оценщиков и обучения консультантов. Но обстановка начинает изменяться. Над стандартами трудятся, обучать оценщиков стали особенно шепетильно, а уровень ответственности в отрасли и без того довольно высокий.
В соответствии с статье 24.6 закона «Об оценочной деятельности» убытки, причиненные клиенту, заключившему соглашение на проведение оценки, либо имущественный вред, причиненный третьим лицам благодаря применения итоговой величины рыночной либо другой стоимости объекта оценки, упомянутой в отчете, подписанном оценщиком, возмещаются за счет имущества этого оценщика.
Сейчас, к тому же, оценщики обязательно входят в какую-то из СРО и их ответственность застрахована (не меньше, чем на 300 тысяч рублей). В СРО имеется компенсационный фонд, куда «сбрасываются» оценщики не меньше чем по 30 тысяч рублей. Данный «спасательный круг» окажет помощь оказать помощь расплатиться за убытки, понесенные клиентом оценщика в следствии проведения некачественной экспертизы.
Но не в любом случае. А всего лишь в двух. Или в случае если страховой выплаты по этому оценщику не хватает, или в случае если оценщик отказался удовлетворить требование клиента о возмещении ущерба или «пострадавший» не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.
Словом, ответственность оценщика введена высокая, но это частично связано с кризисом, в то время, когда и оценки, и рейтинги продемонстрировали некий отрыв от действительности. «Вправду, имеется оценщики, каковые не всегда добросовестно делают собственные обязанности, оказывают некачественные услуги, — пояснила Федотова. — Законодатель сохраняет надежду, что так повысится уровень качества оценочных одолжений».
