Как превратить проблемный актив в хороший
Банкиры изобретают множество способов скрыть проблемные и реструктурированные кредиты.
Кое-какие из способов смогут окончательно закрыть им дорогу к повышению доли на ипотечном рынке. АРИЖК знает законный путь сделать из проблемного актива перспективный.
Главная цель АРИЖК — помощь ипотечным заемщикам, столкнувшимся с временным ухудшением платежной способности, в обслуживании ипотечного обязательства. За последние полгода агентству удалось наладить конструктивный диалог с большинством банков, присутствующих на ипотечном рынке. На данный момент деятельно усиливаетсятак называемый «второй уровень помощи ипотечных заемщиков» — выкуп АРИЖК ипотечных активов для проведения вторичной реструктуризации.
Но все еще сохранились определенные сложности сотрудничества с банками.
Как банкиры прячут просрочку
Банки используют разные стратегии оптимизации собственного баланса, манипулируя цифрами по количествам просрочки. На сегодня мы выделяем три разных подхода сознательного искажения отчетности по проблемной задолженности, каковые зависят по большей части от финансового состояния и политики банка.
Первой стратегии придерживаются кое-какие большие банки с сильным акционером — для действия на акционера. Во-первых, искусственно поддерживая уровень проблемности активов и соответственно увеличивая «неработающий» капитал в резервах, банк показывает акционеру необходимость дополнительных вливаний в уставный капитал. Помимо этого, завышение резервов разрешает топ-менеджменту, несущему ответственность за продажи и количества бизнеса, оправдать перед акционером невыполнение бизнес-замысла.
Все легко: повышение резервов ведет к «пограничному» значению нормативов, в первую очередь норматива достаточности капитала Н1, что разрешает доказать акционеру невозможность предстоящего наращивания количеств бизнеса без пополнения капитала.
Имеется и еще одна обстоятельство придерживаться данной стратегии. Цена завлекаемых банками ресурсов понижается (за последние полтора года Банк России 15 раз снижал ставку рефинансирования — с 13 до 7,75%), а доступность ресурсов за счет вливания Банком России и ВЭБом средств в экономику значительным образом увеличилась.
Но, не обращая внимания на это, ставки по кредитам для населения остаются без трансформации, и за счет размещения стоимости средств и разрыва привлечения банки приобретают огромную прибыль, которую стремятся сохранить. Для этого увеличивают количества резервирования, искусственно ухудшая категорию качества ссуд.
| Многие банки создали личные программы скрытой реструктуризации, каковые разрешали не показывать рост рисков по ссуде и не увеличивать резервы |
Мы распознали такую стратегию, сопоставив отчетность по МСФО и РСБУ. В случае если РСБУ показывает минимальную прибыль либо убыток при относительно маленьком уровне просрочки, а МСФО, наоборот, высокую прибыльность от активных операций, — это указывает, что банк применял данную схему для сохранения излишней прибыли.
Вторая стратегия появляется в банках, где громадный вес имеют коллекторы. Обычно в банках достаточно сильную позицию занимает блок, несущий ответственность за сопровождение задолженности, а также проблемной. Создается специальная инфраструктура, обслуживания и система поддержки кредитов, совокупность работы с органами и судебными органами аккуратного производства.
В данной ситуации топ-менеджмент, несущий ответственность за сопровождение, заинтересован в громадной просрочке — она разрешает содержать и расширять имеющийся штат сотрудников, показывать громадные количества бизнеса по работе с проблемными активами и позволяет лоббировать собственные интересы.
Появляется честный вопрос: в случае если действия некоторых банков по неестественному ухудшению качества портфеля легко выявляются, то из-за чего Банк России не пресекает проведение таковой политики?
Нужно подчернуть, что данное явление запрещено конкретно охарактеризовать как негативное. Да, с одной стороны, неработающий капитал отрицательно отражается на налоговых поступлениях. Но, иначе, формирование сверхрезервов содействует увеличению надежности финансовой системы, поскольку резервы призваны компенсировать риски активных операций.
А по мере стабилизации экономики резервы так или иначе будут высвобождаться, что и приведет к повышению налогооблагаемой базы и пополнению бюджета.
Третьей стратегии придерживаются по большей части региональные банки, каковые деятельно обращают взыскание на заложенное имущество и ставят недвижимость на собственный баланс. Это ведет к повышению капитализации банка. Наряду с этим недвижимость учитывается на балансе по сумме остатка задолженности, другими словами, в большинстве случаев, по завышенной цене.
Как вариант банк может вырабатывать закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости, что дополнительно разрешает оптимизировать налогообложение недвижимости. При таковой схеме проблемный актив уходит с баланса банка, нормативные показатели постоянно совершенствуются, но неприятности остаются. В первую очередь вследствие того что управление недвижимостью есть непрофильным бизнесом для банка — появляются затраты на сопровождение, содержание, реализацию и охрану недвижимости.
Учитывая завышенную цена, по которой недвижимость принята на баланс банка, реализация жилых помещений в условиях стагнирующего рынка по упавшим стоимостям ведет к образованию убытков от таких операций.
Сами с усами
Реструктурировать задолженность — значит признать, что у заемщика существуют неприятности, и зафиксировать повышение рисков невозврата средств. Это влечет необходимость повышения резервов. В 2009 году отказ банков внедрять открытые программы реструктуризации как правило был обусловлен как раз нежеланием раскрывать подлинные количества проблемности ипотечных сумок.
Многие кредитные организации создали личные программы скрытой реструктуризации, каковые разрешали не отражать в бухгалтерской отчетности временное сокращение денежной нагрузки на заемщика, не показывать рост рисков по ссуде, соответственно, не увеличивать резерв по ней.
Так, к примеру, банки изменяли график оплаты долга без оформления официального заявления на реструктуризацию. Либо выдавали новый кредит с графиком, соответствующим фактической платежной способности заемщика, на обслуживание ранее выданного ипотечного кредита, с погашением которого появились неприятности. Такая схема разрешает создавать минимальные резервы по снова выдаваемым ссудам, поскольку по ним нет показателей проблемности.
Проведение банками скрытой реструктуризации ведет к искажению официальной отчетности по реструктурированным ссудам, что выявляется только при тщательном анализе. По статистике Банка России, при понижении общего объема кредитования вырос количество необеспеченных ссуд, что говорит о популярности проведения реструктуризации обеспеченных ссуд методом перекредитовки.
| Завышение резервов разрешает топ-менеджменту, несущему ответственность за продажи и количества бизнеса, оправдать перед акционером невыполнение бизнес-замысла |
В рамках собственной деятельности мы предоставляем банкам инструменты с целью проведения «открытой» реструктуризации и комфортного сотрудничества с нами. Для этого мы поддерживаем деятельный диалог с Банком России, одним из результатов которого стало Указание 2355-У по внесению трансформаций в Положение 254-П — ЦБ дал включать в портфель однородных ссуд ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей, даже в том случае, если денежное положение заемщика ухудшилось. Так, Банк России признал реструктуризацию — заявление заемщика на проведение реструктуризации по обстоятельству понижения платежной способности сейчас не выясняется «вне закона» и не влечет необходимости исключать ссуду из ПОС и увеличивать количество резервирования по ней.
До внедрения программ реструктуризации у банков был единственный метод вернуть предоставленные средства ипотечного кредита при дефолта заемщика — обращение взыскания на заложенное имущество. Но обращение взыскания — очень сложная процедура, затратная для банка и травматичная для заемщика. К тому же в связи с трансформацией цен на рынке недвижимости далеко не всегда за счет обращения взыскания удается всецело погасить задолженность заемщика перед банком.
За полтора года собственной деятельности агентство проработало и внедрило действенные и удачные для банков схемы сотрудничества, каковые разрешают решать проблему нехороших ипотечных активов, сохраняя капитал, не увеличивая резервов и наряду с этим не вызывая претензий со стороны Банка России. Но не все банки с готовностью идут на обмен проблемных ипотечных активов на «хороший» надежный актив, предлагаемый АРИЖК.
Не бейте заемщика, он вам понадобится
Любой ипотечный рынок испытывает недостаток в совокупностях защиты: принципиально важно не только развитие механизмов предоставления ипотечных кредитов — андеррайтинга заемщиков, оценки предметов залога, но и механизмов обслуживания задолженности и длительного функционирования. Долгосрочный кредит — долгое обязательство, средний срок которого образовывает 17 лет. И ни один, кроме того самый дисциплинированный заемщик, владеющий на момент получения кредита хорошей платежеспособностью, не может быть уверенным в том, что в течение долгого срока он сможет обеспечить своевременное внесение платежей.
Как раз исходя из этого на ипотечном рынке должны существовать неизменно действующие механизмы помощи заемщиков во время временного ухудшения платежной способности, не влекущие повышения резервирования. Выделю, речь заходит как раз о временном понижении платежной способности (к примеру, при рождении ребенка либо смене места работы) — лишь в этом случае целесообразно реструктурировать задолженность, предоставляя заемщику время на восстановление.
По отечественной статистике, при активной и грамотной работе с заемщиком, испытывающим трудности, 87,4% заемщиков восстанавливают собственную платежеспособность и возвращаются к обычной платежной дисциплине. Опыт говорит отечественную правоту: неприятности большинства заемщиков — явление временное, и политика сохранения заемщиков методом предоставления им шанса на восстановление в конечном счете значительно действеннее политики «стремительного» решения проблем методом обращения взыскания.
Банк, проводящий агрессивную политику взысканий, кроме прямых убытков от реализации жилья на падающем рынке, неизбежно столкнется со понижением спроса на собственные ипотечные кредиты, и завоевать требуемую долю на ипотечном рынке будет сложно.
ЦБ обменяет неприятности на деньги
Внедрение цивилизованных программ реструктуризации как альтернативы процедуре обращения взыскания, разрешает снизить риски инвесторов и вывести рынок ипотеки на как следует новый уровень. на данный момент мы все больше убеждаемся в правильности позиции «честным быть выгодно» — проходят времена ухода и тотального сокрытия доходов от налогов, любой бизнес делается все более прозрачным и предсказуемым, ключевую роль играется увеличение инвестиционной привлекательности русских рынков.
| Примечание.БО В феврале этого года на страницах отечественного издания («БО» №2/2010) мы разговаривали с председателем совета директоров ОАО «АРИЖК» Андреем Языковым о том, что не все банки торопятся воспользоваться программами АРИЖК по реструктуризации проблемной ипотечной задолженности, не обращая внимания на очевидные пользы для того чтобы сотрудничества. |
Наличие механизмов защиты оказывает значительное влияние и на потенциальный спрос на ипотеку среди населения – люди должны осознавать, что долгосрочный кредит – это не кабала, а настоящий метод улучшить собственные жилищные условия, и при временного понижения доходов добросовестному заемщику окажут помощь преодолеть трудности как кредитор, так и государство. Как раз исходя из этого крайне важна социальная ответственность кредитора, которая обязана подкрепляться наличием законных способов решения проблем, что именно и предоставляет АРИЖК.
Помимо этого, с уверенностью возможно заявить, что пережить временные трудности смогут лишь банки, у которых нет неприятностей с капиталом. Как раз исходя из этого главная часть инструментов АРИЖК направлена на поддержку капитализации банков, что даст дополнительную «социальную надежность» всей совокупности российского ипотечного кредитования.
В поддержку мер, предпринимаемых АРИЖК, Центробанк 1 июня 2010 года выпустил указание 2455-У, которым включил бумаги АРИЖК, используемые для обмена ипотечных кредитов социально незащищенных категорий населения, в ломбардный перечень. Это разрешит кредитным организациям как разморозить резервы, организованные под вероятные утраты по проблемным ипотечным ссудам, так и при необходимости поддерживать собственную ликвидность, применяя залоговое кредитование в ЦБ.
