Недвижимость: стратегия и тактика
Рынок недвижимости оживает. Но частные лица а также компании, готовые входить в данный рынок, нуждаются в новых ориентирах. // Анна Маркина, Столичный бизнес клуб – для Bankir.Ru
Столичный Бизнес Клуб попросили ведущих авторитетных специалистов и аналитиков рынка дать конкретные советы по актуальной сейчас стратегии и тактике на рынке недвижимости.
знаниями и Своим опытом делятся: Татьяна Бриккер, председатель совета директоров «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина»; Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании МИЭЛЬ-DPM; Ирина Ильчук, глава управления розничного кредитования Столичного Кредитного банка (МКБ); Александр Крапин, председатель совета директоров Аналитического агентства RWAY; Владислав Луцков, председатель совета директоров Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ; Алексей Смоленцев, председатель совета директоров группы компаний «Домостроитель»; Дмитрий Таганов, начальник аналитического центра корпорации ИНКОМ; Лев Плецельман, глава комитета по ипотечному кредиту Столичной Ассоциации Риэлторов, начальник работы ипотечного кредитования компании ИНКОМ-Недвижимость; Олег Репченко, главный директорАналитического Центра ИРН; Юрий Хлестаков, председатель совета директоров Русского Дома Недвижимости; Марина Некрасова, председатель совета директоров «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира», Роман Лазарев, председатель совета директоров компании «Первый земельный магазин».
По многим вопросам мнения экспертов разошлись. Что, в другом, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.
К примеру, в отношении ипотеки, одни категорически не рекомендуют брать заем, ссылаясь на очень невыгодные условия. Другие же, напротив, считают, что кредиты нужно брать не тогда, в то время, когда ставки низкие, а в то время, когда цены минимальны. Позже возможно будет перекредитоваться.
По поводу удачных личных инвестиций мы также столкнулись с широким спектром точек зрения – от советов вкладывать в почву, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.
Подобная обстановка с рекомендациями для потенциальных инвесторов. Кое-какие специалисты подмечают, что на данный момент — самоё удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие уверены в том, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.
— Не секрет, что большая часть сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (либо скрытыми альтернативами). Но отыскать альтернативу на стоящем рынке сложно. на данный момент заговорили об оживлении.
Достаточно ли его, дабы затевать другую сделку?
Юрий Хлестаков: Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше возможность свершения другой сделки, исходя из этого сегодняшнюю обстановку на рынке возможно разглядывать как совершенную для для того чтобы рода сделок.
Марина Некрасова: Да, рынок оживился. Понижение цен на квартиры фактически закончилось, в некоторых сегментах рынка отмечается кроме того некий рост. До ажиотажа 2006 года, само собой разумеется, далеко, но спрос начинает усиливаться . Весьма эргономичное время для начала другой сделки. И клиенты имеется, и выбор с возможностью поразмыслить и принять взвешенное ответ.
Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это вероятно.
Ирина Ильчук: Испытала на своем опыте: практически в прошлом месяце находилась в ходе продажи собственной квартиры и в один момент искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что было нужно «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совсем не снижая цены, клиенту с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Сейчас я нормально выбираю квартиру, уже сама пребывав в положении «клиента с деньгами» и диктуя собственные условия.
Татьяна Бриккер: Рынок оживился в сегменте самого недорогого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет маленькой рост, на более дорогую — до тех пор пока стагнация.
— Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?
Дмитрий Таганов. Не считая уменьшения цены либо предложения клиенту каких-то особых условий (к примеру, рассрочки платежа), вторых способов уменьшения экспозиции единичного объекта на данный момент нет. Нужно либо идти навстречу клиенту, либо как следует изменять объект — к примеру, достраивать дом, поселок.
Спрос на готовые объекты на данный момент очень высок.
Татьяна Бриккер: Нужно применять кроме электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые коробки, обзвон.
— Как реально на данный момент воспользоваться ипотекой и какие конкретно условия предлагают банки? Что удачнее – брать ипотеку сейчас либо подождать?
Алексей Смоленцев: Забрав ипотеку на данный момент, пока цены на квартиры еще низкие, со временем возможно будет перекредитоваться на более удачных условиях. Само собой разумеется, данный совет не для тех потенциальных заемщиков, каковые еще не хватает уверены в собственной денежной стабильности.
Юрий Хлестаков: В случае если ипотека нужна – БЕРИТЕ(в случае если дадут). Не имеет смысла ожидать меньших ставок. В случае если ставки начнут уменьшаться, вы постоянно можете перекредитоваться на новых условиях.
Владислав Луцков: Отечественная совет – ожидать понижения ставок.
Лев Плецельман: на данный момент условия получения ипотеки стали мягче, чем весной этого года, многие банки возобновили активную рекламу и готовы выдавать кредиты, большие банки стали уменьшать ставки, и по отечественным прогнозам в скором будущем кое-какие из них снизят начальный взнос до 20%. Однако потенциальные заказчики не смогут четко прогнозировать собственные доходы и опасаются пополнить последовательности неплательщиков
Ирина Ильчук: В МКБ с 01.10.2009 максимально снижены ставки, любой заемщик (само собой разумеется, если он соответствует требованиям по возрасту, стажу, месту регистрации работодателя) с любой формой подтверждения доходов может обратиться к нам за получением кредита. Кроме программ кредитования на вторичном рынке жилья (включая объекты, оформляемые на 1 млн рублей), мы предоставляем кредиты для приобретения квартир в аккредитованных объектах на первичном рынке жилья.
Олег Репченко: Я бы не советовал в нынешнее время брать ипотеку в хорошем ее понимании. Во-первых, у нас в стране нет той стабильности, которая свойственна рынкам европейских. Во-вторых, процент, что заявлен отечественными банками, дает переплату не 1,5 раза, как, к примеру, в Соединенных Штатах, а в 3 раза. Но имеется второй вид ипотеки — кратковременное кредитование свозможностью досрочно погасить кредит.
Удачен он тем, кто уже владеет квартирой, но собирается приобрести вторую. В этом случае в полной мере разумно забрать долгосрочный кредит на приобретение новой квартиры, а через некое время досрочно его погасить, реализовав первую по более большой цене.
— Приобретение с инвестиционными целями. Что предпочесть?
Владислав Луцков: Вечная и невосполнимая сокровище – почва, не смотря на то, что и не любая, очевидно. Либо золото.
Дмитрий Таганов: Частным лицам имеет суть присмотреться к участкам без подряда с подведенными коммуникациями — почва неизменно в цене, а на данный момент возможно отыскать предложения по приобретению недорогих занимательных земельных участков кроме того на Новорижском либо Киевском шоссе. Быть может, стоит обратить внимание на квартиры в ликвидных новостройках либо дома в готовых загородных поселках — кризис быстро снизил темпы строительства в области и столице и в полной мере быть может, что мы столкнемся с недостатком современного жилья уже на рубеже 2010-2011 годов.
Татьяна Бриккер: Однокомнатные квартиры, в том числе и в Столичной области, включая новостройки в высокой стадии готовности
Олег Репченко: Приобретение с инвестиционными целями – достаточно рискованный ход в современных экономических условиях. Это разъясняется тем, что на данный момент недвижимость низколиквидна, а сам рынок инертен.
Роман Лазарев: Вложение средств в земельные наделы на данный момент весьма интересно не только большим инвесторам, но и частным лицам. Громаднейшей популярностью пользуются земельные наделы без подряда. Преимущество приобретения таких земельных участков перед приобретением недвижимости разумеется: земельный надел не требует больших затрат на содержание.На рынке существуют занимательные для клиентов предложения, как с позиций цены, так и качества услуг.
К примеру, в «Первом земельном магазине» оформление документов на земельные наделы занимает всего один сутки — для удобства отечественных клиентов действует терминал ФРС.
Марина Некрасова: Для маленьких инвестиций возможно предлагать 1-2-х комнатные квартиры в неспальных районах без недочётов. Для долгих – квартиры в сталинских зданиях в центре, в районах Кутузовского, Ленинского, Ленинградского проспектов. И инвестировать в новостройки.
— Смогут ли быть сейчас увлекательными вложения компаний в девелоперские земельные участки и проекты? Какова стратегия инвестирования
Олег Репченко: Занимательны, если не рассчитывать на спекулятивную прибыль. Инвестиции в девелоперские земельные участки и проекты смогут быть оправданы лишь с позиций добавленной цене, которая связана с реализацией и развитием проекта на получаемых площадях увлекательных объектов.
Дмитрий Таганов: Для больших инвесторов кризис — очень удачное время для совместной работы с девелоперами: большая часть компаний испытывают заметную потребность в оборотных средствах и готовы к переговорам. Но инвесторам, со своей стороны, нужно очень взвешенно оценивать возможности того либо иного проекта, взаимодействовать с консультантами и т.п.
Татьяна Бриккер: Вложения смогут быть увлекательны. Но просчитать риски фактически невозможно. Рулетка.
Владислав Луцков: Непрофессионалу на кризисном рынке делать нечего, не следует и пробовать. Все, что может личный инвестор – улучшить личные жилищных условий
— Курортная недвижимость неизменно в цене. Как на данный момент оправданы вложения в курортную недвижимость и в какую?
Наталья Завалишина: Оправдано, в случае если брать в верном месте. В Болгарии лучше брать как возможно ближе к морю. Застройка в том месте громадная, но лишь объекты на первой либо второй линии не просели в цене. В случае если разглядывать spa-курорты, то в Карловых Варах нужно ориентироваться на центральную питьевую колоннаду, а в Баден-Бадене — на термы либо отели с термальными водами в Баден-Бадене.
Верный выбор недвижимости разрешит сохранить ее привлекательность кроме того в случае если речь заходит о предстоящей перепродаже.
Татьяна Бриккер: Оценить риски фактически невозможно. Однокомнатные квартиры в ближнем и Москве Подмосковье, по-моему, более предпочтительны.
Олег Репченко: Стабильность больших цен на курортную недвижимость – спорное утверждение. Данный вид недвижимости воображает интерес лишь тогда, в то время, когда у человека уже удовлетворены его главные потребности в даче и квартире. Соответственно, по маркетинговым канонам курортную недвижимость возможно отнести к предметам роскоши, спрос на которую во время кризиса и всеобщего падения доходов уменьшается первым.
В этих условиях вложения в курортную недвижимость не представляются оправданными.
— В случае если выбирать вложения в курортнуюнедвижимость, то что предпочесть: российский юг либо зарубежные курорты?
Владислав Луцков: Вложения в недвижимость, тем более зарубежную, требуют постоянного контроля. Русский курортная недвижимость увлекательнее с законодательной точки зрения и вследствие того что имеет очевидный дефицитный темперамент, не смотря на то, что имеет собственные риски – инфраструктура, окружение и т.д. Зарубежная недвижимость для россиян более рисковое вложение, как и для многих вторых клиентов нерезидентов.
Александр Крапин: Согласно точки зрения специалистов RWAY, на рынках жилья у нас в ближайший год продолжится понижение стоимостей, потому, что интересы главной массы самый обеспеченных домохозяйств обращены на данный момент на кое-какие зарубежные рынки жилья, где соотношение «цена-качество-риск» являются более оптимальным если сравнивать с русскими реалиями
Татьяна Бриккер: Российский юг: «за» — понятное законодательство, большой спрос во время кризиса, легче руководить, но низкий уровень качества русских курортов с выходом из кризиса снизит доход от данной деятельности. Брать за границей: перспективно, поскольку стоимости упали фактически на 50 %. Но: законодательство возможно «против» чужестранцев, управление затратно и затруднено.
