Квартирный обмен: сложно, но можно
Сейчас обменные сделки на рынке недвижимости являются чуть ли не самым настоящим шансом улучшить собственные жилищные условия.
В ситуации заоблачных цен на столичное жилье вариант «чистой» приобретения недвижимости может позволить себе немногочисленная категория населения – та, у которой имеется в наличии свободные деньги, причем в большом размере. Намного большей популярностью пользуется «обменный» вариант ответа квартирного вопроса.
В самом узком смысле обмен – это одновременное совершение двух противоположных операций: продажи имеющейся и приобретения новой квартиры. Такие сделки разрешают хозяину избежать как минимум двух сложностей: необходимости поиска места проживания на малоизвестный период до приобретения квартиры и сбор кругленькой суммы денег на приобретение нового жилья.
Организация квартирного обмена требует от его участников больших затрат, среди них и моральных.
От СССР до наших дней
«В случае если доходить к трактовке понятия обмена с юридической точки зрения, то это гражданско-правовая сделка, совершаемая с объектами, не находящимися в собственности граждан (неприватизированными). В любой другой ситуации вернее применять термин «мена», – говорит председатель совета директоров риэлторской компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.
Как раз таковой «квартирный бартер» обширно употреблялся в период СССР и был чуть ли не единственным методом решить жилищный вопрос. Кто-то хотел разъехаться, кто-то – напротив. И в том и другом случае люди поменяли одну квартиру на другую без привлечения денежных средств.
Но словосочетание «квартирный обмен» в далеком прошлом переросло Гражданский кодекс и на данный момент употребляется в обиходе для наименования любой сделки, в рамках которой собственники квартир обменивают собственный жилье на второе, додаёт Олег Самойлов.
Это возможно обмен дорогой квартиры на менее дорогую с целью взять доплату либо же противоположный вариант – улучшение жилищных условий с применением денежных средств, взятых от продажи имеющегося жилья.
Сказать о громадной распространенности «настоящих» обменных сделок сейчас не приходится. Основная обстоятельство этого кроется в их специфике: так как осуществление прямого обмена подразумевает отсутствие финансовых расчетов либо их минимальное применение. Тут на первый замысел выходят размеры жилплощади, количество помещений, планировка.
На таковой принципиальный момент, как рыночная цена объекта, приходится закрывать глаза. Так что в свете рыночных реалий обмен в «чистом виде» может стать нерентабельным мероприятием.
«При сделках мены шансы совпадения, что Ивана Петровича полностью устроит квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю, – уверен начальник отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский. – Это неудобный, архаичный метод, по сути – старый натуральный обмен».
Таким сделкам сопутствует еще один недочёт – протяженность во времени: потому, что на рынке число предложений для прямого обмена очень ограничено, некоторым потенциальным новоселам приходиться ожидать подходящий вариант годами.
Да и сама разработка обмена достаточно трудозатратна. «Ее применение требует от риэлтора квалификации экстра-класса: так как в рамках данной процедуры требуется состыковать встречные и, в большинстве случаев, не стыкующиеся интересы участников сделки, – поясняет Олег Самойлов. – Аналогичной квалификацией на столичном рынке на данный момент, по моим ощущениям, владеет малое количество экспертов, стаж практической работы которых образовывает порядка двадцати лет. Разумеется, что отыскать для того чтобы риэлтора непросто».
Хорошая альтернатива
На смену «чистому» обмену пришли так называемыеальтернативные сделки.
«С их помощью люди значительно чаще задаются целью улучшить собственные жилищные условия, исходя из этого, в большинстве случаев, продается жилье меньшей площади и покупается квартира побольше. Необходимо подчеркнуть, что совершение других сделок отмечается как в эконом-классе, так и в более дорогих – среднем и бизнес-классах», – уточняет Михаил Раздольский.
По оценке специалистов, такие сделки уже не первый год занимают около 90–95% от всего количества операций на вторичном рынке жилья.
«В соответствии с предварительным данным официальной статистики, в прошедшем сезоне в Москве было заключено более 91 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 6,5% выше уровня 2010 года и в полных значениях есть рекордным показателем для столичного рынка, – говорит аналитик ИК «Финам» Анна Мишутина. – Наряду с этим их большая часть как и в 2009–2010 годах относилась к числу других – в условиях низких темпов повышения цен, низких ставок и расширения предложения потребители деятельно занимались улучшением жилищных условий».
«Альтернатива», по сути, – данный тот же обмен, но происходит он через сделку купли-продажи: хозяин реализовывает одну квартиру и берёт другую, продавец которой со своей стороны кроме этого собирается подобрать себе второе жилье вместо. Так, выстраивается целая цепочка, которая может складываться из 6 и более квартир, но в среднем она содержит в себе 3–4 звена. Все расчеты происходят с применением «живых» денег.
В этом случае рыночная цена квартиры играется ключевую роль, а потому возможно взять более просторное жилище, реализовав мелкую квартиру (к примеру, переехав из центра на окраину).
Участники сделки имеют возможность выбирать жилье из всего ассортимента, представленного на рынке. Сроки вселения в новую квартиру хоть и занимают больше времени, чем при «чистой» сделке купли-продажи, но все-таки не идут ни в какое сравнение с вялотекущим ответом квартирного вопроса при помощи прямого обмена (в большинстве случаев целый процесс «альтернативы» укладывается максимум в полугодичный срок).
«Обширно используемая сейчас «другая» разработка, без сомнений, есть более передовой, поскольку разрешает применять для построения обменных цепочек целый спектр предложений квартир, представленных на рынке недвижимости», – констатирует Олег Самойлов.
«При «альтернативе» клиент может выбирать объект из десятков тысяч предложений, а не искать того единственного клиента, которому понравится как раз его квартира, как при «прямом» обмене», – подтверждает Михаил Раздольский.
Залог успеха
Организация другой сделки – это весьма трудоемкий и хлопотный процесс, требующий от ответственности и участников терпения. Так, для успешной реализации всей цепочки, нужно, дабы в ее начале был «чистый» клиент (тот, кто получает квартиру за деньги и наряду с этим не реализовывает существующее жилье), а в конце – «чистый» продавец (тот, кто реализовывает жилплощадь, не беря ничего вместо). «В случае если хотя бы одно из этих требований не будет выполнено, «собрать» обменную цепочку не удастся, поскольку она будет удлиняться до бесконечности», – информирует Олег Самойлов (компания «Релайт-Недвижимость»).
Но, в стабильной обстановке, которой характеризуется сегодняшний рынок жилья, это условие соблюсти нетрудно. Неприятности смогут показаться в том случае, если цены на квартиры будут падать: тогда количество присутствующих на нем «чистых» клиентов быстро уменьшится, а потому шансов у «других» цепочек воплотиться в судьбу фактически не останется, поясняет Самойлов.
И тут стоит снова возвратиться к «прямому обмену», потому, что его привлекательность возможно оценить как раз в рамках вышеописанного сценария. «В этом случае выстраиваемая цепочка не испытывает недостаток ни в «чистых» продавцах, ни в «чистых» клиентах: все участники обмена замыкаются друг на друга «вкруговую», – додаёт специалист.
Но возвратимся к «альтернативе». Все квартиры в появившейся купле-продажной цепочке нуждаются в тщательной проверке на юридическую чистоту. Кроме этого для успеха предприятия принципиально важно соблюдение заинтересованностей всех сторон: так как в случае если хотя бы одно звено выпадет, разомкнется вся цепочка, и сделка не состоится.
Наличие таких «подводных камней» ставит под сомнение возможность успешного проведения «альтернативы» собственными упрочнениями, без привлечения умелых риэлторов. Не смотря на то, что при разумном подходе и большом желании вероятен и таковой вариант.
От начала до конца
Как проходит другая сделка?
Для начала клиенту предстоит осознать стремления и свои намерения: он обязан решить, в каком районе, какую квартиру и по какой цене покупать. В случае если рассматривается вариант доплаты, участник сделки обязан четко воображать себе ее сумму.
После этого предстоит заняться поиском клиента квартиры, а позже и нового жилья. Как раз в таком порядке. В другом случае высока возможность того, что за «квартиру грезы» нечем будет платить.
Когда находится клиент, хозяин заключает с ним пилотный контракт о покупке. В рамках этого соглашения клиент подтверждает собственный потребительское намерение авансом. Без данной предоплаты не обойтись. Так как, по сути, деньги от продажи первой квартиры являются основной денежной составляющей всей цепочки.
Сумма задатка будет рассчитываться исходя из стоимости и количества альтернатив каждого из объектов.
Денежные взаиморасчеты – один из сложных моментов всего купли-продажного процесса. Все начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Их вносит клиент первой квартиры, а приобретает продавец последней.
В случае если ожидаются доплаты, то количество ячеек будет больше.
Новоселье главного клиента состоится лишь тогда, в то время, когда освободятся все квартиры цепочки. То, как дата фактического переселения совпадет с запланированной и прописанной в контракте, будет зависеть от всех участников сделки. Срыв сроков тут очень нежелателен.
Один за всех
Дабы процесс приобретения квартиры при помощи непрямого обмена смог завершиться благополучно, всем его участникам нужно будет постараться. К примеру, одним из необходимых условий «альтернативы» есть одновременная регистрация всех соглашений купли-продажи. В случае если хотя бы один соглашение ее не пройдет, сделка не состоится.
При проведении «альтернативы» крайне важно взять точную данные обо всех участвующих в цепочке квартирах. Довольно часто осуществить это не редкость непросто. Само собой разумеется, взять выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) потенциальным новоселам удастся.
Но она может содержать данные лишь о сегодняшнем обладателе квартиры. Полноценная же проверка предполагает сбор сведений обо всех прошлых собственниках жилья. В данной ситуации участникам «альтернативы» будет разумнее все-таки прибегнуть к помощи экспертов по недвижимости, каковые имеют возможность взять исчерпывающую данные о квартире, а также из неофициальных источников.
Еще один принципиальный момент – это количество звеньев цепочки. Не хорошо, в случае если их большое количество: при таких условиях соблюсти интересы участников сделки будет весьма сложно. Долгая цепочка увеличивает сроки сделки, а это значительно повышает риск необходимости доплаты: так как цены на рынке смогут вырасти.
Не рекомендуется вовлекать в «другой» процесс более трех квартир. Данный момент – обязательство продавца купить свободную квартиру – возможно раздельно прописать в контракте.
Все нормально
Не обращая внимания на низкий платежеспособный спрос, количество сделок на рынке жилья в 2011 году демонстрировалорост, отмечает Анна Мишутина (ИК «Финам»). «На отечественный взор, главным причиной помощи рынка жилья в прошедшем сезоне стало активное восстановление ипотечного кредитования (достигло докризисных количеств), происходившее в условияхснижения ставок», – дополняет специалист.
Но на рынке чувствуетсядавление многих негативных факторов. Негативная глобальная конъюнктура, замедление роста поизводства – все это, непременно, отразилось на секторе жилья. По оценке аналитиков «Финама», скорость увеличения рынка недвижимости пребывали приблизительно на уровне инфляции, составив около 5,5–7%.
Особенных предпосылок для кардинальных трансформаций в кратковременной возможности нет. В ближайшие 6–7 месяцев рост, вероятнее, останется умеренным, а за весь год он значительно не превысит инфляцию, резюмирует Анна Мишутина. А это значит, что проведение обменных сделок на рынке вторичной недвижимости так же, как и прежде не должно сулить громадных неприятностей.
