Рынок недвижимости в регионах: разное состояние, общие тенденции
В первых числах Апреля произошло масштабное событие рынка недвижимости, которое объединило журналистов ведущих изданий, девелоперов, архитекторов, риэлторов и топ-менеджеров — круглый стол на тему регионального строительства, организованный Клубом основных редакторов СМИ рынка недвижимости.
Прорыв
Мероприятие прошло при информационной помощи «Коммерсантъ ДОМ», главным партнером выступила несколько компаний «ИНТЕКО», официальным партнером — Ассоциация Развития Металлического Строительства (АРСС).
В первый раз в истории столичных мероприятий Клуба, посвященных недвижимости, была организована онлайн-трансляция с комментаторами из регионов.
Всего в работе круглого стола участвовали в качестве слушателей и спикеров 260 человек, выступили представители 14 городов России (Тула, Калуга, Великий Новгород, Новосибирск, Челябинск, Екатеринбург, Пермь, Тюмень, Самара, Сталинград, Краснодар, Сочи, Ростов-на-Дону).
Издание Professional стал стратегическим партнером Клуба и организовал для тульских спикеров телемост. Уже по окончании мероприятия региональные участники круглого стола согласились, что для Тулы обсуждение в таком формате и на таком уровне стало настоящим прорывом.
Кризис? Лишь не в Сочи
Хороший тон мероприятию задал директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский, что вышел на сообщение прямо из солнечного Сочи, с одного из объектов строительства группы компаний.
«Олимпиада не сделала для рынка недвижимости Сочи того, что сделал кризис, — отметил специалист. — изменение курса приоритетов и Падение рубля во внешней политике сильно оказали влияние на местный спрос. Начиная с октября-ноября ко мне устремилось много людей, каковые создали замечательную волну потребительского спроса.
Практически до 2 половины 2014 года москвичам занимательнее было брать недвижимость в Болгарии, Черногории, Турции. на данный момент рынок изменился благодаря тому, что данные государства стали фактически недоступны для русского потребителя. И сейчас в Сочи довольно много сделок проводится в бюджете 10-15 миллионов рублей.
Этих сделок раньше было значительно меньше».
Причем рынок неспешно производит существующее предложение: начинает образовываться определенный недостаток недвижимости.
Рынок перенасыщен
В Туле обстановка противоположная: количество текущего строительства подходит к точке насыщения. Такое вывод высказал директор агентства недвижимости «Новостройки Тулы» Михаил Хайкин:
«По окончании смены управления в Тулу вошло большое количество компаний, среди них и столичных, среди них и тех, каковые строят жилье по национальным программам, по программам расселения и т.д., — отметил специалист. — Это достаточно масштабные проекты на 500 тыс. кв. м. И сейчас 1,6 млн кв. м жилья – это количество проектов, каковые уже находятся в стадии строительства, еще порядка 300 тыс. кв. м – проекты в стадии ожидания выхода, в ближайшие 1-2 года они уже совершенно верно покажутся на рынке в любом случае, независимо от рыночной обстановки».
Вследствие этого количество ввода жилья по Туле при населении 490 тыс. обитателей приближается к европейскому уровню, — 1 кв. м жилья на 1 обитателя.
рост цен и Дефицит жилья
Наличие достаточного количества собственных средств для продолжения строительства – вот, по сути, единственное, что в условиях сегодняшней экономической обстановке может оказать помощь застройщику. В этом уверен Валентин Бочков (холдинг «ЕгорьЕвский»):
«Увеличение ставки по ипотечному кредиту до 17% практически убило рынок (у девелоперов в громадных районах ипотека образовывает 60-70% продаж), — поведал специалист. – И в текущих условиях, с этими дорогими кредитами, по сути единственным приемлемым вариантом для застройщика становятся лишь личные средства.
Как у соседей?
Столичный девелопер ФСК «Фаворит» — участник круглого стола, вектор развития направил из Москвы в регионы, например, в Калугу. Из-за чего? Растолковала начотдела маркетинга компании Ксения Цаплина.
Она утвержает, что Калуга заинтересовала, среди другого, близостью к столице: из столичного офиса возможно оперативно руководить постройкой, снизив издержки на отправку в регион большой команды экспертов, кроме этого меньше издержек на вход на площадку, плюс в регионах дешевле проектировщики.
В Великом Новгороде личное строительство начинается активнее комплексной застройки ввиду того, что нет средств на постройку социальной инфраструктуры – школ, детский садов, без которых проекты массовой застройки будут малопривлекательными для потребителя: власти города перекладывают это бремя на застройщика, а из-за дешевизне квадратного метра у застройщика нет возможности забрать это на себя.
Алексей Аверьянов, председатель совета директоров Vesco Group (Кострома) в собственном выступлении выразил уверенность в том, что маленькие регионы нуждаются в некоем шаблоне регионального девелопмента, что уже опробован на более больших городах, но наряду с этим адаптирован под потребности конкретного региона.
В Новосибирске вопрос в дисгармонии комплексной застройки – сложно создавать комфортную среду проживания, в которую были бы органично включены, а также, коммерческие объекты на территории проекта. Такое вывод озвучил директор по формированию «ДНИ Групп» Игорь Рылов:
«на данный момент акцент делается на детских площадках, беговых дорожках, а также на цвете бетона либо скамей. К сожалению, обслуживающая территория – магазины, учреждения бытового обслуживания – опять отдаётся на откуп кому-то со стороны».
Технологии
Участники круглого стола не обошли стороной и вопрос материалов и технологий, применяемых в строительных работах. Ксения Цаплина поведала, что на этапе входа девелопера в калужский регион, местные обитатели признавали лишь кирпич, население было нужно продолжительно переубеждать. Солидарность с сотрудником выразил и тульский спикер — начальник отдела продаж ГК «Новый город» (сооружает жилые объекты в Туле, Рязани, Калуге – прим. ред.) Эдуард Крылов:
«Вправду, строительство кирпичных домов неизменно в регионах шло на «ура», и перебороть это стоило определенных упрочнений и времени. на данный момент и в Рязани, и в Туле монолитное строительство находится в преимуществе. Плюсы монолитного каркаса – это хорошие темпы строительства, высокая скорость возведения жилья, что играется весомую роль для клиентов».
Для примера специалист привел жилой комплекс «Вертикаль», что строится на ул. Шухова в Пролетарском районе Тулы. В сентябре 2014 года тут был котлован, в марте 2015 г. – строится уже 17 этаж, что напрямую отражается на продажах. «Клиенты, видя, что строительство ведется хорошими темпами, знают, что у компании все прекрасно, она с уверенностью себя ощущает, соответственно, более решительно ведут себя при покупке», — поведал специалист.
Сталь в жилом постройке
Разработку строительства квартир с применением металлических конструкций презентовал председатель совета директоров Ассоциации Развития Металлического Строительства (АРСС) Дмитрий Еремеев. Он утвержает, что в кризисное время эта разработка имела возможность бы оказать помощь девелоперу как сократить себестоимость строительства, так и сроки возведения жилья – в этом состоят главные преимущества металлических конструкций:
«Более верной идеей будет собирать конструкции, а не строить их. В первом случае предельное число процессов уходит со стройки на завод, где легче осуществлять контроль и уровень качества, и издержки. Металлическое строительство может обеспечить и высокий уровень качества, и быстроту строительства в любое время года, и экономию себестоимости».
Ипотека
Ипотека с государственной поддержкой стала одной из главных тем дискуссии. Напомним, федеральная программа субсидирования ипотеки стартовала в середине марта 2015 года. Изначально обращение шла о понижении ставок до 13% годовых.
По окончании понижения главной ставки ЦБ ставка снизилась до 12%. Сейчас, например, Сбербанк, предлагает ипотеку уже по ставке 11,9%.
Программа ориентирована на недвижимость экономного класса в новостройках. Подать заявку может кто угодно, начальный взнос образовывает от 20%, срок кредитования не более 30 лет.
Звучно заявленная, льготная ипотека мгновенно всколыхнула замерший по окончании экономических потрясений декабря рынок недвижимости. Из регионов практически в первые дни старта программы посыпались новости о резком росте количества заявок на получение ипотеки.
Тула не стала исключением. Так, по словам регионального менеджера по жилищному кредитованию управления по работе с партнерами Тульского отделения №8604 ОАО «Сбербанк России» Кристины Хныченко,в случае если за февраль было зафиксировано порядка 160 обращений, то за финиш марта уже 250.
«С 18 марта мы замечаем всплеск активности потребителей, — поведала специалист. – Людям это весьма интересно, люди этого желают. на данный момент динамика спроса по данной ипотеке высока».
Специалисты рынка практически сразу же по окончании начала реализации программы стали высказывать опасения относительно срока, на что хватит 20 млрд руб., выделенных страной на реализацию программы.
О том, что льготной ипотеки на всех не хватит, говорили и участники круглого стола. Так, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров на протяжении дискуссии озвучил предположение, что выделенные деньги смогут закончиться уже в августе.
С ним дал согласие директор по формированию риэлторской компании «Работа недвижимости» (Челябинск) Денис Стукалов. Он уверен в том, что этих денег хватит до лета.
И вправду, спустя пара дней по окончании круглого стола, в середине апреля, поступила информация, что банки уже подали заявки на выдачу ипотеки с субсидированной ставкой общим объемом 544 миллиарда рублей. Это сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Он утвержает, что заявок в банках уже больше, чем количество, что власти подготовили для господдержки.
«Кроме того в случае если к лету будут выбраны какие-то ограничения, то точно последуют дополнительные транши либо другие меры, — уверена Кристина Хныченко. — Нелогично и нерационально запускать ипотеку с государственной поддержкой, имея познание, что она просуществует всего пара месяцев, и затем ее отменить».
Полный текст статьи просматривайте в апрельском номере издания Professional (выход 30.04.2015)
В публикации использованы фотографии Ирины Коротневой
