Сроки окупаемости коммерческой недвижимости снизились
Срок окупаемости вложений инвестора — это главный показатель возврата положенных средств. Получая коммерческую недвижимость как арендный бизнес, существует целая методика просчета этого показателя, но большая часть людей вычисляют более несложными способами.
Существует большое количество факторов, каковые смогут оказывать влияние на срок окупаемости. Это, конечно, и местоположение и состояние объекта и ряд других, но существеннымздесь есть рыночная цена аренды сейчас.
Разглядим на примере:
Помещение 70 м2 на 1 этаже под торговлю сдано в аренду по цене 1 300 руб. за м2. Всего получается 91 000 руб. в месяц, коммунальные платежи раздельно.
Получается следующее: 91 000 руб. х 12 мес. = 1 092 000 руб. в год.
Средний срок окупаемости по рынку на данный момент образовывает 7 лет, что дает нам 7 х 1 092 000 = 7 644 000 рублей за данное помещение. Годами «ранее» данный показатель был на уровне 10 лет для средних объектов, каковые находятся в спальных районах, между остановками публичного транспорта, второстепенных улицах.
Для более ликвидных помещений, каковые расположены на главных улицах, на остановках публичного транспорта, срок окупаемости выше, и образовывает в среднем 10-12 лет, не смотря на то, что ранее достигал показателя 15 и более.
Директор агентства коммерческой недвижимости ParkerGroup Станислав Степенный:
«Являясь дипломированным оценщиком недвижимости, возможно учесть еще последовательность факторов, таких как налоги, дабы очистить сумму дохода. Кроме этого принято вычислять, что в аренду сдается лишь 11 мес в году (коэф. 0,92, т.к. арендатор может съехать и потребуется поиск новых, плюс каникулы на въезд, плюс рабочая группа агентству).
При таких условиях цена приобретения делается еще меньше: 91 000 руб. в месяц – 6% мин. налог = 85 540р в месяц х 12 мес х 0,92 коэф = приобретаем 944 361 руб. в год х 7 лет = 6 610 531 руб.
Цена уменьшилась практически на миллион, исходя из этого вычислять возможно как угодно. Вопрос лишь — договорятся ли между собой покупатель и продавец, а это открытый вопрос…».
